Qué es la vivienda inversa, una fórmula que permite a los mayores vender su casa y vivir en ella

Los jubilados tienen diferentes alternativas para hacer líquido su patrimonio inmobiliario y monetizar los ahorros de toda una vida. Y una de ellas es la vivienda inversa.

Se trata de un producto que está pensado para las personas mayores que buscan obtener un dinero extra, pero sin tener que abandonar su hogar. La clave de esta fórmula está en la venta de la casa por parte del jubilado y la firma de un contrato de alquiler vitalicio, lo que le permite seguir viviendo en su casa y obtener capital.

La vivienda inversa está muy extendida en países como Reino Unido o Francia, donde cada año se realizan transacciones por valor de unos 4.000 millones de euros, y se abre paso en España gracias a la socimi Almagro Capital, que repasa en idealista/news las principales características de este producto, en qué consiste exactamente el proceso y cuáles son las diferencias respecto a la nuda propiedad o la hipoteca inversa:

¿Qué es la vivienda inversa?

Como decíamos, la vivienda inversa es un producto que permite monetizar el ahorro en vivienda de las personas mayores mediante la venta de la vivienda y, al mismo tiempo, la firma de un contrato de alquiler vitalicio para que permanezcan en la vivienda de forma indefinida.

Cada operación es diferente, ya que se negocia con cada propietario. El propietario vende la vivienda y se convierte en inquilino, y puede abandonar la vivienda cuando decida, sin que ello conlleve ningún tipo de penalización.

¿Qué empresas ofrecen vivienda inversa en España?

En España, este producto de momento solo lo ofrece Almagro Capital, una sociedad de inversión inmobiliaria cotizada que cuenta con accionistas como Mutualidad de la Abogacía e Ibervalles, la sociedad de inversión de la familia de empresarios Isidro; y que tiene un valor de mercado de 99,5 millones de euros.

Durante el año pasado, la compañía multiplicó por cuatro su inversión en este tipo de activos: compró un total de 104 propiedades en toda España por un valor de 41,3 millones de euros, frente a los 10 millones de 2020. La mayoría de sus activos están en Madrid, aunque su plan estratégico hasta 2023 contempla una mayor diversificación geográfica, poniendo el foco en ciudades como Barcelona, Valencia, Sevilla y Málaga, así como en el País Vasco, Baleares y Portugal (principalmente en Lisboa y Oporto). En este año, continuará apostando por el crecimiento con un 'pipeline' de inversiones identificadas por valor de más de 200 millones de euros

Por qué la vivienda inversa tiene sentido económico

A pesar de que esta fórmula todavía no está muy extendida, los números indican que tiene recorrido en el mercado doméstico.

En este sentido, la sociedad recuerda que “en España hay más de 9 millones de personas mayores de 65 años y el 90% son propietarios de la vivienda en la que viven, lo que representa el 85% de sus ahorros. Aproximadamente el 70% sólo ingresa la pensión del Estado y un 65% vive con menos de 1.300 euros al mes”.

Además, España es uno de los países con mayor esperanza de vida del mundo y uno de los que tendrá más personas mayores de 65 años. Se calcula que en 2040 habrá 14 millones de jubilados, cinco millones más que en 2020.

Según Pau Antó, economista y experto en inversión inmobiliaria, "más allá de los planes de pensiones u otros productos específicamente pensados para la jubilación, el sector inmobiliario vuelve a ser el gran centro de inversión de los españoles, que ven la vivienda como una forma atractiva de inversión". Y afirma que la mitad de los ingresos de los jubilados dependerá de sus inmuebles en menos de dos décadas.

¿Cómo funciona la vivienda inversa?

El proceso es sencillo: el propietario vende a Almagro Capital su vivienda y firma un contrato de alquiler vitalicio. Para calcular el importe de la operación (que normalmente está entre un 55% y un 85% del valor de tasación del inmueble) se tienen en cuenta variables como la potencial esperanza de vida del inquilino y se estima la cantidad a pagar en concepto de renta en dicho plazo. En el momento de la compraventa el propietario recibe la cantidad acordada menos la renta calculada. El importe retenido en concepto de renta se va consumiendo con el paso de los meses.

¿Qué sucede si el inquilino quiere abandonar la vivienda o vive más de lo previsto?

La fórmula contempla diferentes escenarios. Según afirma Almagro Capital, “en caso de abandono de la vivienda antes de que haya transcurrido el periodo calculado, el importe retenido no consumido se entrega al inquilino o a sus herederos en caso de defunción. Aquí no hay penalización en caso de premoriencia”.

Y si por el contrario el inquilino supera la esperanza de vida prevista, "solo abonará las cuotas de la comunidad y suministros”. Las derramas, sean del tipo que sean, corren a cargo de la compañía.

Las ventajas fiscales de la vivienda inversa

La vivienda inversa es un instrumento que optimiza la planificación fiscal y financiera de vendedores y herederos. Y su gran ventaja fiscal es que las plusvalías que consiga el mayor de 65 años por la venta de la vivienda están exentas de tributación en el IRPF.

Las alternativas a la vivienda inversa y diferencias

La alternativa más evidente, y por la que el vendedor puede conseguir un mayor importe, es la venta de la vivienda en el mercado, si bien esto implica que el vendedor tiene que abandonar la vivienda.

En el caso de que quiera seguir viviendo en su hogar, otras fórmulas son la nuda propiedad y la hipoteca inversa, aunque cada una tiene sus propias características:

Vivienda inversa

• El importe obtenido sobre el valor de tasación está entre el 55% y el 85%.
• El vendedor permanece en la vivienda con un contrato de alquiler notarizado, registrado y pagado por anticipado.
• En caso de abandono de la vivienda de forma prematura el inquilino recibe la parte del alquiler retenido no devengado. En caso de sobrevivir a la esperanza de vida calculada el inquilino deja de pagar alquiler, seguirá haciéndose cargo del pago de la cuota de la comunidad y suministros.
• En caso de fallecimiento prematuro los herederos reciben el importe del alquiler retenido no devengado.

Nuda propiedad

• El importe obtenido sobre el valor de tasación (35%-75%) es superior al ofrecido con la hipoteca inversa e inferior al de vivienda inversa.
• El vendedor tiene derecho a permanecer en la vivienda bajo usufructo hasta su fallecimiento y el comprador quiere que el vendedor abandone la vivienda lo antes posible para poder tener la propiedad plena del inmueble. Hay empresas especializadas en España que ofrecen esta fórmula. 
• En caso de fallecimiento prematuro los herederos no perciben nada y no pueden recuperar la propiedad de la vivienda.

Hipoteca inversa

• El importe obtenido sobre el valor de tasación suele estar entre el 25% y el 45%, más bajo que en los otros dos casos.
• Los tipos de interés aplicados son altos y se capitalizan a lo largo de la vida del préstamo.
• Los herederos son los responsables de devolver el importe adeudado en los 12 meses que siguen al fallecimiento del propietario para poder mantener la propiedad.
• Es un instrumento de financiación que es adecuado cuando el importe a solicitar es bajo y existe capacidad de repago.
• Es un instrumento ofrecido por bancos y aseguradoras. Santander y Mapfre, por ejemplo, han cerrado recientemente un acuerdo para impulsar una hipoteca inversa.

Fuente: Idealista.com