Cada vez más contratos se cierran por fuera de la nueva ley

Tras la entrada en vigor de la ley de alquileres el año pasado, los precios no paran de subir. Según Zonaprop, en los primeros cuatro meses de 2021, el aumento promedio fue de 17,9%. Cuando el foco se amplía para ver el último año, las alzas totalizan un 69,5%, un dato muy por encima de la inflación.

Parte de los incrementos, según los expertos se debe a la menor oferta, ya que muchos propietarios optaron por vender o no alquilar.

Ante esta situación crece otra tendencia: alquileres que se arreglan por fuera de los medios jurídicos requeridos, o alquileres blue. Según un relevamiento de RE/MAX Premium, que analizó el comportamiento de los propietarios luego de la sanción de la norma, siete de cada 10 dueños no respetan la nueva ley de alquileres y fijan subas por encima de la inflación.

“Hoy, los dueños manejan toda la situación como quieren. La realidad es que hay tanta demanda que ponen ellos las condiciones y el precio, y el inquilino queda rehén de ellos”, afirmó Ariel Champanier, presidente de RE/MAX Premium. “Aunque muchos nos consultan, la realidad es que se terminan haciendo acuerdos por fuera de la ley y el inquilino queda atado a lo que el dueño decida”, agregó.

Por más que desde las inmobiliarias aconsejen respetar la ley y que los contratos se hagan cada tres años con subas anuales, como está estipulado, el presidente de RE/MAX Premium aclaró que “en los acuerdos entre privados no nos podemos meter. Son muy pocos los que se rigen por ese valor y buscan capitalizarse a futuro imponiendo aumentos por encima de la inflación”.

En números, el broker proyecta para este año una suba del 40% en el precio de los alquileres, “que podría incrementarse con la inflación galopante que tenemos y la alta demanda de inmuebles persistente”, señaló el especialista. Para fijar un precio hace un estimativo de mercado buscando unidades de similares características pero luego tiene que lidiar con las pretensiones del dueño que por lo general “pretende mucho más de lo real y está en nosotros bajarlo a tierra y poner un valor lógico”.

En valores concretos, Champanier estimó que un monoambiente en Belgrano cotiza hoy $30.000 mensuales, mientras que en Flores, entre $15.000 y $18.000 dependiendo de la antigüedad. En lo que respecta a los PH, arrancan en $50.000 debido a la escasa oferta de este tipo de inmuebles. “Hoy entre barrios residenciales no hay tanta diferencia de precios, porque al haber tanta demanda de alquileres los valores se equilibraron”, concluyó Champanier.

Desde el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (Cucicba) coincidieron con el diagnóstico. Muchos alquileres, explicaron, se están concertando por fuera del ámbito de las inmobiliarias, arreglados entre dueños e inquilinos, ya sea motivados por un vínculo preexistente o por la voluntad del propietario de tener libertad para regular aumentos en el contexto de una economía con alta inflación.

El dato del aumento de contratos de alquileres blue se dio a conocer en un contexto en el que se necesitan 35 años de alquiler para amortizar la inversión de un inmueble para la renta, un 15% por debajo de lo requerido en abril de 2020. La relación alquiler/precio se ubica actualmente en 2,85% anual y se encuentra en aumento en todas las zonas de Capital Federal. El dato sale del Index que todos los meses realiza Zonaprop, que además indicó que un departamento medio de dos ambientes y 50 metros cuadrados cuesta $36.171 por mes. Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $50.211 mensuales.

Lugano (3,6% anual), Paternal (3,4% anual) y La Boca (3,4% anual) son los mejores barrios para inversores que buscan renta. Mientras que los barrios con menor retorno de inversión son Retiro (2,6% anual), Puerto Madero (2,6% anual) y Liniers (2,6% anual). En la zona media del ranking de rentabilidad de los barrios de la ciudad se encuentran: Mataderos (3,2%), Santa Rita (3,0%), Villa Pueyrredón (2,9%), Coghlan (2,9%) y San Telmo (2,8%).

Si se realiza un análisis del retorno de inversión por región, se posiciona la zona sudeste como la más rentable (3,1%) y el corredor norte como aquel con el porcentaje de recupero más bajo (2,7%). Sin embargo, todas las regiones de la ciudad de Buenos Aires demuestran tanto un aumento mensual como anual de su rentabilidad.

Fuente: La Nación