Dos países cercanos, con situaciones diferentes, en busca de cambios esperados y necesarios

¿Cuáles son desde Argentina, como de Chile, los aspectos centrales de CBRE relacionados con el Real Estate?
El mercado de oficinas en Argentina ha experimentado una serie de desafíos en los últimos años, incluyendo aquellos macroeconómicos, desaceleración del crecimiento económico y cambios en los patrones de demanda debido a la pandemia, combinando el trabajo remoto y la presencia en la oficina, lo que ha llevado a una menor demanda de espacios corporativos. Pese a todo, este mercado resulta atractivo para muchas empresas. Ante las restricciones gubernamentales impuestas sobre el dólar, muchas compañías generaron un exceso de flujo que no desean mantener en pesos, por eso están optando por cubrirse de la inflación mediante la compra de activos de oficinas. Y en un segundo orden, empresas que desean realizar un  fly-to-quality a mejores activos están aprovechando esta caída en los precios como oportunidad de inversión.

Pensando en el mercado local y regional. ¿Qué se espera en ambos países?
En Argentina, la nueva variable que hay que agregar al análisis este año son las definiciones políticas del oficialismo y de la oposición. Sumada a la aparición de nuevas fuerzas en el terreno político que generan más expectativa y falta de definición sobre un resultado claro. Por otra parte, el campo, que es un jugador decisivo en lo que sucede en la economía, está transitando sequías históricas que afectarán su producción y la entrada de dólares al país. Como así también la capacidad del gobierno de cumplir las metas pactadas con el FMI, y la manera de lograrlo, será determinante para los inversores a la hora de decidir si siguen apostando al sector.

En Chile, ya es un hecho el comienzo de la recuperación del mercado de oficinas. El 2022 cerró con absorción neta positiva, es decir, se tomaron más m2 de oficina de los que se devolvieron y hay niveles crecientes de demanda, sobre todo en sectores de Las Condes y Providencia. Si bien son indicios muy buenos, debiera faltar todavía para empezar un ciclo de recuperación de precios y esto solo será para los sectores mencionados, mientras otros, principalmente el Centro, continuarán sufriendo por un buen rato.

La situación de los nuevos polos y los submercados. ¿De qué se trata y qué expectativas generan?
El proceso de la vuelta a las oficinas se está dando de la mano de una migración que hace un abandono aparente del Centro de la ciudad, y comienza a buscar espacios en el norte de CABA y Gran Buenos Aires, sobre todo en Corredor Panamericana. En el corto plazo muchos desarrolladores saldrán al mercado con edificios nuevos en el Norte, pero en los próximos años habrá muchas torres de oficinas nuevas en el Centro y Retiro, como en Palermo y otras zonas de la Capital.

Respecto de la vacancia en el caso de las oficinas, ¿qué está sucediendo? ¿Existe una reconfiguración de ese espacio post pandemia?
La vacancia se encuentra en valores máximos rondando el 15%, sin embargo, en los últimos meses ha interrumpido su subida para lograr una estabilización. Hay un aumento artificial del indicador debido a que con las últimas entregas de edificios ha aumentado el stock total de oficinas Premium disponibles, pero no se debe a una caída adicional en la demanda.
Para el caso de Santiago, la tasa de vacancia del primer trimestre se sitúa en 11,6%; esta tasa no es particularmente alta comparada con otros mercados de la región, como San Pablo o Ciudad de México, pero si es alta para lo que el mercado chileno está acostumbrado, alrededor del 5-6%. Es importante mencionar que hay sectores de la ciudad que presentan tasas significativamente más bajas, con creciente actividad de arriendo e interés de potenciales inquilinos.

Cambios en Chile y Argentina: ¿Existe alguna coincidencia entre ambos? ¿Hacia dónde van los mercados en general? ¿Hay posibilidades de crecimiento? 
El mercado de oficinas en Buenos Aires está sub-ofertado si se compara con ciudades similares; hoy el principal factor para un mercado de oficinas deprimido es la falta de crecimiento económico, que ya se arrastra por 15 años. Un cambio en la dirección del país podría generar un impulso en la demanda que acelere el proceso de entrega de oficinas y que estimule el desarrollo de nuevos proyectos, con todos los beneficios que eso conlleva. Santiago espera muy pocos m2 nuevos de oficinas para los próximos 4-5 años; si sumamos eso a la creciente demanda que se está observando, podemos concluir que los precios de alquiler deberían ya haber tocado la parte baja del ciclo y todo indica que empezarán a recuperarse en los próximos meses.

¿Qué novedades llegan de un lado y otro respecto de las expectativas, no sólo de oficinas en el ámbito comercial, sino otras áreas como la industria?
Indudablemente ha habido activos de mejor desempeño que las oficinas en el rubro inmobiliario estos últimos años; en ambos países, y no ajenos a la tendencia global, los activos de mejor desempeño han estado ligados al rubro industrial/logístico, registrándose niveles de ocupación altísimos que han determinado una fuerte presión al alza en los precios de alquiler. En Chile, otro tipo de activo que ha tenido muy buen desempeño es la renta residencial, sobre todo en el formato Multifamily, el que corresponde a edificios completos de propiedad de un inversionista destinados a renta. Lo anterior se debe básicamente al incremento de costos de los créditos hipotecarios por el alza de tasas de interés y la menor tolerancia al riesgo de crédito por parte de la banca. Eso ha impulsado un aumento en la demanda por alquileres, lo que se demuestra con tasas de ocupación por sobre el 97% promedio para las casi 15.000 unidades que componen este mercado actualmente en Santiago.

En el caso de Argentina, respecto de las elecciones ¿Qué se puede esperar en 2023 según la mirada desde Chile y cómo puede afectar en los rubros mencionados?
Seguimos con mucha atención el desarrollo del ciclo político en Argentina; lo que entendemos es que viene una etapa de ajuste político, con un hito particularmente importante este año como serán las PASO de agosto. Vimos que muchos clientes están tratando de acelerar algunas decisiones, lo que nos parece natural debido a que el período agosto-finales de octubre será un período de observar más que actuar, conforme ha sido la tónica en los últimos años eleccionarios. Después de eso, dependerá mucho del resultado de la elección y, sobre todo, de las medidas económicas y fiscales que se anuncien en los primeros días del nuevo gobierno.

La opinión de Nicolás Cox considerando aspectos en el futuro cercano.
En ese aspecto el mercado de oficinas en Argentina estará fuertemente determinado. La situación ideal sería que el nuevo gobierno anuncie medidas para estimular la economía, pero que esos estímulos se relacionen con la oferta, no con la demanda. Argentina necesita con urgencia hacer crecer su economía, lleva estancada 15 años; la receta de hacerlo a través de estímulos a la demanda ha demostrado con creces no ser la correcta y no es lógico esperar resultados distintos a futuro en caso de seguir aplicando la misma receta una y otra vez. El crecimiento económico inyectaría un nuevo impulso a la demanda, no sólo por espacios de oficina, sino también por locales comerciales y depósitos.

Finalmente, el futuro de mediano y largo plazo necesariamente tiene que estar relacionado con un factor igual de importante para el desarrollo inmobiliario que el crecimiento económico y que ha estado absolutamente ausente en la historia reciente de Argentina, lo que implica el acceso por parte de los desarrolladores a un mercado de capitales robusto, que permita capitalizar y acelerar proyectos inmobiliarios que serán necesarios cuando este crecimiento económico empiece a demandar nuevos espacios de bienes raíces comerciales.

Fuente: Argenprop