Comprar menos metros sin resignar calidad de vida

El negocio del real estate está cambiando de paradigma. La pandemia modificó la mentalidad de la gente, que ahora busca tener servicios lo más cercano posible a su domicilio. En linea con esto, la demanda valora cada vez más los espacios compartidos en los edificios porque los usan como una extensión de sus departamentos.

“La terraza pasa a ser un espacio para trabajar, la parrilla para cenar con amigos y el gimnasio para tomar clases por Zoom o actividades privadas”, ejemplifica Fabián Kopel, director de Kopel Sanchez -desarrolladora de Uruguay- y define: “Como consecuencia de eso, algunos desarrolladores comenzaron a pensar estos espacios con identidad propia y que puedan pagarse según su uso de forma individual”. Este concepto profundiza el previamente conocido como “amenity” y demanda fundamentalmente una buena gestión.

Por ejemplo, un co-work puede ir más allá de una mesa de trabajo comunal para pasar a ser un lugar donde haya también una impresora y una sala de reuniones preparada para tener encuentros virtuales.

Otros aspectos de la gestión pueden expresarse en la incorporación de máquinas expendedoras, lockers inteligentes, lavadoras que se activan con códigos QR que te pueden avisar cuando terminó tu lavado, un sector de beauty para las mascotas o un gimnasio con algún valor agregado donde puedas hacer pesas y tener una clase de funtional virtual.

“La tendencia son unidades compactas, siempre dentro de rangos razonables para el mercado, con muy buenos espacios compartidos que a su vez sean de bajo gasto común y muchos de estos haciendo uso del pay per use (en el que paga quien los usa) y así el proceso es autosustentable”, resume el directivo.

De esta forma, en lugar de comprar un departamento de tres ambientes para destinar uno de ellos a una oficina, el inversor puede optar por adquirir una unidad más pequeña y aprovechar los espacios compartidos del edificio para ese u otros propósitos.

Además, desde Kopel Sánchez proponen revalorizar sus proyectos al rentabilizar parte de los espacios comunes. Proponen hacer esto instalando cafeterías operadas por terceros, salas con cocinas que se transforman en restaurantes abiertos al público algún día al mes o servicios de lavandería con máquinas que los inquilinos pagan por utilizar.

“De esa manera, tenés la oportunidad de darle el ingreso a gente del exterior del edificio para que esas cosas sean sustentables”, indica sobre el modelo de negocios que logra que el edificio no se encarezca por estas comodidades y que le acerca servicios al propietario. El punto de partida de los espacios compartidos es la creación de comunidades que toman forma a partir de su uso. En este plan, la tecnología es la articuladora de estos espacios, por ejemplo, a través de aplicaciones vecinales desde donde se organicen cursos de cocina o cuidado de huertas para que compartan los vecinos.

“Las comunidades y espacios compartidos son algo que hoy está tomando fuerza en todo el mundo”, destaca Kopel. Sin embargo, los inversores no consideran esta nueva faceta a la hora de buscar nuevos proyectos y siguen priorizando comprar metros cuadrados de carpeta.

En una industria donde el parámetro de comparación es el metro cuadrado de las unidades, los desarrolladores del futuro enfrentan el desafío de hallar la manera de ponderar los metros cuadrados compartidos a la hora de atraer a un inversor tradicional.

“Notamos que el inversor sigue hablando de m² de carpeta y compara de la misma forma un edificio que tiene 40 unidades y una portería de ocho horas para pagar un gasto común determinado con un edificio con una unidad similar pero que puede tener 500 m² de espacios compartidos que quienes van a alquilar ahí van a valorar y estar dispuestos a pagar mucho más. El inversor todavía no lo está viendo”, considera el directivo. “Al final, es más económico comprar un dos ambientes que uno de tres donde tenés un cuarto que lo usas sólo para trabajar vos y encima estás solo y es mejor estar compartiendo con otros”, analiza.

La revalorización de los espacios

Al hablar de valores, se puede observar que el alquiler de las unidades en estas nuevas propuestas es levemente más caro que el de las tradicionales. Por ejemplo, en Uruguay, un departamento de dos ambientes en Montevideo en este tipo de nuevos edificios se alquila en aproximadamente por US$470 por mes, con el dato a destacar de que ese valor no paga impuestos en esos edificios -o sea que es íntegro para el bolsillo de quien lo compra- porque están exonerados por la Ley de Vivienda Promovida por ser un edificio nuevo construido en esa localidad.

Como esos edificios se construyen en una zona donde ya existen otras edificaciones que datan de 40 o 50 años, los más viejos pagan un valor similar que ronda los US$440. “Por la poca diferencia ni lo piensan y se pasan a estos. Al dejarlos vacíos hay que volver a alquilarlos y esas unidades bajan un poco el valor del alquiler. Al quedar vacíos pasan a estar cerca de US$50 más baratos”, explica Kopel. Proyecta que si bien al día de hoy no hay una gran diferencia, sí la habrá en un futuro.

El ejecutivo opina que tal vez en el modelo tradicional se paguen más expensas, ya que los edificios viejos tienen desperfectos por su antigüedad que deben mantener o mismo no cuentan con la tecnología que tienen los nuevos. Por ejemplo, estos últimos cuentan con controles de seguridad exteriores al edificio que eliminan la necesidad de contratar una portería presencial de tiempo completo. Bajo este concepto, las expensas son del orden de los US$70 en los edificios ubicados en Uruguay que se rigen por la nueva propuesta, mientras que en los más tradicionales pueden ascender a US$100.

“Al final pagan lo mismo por ir a uno u otro con la diferencia de que uno tiene servicios nuevos”, observa. Proyecta que si en el futuro existen más edificios donde abunden los espacios compartidos, habrá una brecha mayor con los edificios viejos los cuales van a perder valor, por lo que va a haber un mercado que los alquile más barato ante el riesgo de no alquilarlos.

Es decir, que “en la medida que empiece a haber más oferta de espacios compartidos, la gente que vivía en los edificios viejos se va a terminar yendo y van a ser ocupados por gente que quiera pagar un poco menos. Los propietarios de esas unidades van a tener que alquilarlos a menor precio o no los van a poder alquilar”, resume.

Con estos atajos tecnológicos, el estudio proyecta pagar en edificios de 150 unidades las mismas expensas que en uno de 40 “pero teniendo muchísimos más servicios, lo que hace que tenga un valor agregado mucho más alto”, detalla Kopel.

Aclara que este esquema tiene sentido cuando se ejecutan en zonas centrales de la ciudad, ya que en la periferia encontrarían dificultades trasladando a la gente joven o el público que elige estas unidades en general.

“Si son edificios nuevos que resuelven un montón de cosas en el propio edificio y están gestionados de otra forma van a tener mayor valor de aquellos que no lo tienen. Es decir, que si tenés más servicios y te resuelven una mayor cantidad de necesidades, tenés que estar dispuesto a pagar un poco más”, apunta.

Aún así, destaca que en el mercado uruguayo la firma construyó esta nueva versión de edificios en zonas consolidadas y notaron que “la gente que se pasa a vivir a estos por el mismo precio o un poco más dejando vacío el existente el cual pasa a alquilarse a un ticket más bajo automáticamente”, analiza.

Desde los ojos del empresario, el inversor no debería ver la adquisición de estos edificios únicamente como una compra sino con “la posibilidad de alquilarlo anualmente con la rentabilidad del 5% que deja el mercado uruguayo. Y si el día de mañana quiere volcarse a un Airbnb, le puede dar un 7% y por lo tanto es una apuesta”, concluye Kopel.

Fuente: La Nación