domingo 05 de diciembre de 2021 - Edición Nº903

Construcción | 2 nov 2021

En Manhattan

Nueva York: torres muy altas que están al límite de lo legal

Varios edificios de más de 300 m de altura no tienen certificado final de ocupación, lo que representa un fuerte llamado de atención


Una nueva camada de torres renovó el skyline de Nueva York. En Manhattan, los edificios superaltos juegan al borde de lo que exigen las normas de la ciudad. Así muchos son entregados sin haber completado las habilitaciones, con riesgos para los propietarios.

Estos rascacielos, de la llamada Billionaires’s Row de Nueva York, en el centro de Manhattan, tienen algo en común además de sus precios deslumbrantes. La ciudad todavía los considera sitios “en construcción”, con una gama de requisitos relacionados con la seguridad que siguen incompletos, a veces años después de la ocupación.

Trascendió que a ocho torres les faltaba la firma final del Departamento de Edificios en ascensores y plomería; siete no tenían la aprobación final sobre rociadores contra incendios y tuberías verticales; y a cinco les faltaban las aprobaciones del departamento de bomberos.

Hay al menos cientos de edificios en toda la ciudad que, de manera similar, no han recibido lo que se conoce como un certificado final de ocupación, y el sistema de certificados temporales que permite que los edificios sean ocupados sin estas aprobaciones finales ha estado vigente durante décadas.

Pero lo que está en juego nunca ha sido tan grande. La oleada de torres superaltas, de casi 300 o más metros de altura no tiene precedentes en la última década. Los edificios, más delgados y complicados que nunca, dejan al descubierto vacíos legales que podrían representar riesgos de seguridad.

Un edificio no es necesariamente inseguro porque no completó todas las tareas de supervisión requeridas por la ciudad, y no hay evidencia de peligro en la escala del colapso mortal como el de Surfside, en Florida. Todos los edificios superaltos de Nueva York han obtenido certificados temporales de ocupación (TCO), que no se emiten si hay problemas estructurales.

Pero estas supertorres se rigen por reglas que en algunos casos se crearon para edificios de antes de la Guerra y no consideran cambios significativos en el diseño, explicó José Torero, jefe del Departamento de Ingeniería Civil, Ambiental y Geomática del University College London, y un experto en ingeniería de seguridad contra incendios.

Algunos cálculos de resistencia al fuego, por ejemplo, se basan en planos de planta mucho más compartimentados, no en los diseños de pisos abiertos de condominios de lujo, y el fuego se puede propagar de manera diferente en un edificio con fachada de vidrio, en comparación con uno con exteriores de ladrillo.

Una deficiencia en un sistema mecánico podría desencadenar problemas en otro, agregó, y los códigos de construcción obsoletos, incluso cuando se siguen al pie de la letra, pueden ser inadecuados.“La respuesta es, no sé qué tan seguros son estos edificios, y nadie lo sabe”, dijo. “Nadie sabe realmente lo que está aprobando”.

Andrew Rudansky, portavoz del departamento de edificios, dijo que los estándares de construcción y resistencia al fuego de la ciudad son más estrictos que los estándares nacionales.

“La ciudad de Nueva York tiene algunos de los requisitos de códigos de construcción más estrictos y seguros del mundo, y se actualizan periódicamente para seguir el ritmo de los cambios en la industria”, declaró, citando varios cambios anunciados en abril.

Aún así, la falta de transparencia en el sistema de construcción de la ciudad podría ocultar los primeros signos de problemas más importantes, especialmente para esta clase de supertorres que alguna vez fueron imposibles y que solo recientemente se han arraigado en la ciudad.

Por caso, una investigación del New York Times acerca de 432 Park Avenue, la torre diseñada por Rafael Viñoly, detectó más de 30 tareas de supervisión incompletas de las requeridas por el Departamento de Edificios, reveló inundaciones multimillonarias causadas por defectos de plomería, mal funcionamiento de ascensores y reclamos de ingenieros.

Nueva York se ha convertido en un imán para estas torres debido a una combinación de inversión especulativa y un sistema de uso del suelo que ha alentado a los edificios cada vez más estrechos a alcanzar nuevas alturas.

Steinway Tower, por ejemplo, un nuevo condominio de lujo de 435 m de altura, es 24 veces más alto que ancho, lo que lo convierte en uno de los edificios más delgados del mundo, o aproximadamente ocho veces más esbelto que el Empire State.

Durante décadas, como una forma de acelerar el desarrollo, la ciudad ha permitido comenzar mudanzas con un TCO, un pase provisional, típicamente de 90 días, que dice que al menos parte del edificio es seguro para habitar, pero que quedan requisitos pendientes.

Obtener un certificado final de ocupación es el objetivo final, pero los edificios residenciales más altos de la ciudad rara vez lo logran, según un análisis del Times de los registros de construcción.

Desde 2012, entre los nuevos edificios residenciales con al menos 25 unidades, 3586 edificios, el 77%, obtuvieron el certificado final. Pero solo tres de los 25 edificios residenciales más altos, el 12%, hicieron lo mismo. Rudansky, el portavoz del departamento, dijo que su propia revisión arrojó cifras diferentes, pero llegó a porcentajes similares.

“Los TCO sin fin son la estafa por la cual se perpetúa la ocupación insegura en toda la ciudad de Nueva York”, consideró John Young, arquitecto y exexaminador de planos del Departamento de Edificios. “Es la forma en que la gente evita completar el trabajo hasta que algo se va al infierno”.

La junta de condominios en 432 Park Avenue demandó al patrocinador y a los miembros del equipo de desarrollo de CIM Group y Macklowe Properties para reparar unos 1.500 defectos de construcción en elementos comunes, muchos que representan cuestiones de “seguridad de la vida”. Buscan $ 125 millones, sin incluir daños punitivos o reclamos de residentes individuales.

Ha habido al menos tres inundaciones desde 2016 que les han costado a los propietarios millones de dólares, causadas por plomería defectuosa. En noviembre de ese año, el agua ingresó a los pozos de los ascensores, y dejó a dos fuera de servicio durante semanas.

Desde 2015, el edificio ha presentado 36 TCO, pero los desarrolladores aún no han terminado de certificar la seguridad de la tubería vertical y los rociadores, entre otros elementos.

Los certificados de ocupación temporales se otorgan para que el constructor avance en los problemas no resueltos. Se pueden renovar, pero no se deben usar por más de dos años: esa regla se ignora habitualmente. No existen sanciones por no completar la certificación, pero los edificios pueden tener dificultades para obtener financiamiento o enfrentar seguros más caros.

Las propiedades que aún operan con TCO años después de recibirlas por primera vez incluyen la sede del New York Times y la sede de Fox News.

“Mi opinión es que si el edificio no tiene un Certificado de Ocupación final, debería haber un aviso público en la puerta principal”, aseguró Young, el exexaminador del plan. Teme que el cambio solo se produzca después de que algo salga mal: “Un desastre cambiará todo esto”, asegura.

Fuente: Clarín

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