Regulación: Los países que buscan limitar los alquileres temporarios

Los alquileres temporarios se convirtieron, en todo el mundo, en los principales rivales de los hoteles y de lo alquileres convencionales, su mayor rentabilidad y su alta rotación llaman cada vez más la atención de los propietarios de unidades en las principales ciudades, quitando unidades del circuito de alquiler de largo plazo. Para los analistas estamos frente a una dura batalla inmobiliaria, que parece librarse en los principales destinos turísticos urbanos.

Portugal fue uno de los primeros países en tomar una postura firme ante el tema. La falta de viviendas asequibles para los bolsillos portugueses fue considerada una emergencia nacional por parte del Estado. Ante ello, el poder ejecutivo lanzó un paquete de medidas que revolucionaron la política de la vivienda de las últimas décadas de ese país ya que se contempló la intervención directa sobre el mercado inmobiliario.

Entre las normas más audaces se destacaron: el alquiler forzoso de las viviendas desocupadas por parte del Estado (las viviendas vacías serían 723.215 según el último censo) para subarrendarlas durante cinco años y actuar como un mediador inmobiliario, que cobra al inquilino y paga al propietario. Estos alquileres nunca podrán superar el 35% de los ingresos del núcleo familiar. Y la prohibición de nuevas licencias para pisos turísticos. Esta medida se apoyaba en las teorías que sostenían que los alquileres temporales favorecían la especulación inmobiliaria y la subida de precios.

El intervencionismo público también se extenderá sobre los precios de nuevos alquileres, algo que no ocurría en Portugal desde 1985.
En el caso de la prohibición de los alquileres temporales o turísticos, el Gobierno determinó una excepción, la cual fue otorgada para los proyectos rurales que beneficien a poblaciones pequeñas. “Los pisos turísticos tuvieron muchos efectos positivos para revitalizar nuestras ciudades, pero también tienen impactos negativos como la subida de precios”, explicó el socialista, Antonio Costa, primer ministro de aquel país.

Una de las ciudades que parece haberse sumado a la contienda es Florencia, allí el ayuntamiento propone prohibir los servicios de alquiler temporario en su centro histórico. La propuesta es el primer paso para la adopción de la medida y prevé la modificación de los artículos relativos a la clasificación del uso de los inmuebles en la zona catalogada por la Unesco como Patrimonio de la Humanidad. De lograr la aprobación de la medida, esa zona de la ciudad ya no podría tener ofertas en plataformas de alquiler temporal como Airbnb.

“El fenómeno de los alquileres turísticos está transformando los centros históricos de nuestras ciudades, es una de las causas de la explosión de los precios de los alquileres en las

grandes ciudades y limita las condiciones de vida de familias, jóvenes, estudiantes y trabajadores”, sostiene el alcalde de Florencia, Darío Narde- lla. Y agregó: “Se trata de una situación que se ha convertido en unaver- dadera emergencia social”.

La nueva norma brindaría incentivos fiscales para los propietarios que quieran cambiar el destino de sus propiedades por alquileres de mediano y largo plazo. Una de las exenciones debería ser en el impuesto de segunda vivienda, una tasa que actualmente cuesta alrededor de €2000, al año, por un piso medio en el centro histórico.
La ciudad de Milán también alzó la voz ante esta problemática y se plantó, en pie de combate, contra la plataforma de alquileres tempora


rios. Allí, en la urbe donde manda la moda, las autoridades buscan tener menos plazas de alquiler temporal para turistas, como respuesta a los miles de reclamos que llegaron de la mano de trabajadores y de estudiantes universitarios que no consiguen viviendas para ellos.

El punto de partida es la idea de que el tema de los alquileres temporarios debe ser enfrentado a nivel metropolitano. Esto no es algo que involucra sólo a los ciudadanos, sino también a las universidades, las empresas y al sistema hotelero.

El plan es que la medida (un posible decreto-ley) no sólo contemple el valor de los alquileres, sino también que limite la cantidad de alquileres turísticos. La idea es aumentar el número de propiedades residenciales disponibles de 22.000 a 25.000 para 2030.

Del otro lado del océano, en la ciudad de Nueva York, en julio entró en vigencia una ley que establece que los residentes que deseen alquilar una habitación o departamento deben registrarse primero en la Oficina de Ejecución Especial (OSE) y cumplir con las normativas legales que rigen los alquileres a corto plazo. Aquellos que no cumplan con la norma podrían enfrentar multas civiles de hasta US$5000 por cada infracción. La respuesta de la popular plataforma de alquiler temporario Airbnb no se hizo esperar y se tradujo en una demanda contra la ciudad de Nueva York, alegando que esta nueva ley es una “prohibición de

facto” de los alquileres temporarios.

Durante los últimos 16 años, los principales mercados, incluyendo Tokio, Miami y París, controlaron los alquileres a corto plazo, lo que llevó a una compleja red de leyes y regulaciones.

Qué sucede en la Argentina Como se ve, ya son varios los países que están tomando medidas para frenar este fenómeno y la Argentina no es la excepción.
Estejueves pasado en un plenario de comisiones de Legislación General y de Turismo del Senado se debatió un proyecto de ley de contratos de alquiler de vivienda para fines turísticos, resultado de la unificación de dos proyectos presentados por Frente de Todos y por Mendoza UCR.

Con la mayoría de ambas comisiones, pasó a la firma en un único dictamen y se tratará en la Cámara de Senadores. Si bien se desconoce la fecha precisa en la que pasará al recinto, “algunos Senadores hablan de una tentativa sesión para dentro de dos semanas”, estimaron fuentes cercanas a la Cámara alta.

Los puntos que plantea el dictamen acordado están relacionados al plazo del contrato (una noche has- ta90 días); a quién puede comercializar el inmueble; a la creación de un Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario y a que en las plataformas solo se ofrezcan aquellos que estén registrados.
En la ciudad de Buenos Aires, en los últimos tiempos, se multiplica-

ron las propiedades que se ofrecen para alquileres temporarios, en gran parte impulsadas por la ley de alquileres que se encuentra vigente y por la baja rentabilidad que los alquileres convencionales ofrecen (el 2,5% a 3% versus el 6% a 7% de rentabilidad anual, en dólares, de los temporarios). Si a esto se le suma la fluctuante cotización del dólar y el incremento del turismo, todo parece conspirar para que el mercado de los alquileres temporales cada vez le robe más unidades al de los tradicionales.

Según datos recientes del Monitor Inmobilario de Invertire Real Estate, en la ciudad de Buenos Aires, la cantidad de alquileres temporarios supera ya las 17.000 propiedades y esta tendencia sigue en alza. .

Los cinco barrios con más temporarios son Palermo, Recoleta, San Nicolás, Belgrano y Retiro. Y representan el 66% de la oferta en todo Buenos Aires.
Cabe destacar que en CABA ya existe un registro para regular la actividad de alquiler temporario turístico, desde 2019. Pero, por la pandemia, su implementación -con algunos cambios- se vio retrasada hasta agosto de 2022. Este registro abarca los alquileres que van desde una noche hasta tres meses.

La “guerra” contra Airbnb, la plataforma de alojamiento temporario más utilizada en el mundo, ya estaría declarada en las principales ciudades turísticas; los hoteles y los alquileres tradicionales podrían recuperarse y volver a equilibrarse.


El control de precios, la oferta de unidades, la ubicación y la inscripción en un registro son las reglas más aplicadas


• EN FORMA DIRECTA Los departamentos equipados que se alquilan por noche son competencia de los hoteles

7% DE RENTABILIDAD Es el porcentaje anual en dólares que se puede obtener por un alojamiento temporario