El mejor negocio para los dueños de terrenos

Los desarrolladores se quejan de la falta de crédito para desarrollar nuevos proyectos. Quienes necesitan comprar claman por líneas de financiación accesibles (ya nadie quiere ahondar en alternativas como la UVA). El mercado pide mover activos para generar operaciones. En un clima de incertidumbre, quienes tienen tierra acuerdan adelantarla para tener una o varias unidades en el futuro. El canje es el medio elegido para dolarizarse y conservar el valor de sus activos.

Tradicionalmente, en el mercado de la promoción inmobiliaria tres actores intervinieron: los promotores, los inversores y los compradores finales. Sin embargo, en los últimos meses los terratenientes pasaron a ocupar un papel protagónico y se convirtieron en los principales impulsores del mercado.

Victoria puso a la venta su casa, en Avellaneda, justo antes de que comenzara la pandemia. Y ella era así hasta hace dos meses. “Había venido un promotor de la zona a preguntarnos si les vendíamos el terreno. Pero como era un precio inferior al que pedíamos por el terreno y la casa, no lo aceptamos. Nos ofrecieron que el pago fuera a parte en dólares, y lo mismo con un apartamento cuando el proyecto estuviera terminado.”, relata este vecino al que la propuesta le generó más desconfianza que certeza.

Sin embargo, después de más de 6 meses sin siquiera una oferta por su propiedad, la propuesta se volvió tentadora. “Sabemos que es una apuesta de futuro, pero era eso o dejar inmóvil lo que serán nuestros ahorros en los próximos años”, dice Victoria.

Manuel Mel, director comercial de Mel Properties, es claro al referirse a la permuta: «Se utiliza tanto para la compra de un inmueble usado como para un terreno. Esta nueva forma del mercado agiliza y dinamiza la compraventa de inmuebles”.

El crédito, ese bien escaso

“A partir de 2020 se redujo la capacidad de los desarrolladores de ofrecer efectivo, el inversionista prácticamente desapareció y la demanda de departamentos bien se desplomó por la caída del poder adquisitivo de la población. En ese contexto surge la figura del terrateniente como financista y partidario del mercado, aceptando metros cuadrados a cambio de la tierraen la misma obra o en otro desarrollo”, describe Federico Akerman, cofundador de Terres, la primera agencia inmobiliaria especializada en terrenos en CABA.

Aunque en las afueras, este es el tipo de operación que realizó Victoria. «Los promotores encuentran en el propietario un prestador de una cantidad importante, ya que el terreno representa alrededor del 30% del costo total del edificio agrega Akerman.

Por su parte, Mariano Gubitosi, gerente comercial del Grupo Portland, agrega que “hay una gran oferta de suelo disponible en el mercado, y los desarrolladores tienden a negociar fuertemente los valores o tomarlos a cambio, es decir, a cambio por metros cuadrados terminados”.

La tierra, el crédito que generan

¿Cuánto cuesta la tierra? ¿Qué crédito puede generar un propietario para convertirse en propietario de uno o más departamentos en un tiempo determinado?

A la hora de cotizar un terreno, en Terres parten de los valores de venta, en buen estado y terminado, y luego descuentan un costo promedio de construcción de los últimos 3 años y los honorarios por desarrollo.

“Con base en esta lógica, y entendiendo que el valor promedio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires es de US$2.300 el m², creemos que una incidencia lógica será entre US$400 y US$700 dependiendo de la zona. Excepto para áreas y productos muy específicos”, concluye Akerman.

Por último, es bueno saber que los desarrolladores están abiertos a todo tipo de propuestas: terreno baldío, casas, fábricas o PH. “Es necesario tener en cuenta que los grandes locales y oficinas comerciales ya no necesitarán tanto espacio debido al teletrabajo. Por ello, muchos comercios prefieren salir de las avenidas, buscando una ubicación que les dé mayor rendimiento, y dejar el terreno disponible. para los desarrolladores que están atentos», explica Horacio Ludigliani, de Ludigliani Real Estate Development.

Fuente: Titulares.ar