Los precios de las propiedades tocan el piso y gradualmente se reactivan las operaciones

"Los precios dejaron de caer", asegura Fernando Pozzi, director de Pozzi Inmobiliaria, y agrega: "Si tomamos como base de referencia el pico máximo de valores de publicación, allá por el último trimestre de 2018, la caída que se observa en promedio para GBA Norte fue del 30% en el segmento de departamentos usados".

En CABA se observa la misma situación. "Da la sensación de que los precios de los inmuebles en han llegado a un piso", sostiene Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. Según el directivo, hay tres factores que permiten llegar a esa conclusión: se ve una leve baja en la oferta y aumento en la demanda; las propiedades que se venden son aquellas que están a precio de mercado y se achicó el porcentaje de las contraofertas, volviendo a valores que no se veían desde hacía tres años.

Al mismo tiempo, se están cerrando más operaciones. Según los últimos datos, en lo que va del año se realizaron 16.879 escrituras en CABA, un número históricamente bajo. Sin embargo, la actividad va en aumento. En junio se concretaron 3.005 escrituras, un 4,8% más que en mayo; y en julio se cerraron 3.138 operaciones, un incremento del 27,7% con respecto a julio del año pasado, según datos del Colegio de Escribanos porteño.

"La cantidad de escrituras en CABA está subiendo en forma constante desde hace seis meses. De todos modos, no es un número tan alto para generar una baja en la demanda. Una razón por la que cayó la oferta es que se agilizó la rotación del material. Es decir, lo que antes necesitaba entre 6 meses y un año para vender, hoy necesita entre 3 y 6 meses", analiza Altgelt.

En donde sí se ve una baja es en la oferta, al menos para Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades: "Tengo la percepción de que bajó la oferta de propiedades en CABA y eso se da porque algunos inmuebles salieron de la venta, otros volvieron a colocarse en alquiler al mejorar sensiblemente la rentabilidad y otros se fueron vendiendo. En este último caso, nos referimos a las propiedades que acomodaron sus precios a la coyuntura actual y que convalida el mercado en este momento".

En cambio, Pozzi describe una situación diferente en GBA y la Costa Atlántica. "Aún no detecto una baja en el stock ofertado. Al contrario, en los primeros siete meses del año, el número de propiedades ofrecido para la venta en esas zonas tuvo un incremento del 10%. Se incorporaron en promedio más de 4.700 publicaciones por mes y la cantidad actual de la oferta llegó a 358.000 propiedades. Con la velocidad de demanda que existe hoy, se necesitarían 43 meses para agotar todo el stock".

Perfil de comprador 

"Los valores están más sinceros y eso hace que el mercado de CABA vuelva a moverse", analiza Verónica Tapia, bróker de Century 21 El Yar.

¿Qué tipo de operaciones se concretan? "La mayoría son departamentos chicos de valores bajos, para inversión o primera vivienda. En Recoleta estamos viendo valores de cierre de entre 1.800 y 2.100 dólares el metro cuadrado, dependiendo el estado del inmueble y ubicación específica", dice.

"Es difícil hablar de un promedio de precios por barrio, porque hay muchísimos sub-barrios", aclara Altgelt antes de arrojar estos números sobre la mesa: "Recoleta está entre 2.000 y 3.000 dólares por metro cuadrado; Palermo, entre 2.500 y 4.500 dólares; y Belgrano, 2.200-3.000 dólares".

Pozzi, por su parte, sostiene que los compradores se dan cuenta cuando un inmueble ya se encuentra en valores reales y entonces aparecen más consultas y algunas se reservan. Y enfatiza esa idea: "Solo se concretan transacciones siempre y cuando el valor publicado sea atractivo".

En GBA, continúa Pozzi, "hay demanda de departamentos de 2 y 3 ambientes, de casas a refaccionar sobre lote propio y de lotes residenciales donde el cliente puede ver aún una ventana de oportunidad en construir su casa con dólares billete, ya que interpreta y entiende que quedarse con dólares es una mala elección debido a la constante y acelerada inflación".

Hablando particularmente del centro de Tigre, Pozzi afirma que hay más de 3.200 unidades en venta, de las cuales el 38% del stock corresponde a departamentos usados con precios promedio de 1.600 USD/m2. El 52% de toda la oferta de departamentos (1.500 unidades) corresponde al segmento a estrenar con valores promedios de 2.100 USD/m2 y el resto es obra en construcción.