“Las compras se deciden en una semana”: boom de venta de propiedades antes de las elecciones

En el sprint final previo a las elecciones, el mercado inmobiliario comenzó a registrar un fenómeno caliente: crecen las consultas por las unidades chicas y medianas. Esta semana se aceleraron las tomas de decisión de compra aprovechando la oportunidad de pagar un anticipo bajo en dólares e ingresar al régimen de pago en cuotas en pesos para los productos en pozo o en desarrollo.

El dato concreto es que en un clima de incertidumbre por lo que vendrá en la vida económica e institucional del país, crecieron las consultas por las unidades chicas y medianas y se toman decisiones para proteger los pesos y aprovechar la oportunidad de la financiación. 

“Desde mediados de año arrancaron las consultas y el interés se mantuvo tras las PASO. No hay dudas que en contextos de incertidumbre el ladrillo es refugio de valor”, afirma Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades quien detalla que se mueven todos los tickets e inclusive las unidades usadas.

“Soy optimista respecto a lo que pasará con el mercado inmobiliario independientemente de quien gane las elecciones”, agrega la broker que está semana recibió un aluvión de consultas por Quartier Bajo Belgrano en donde los departamentos en pozo se venden a un promedio de US3300/m2.

Con esta mirada coincide su colega, Miguel Ludmer, director de Interwin. “A pesar de la alta inflación anual, vemos una actividad renovada. No hay un wait and see como suele ocurrir en los meses previos a elecciones generales”. Leandro Soldati, director de la inmobiliaria homónima profundiza sobre el fenómeno: “los años de crisis y sinceramiento nos deja en un momento interesante de precios ajustados y con expectativas renovadas. Partimos de precios ajustados, se está construyendo, hay producto y hay mucha demanda contenida”, resume.

En la misma linea, Carlos Spina, socio de Argencons, la empresa dueña de la marca Quartier, reconoce estar sorprendido especialmente por la cantidad de ventas registradas en los últimos 20 días: “tuvimos más de 30 operaciones en tres semanas tanto en proyectos que se están recién lanzando en los que las unidades se pagan con pesos como en los que tienen departamentos terminados a estrenar que se puede pagar cash y que se venden a un promedio de US$2500/m2 ”.

El empresario cree que en momentos turbulentos los financieros te hablan del fly to quality, pero en este sector sucede el fly to trust: “Dicen tengo los pesos, me queman, y se preguntan dónde los pongo en un entorno de poca confianza y ahí buscan ladrillos en proyectos con respaldo. Incluso estamos vendiendo departamentos de tickets altos: de entre US$400.000 y US$700.000”. 

Spina tienen 330.000 metros en construcción, entre ellos un condominio en el Bajo Belgrano en donde el metro cuadrado promedia los US$3000/m2.

“En cuatro semanas, se reservaron 210 unidades del proyecto Open Buenavista”, da números Martín Boquete, director de Toribio Achával, máster broker del proyecto cuando se lance al mercado. La exitosa preventa fue cerrada bajo el formato de friends and family a un valor de entre un 15% y 20% más barato que el monto con el que se lanzará al público general.

”Para nosotros es una venta sin precedentes, nunca habíamos visto este nivel de ventas en departamentos”, afirma sorprendido . El especialista sostiene que “la demanda está con ganas de comprar. Hoy hay una aceleración de las ventas previo a las elecciones. “Esto es algo que nunca pasó. No quiero adelantarme a sacar conclusiones pero cuando la gente sale a comprar algo es porque cree que el precio subirá”.

El emprendimiento de US$70 millones de inversión que sorprendió a los propios brokers es desarrollado por Grupo Portland y CEK, Tiene cuatro edificios de ocho pisos. De las cuatro construcciones solamente se lanzaron a la venta tres, que suman 250 unidades en total y de las cuales 210 fueron reservadas en tiempo récord. En números, la preventa al círculo cerrado salió a US$2200 el metro cuadrado, pero en el lanzamiento abierto ese valor ascenderá a US$2700 con la expectativa que una vez terminado cotice por encima de los US$3000 por metro cuadrado, cifra que manejan los proyectos nuevos terminados en la cercanía.

“Hoy el mercado tiene movimientos en pesos con el fin de convertirlos a metros (dollar-linked) por parte de empresas y particulares que quieren buscar un refugio de valor. Así que es una manera indirecta de comprar dólares a un muy buen valor porque el costo de construcción está, en términos históricos, muy barato en la actualidad”, profundiza sobre el fenómeno de estos tiempos , Alan Mohadeb, socio de CEK, la desarrolladora con 11 proyectos en ejecución que vende las unidades terminadas a un promedio de US$3500/m2.

“Esta fue una semana especial para todos aquellos que buscan proteger sus tenencias y realizar inversiones inteligentes, y se nota en la dinámica del negocio, que se aceleró en los últimos 15 días especialmente”, sostiene Camilo Herzovich, director comercial de NorthBaires, la desarrolladora que construye proyectos ubicados en la ciudad de Buenos Aires para el segmento ABC1.

La empresa tiene dos proyectos de alta demanda. OM Palermo, que se entregará en 30 meses, con unidades que se venden financiadas en 70 cuotas y que permiten al comprador mudarse en la cuota número 30 y seguir pagando como si se tratase de un alquiler.

El precio de venta arranca en los US$2600m² con tickets que para una unidad de un ambiente y 33 metros cuadrados empiezan en los US$98.000. El fenómeno registra mucho interés entre los inversores que buscan una renta vía las plataformas de alquileres temporarios internacionales, del estilo Airbnb.

Otro caso concreto de boom de ventas se dio en uno de los emprendimientos que se construirá en el Parque de Innovación. Se vendieron en pozo 150 departamentos en un mes y medio. “Salimos a la venta en julio y en los primeros tres días vendimos 18 departamentos, aun con el contexto político y económico que atraviesa el país.

El proyecto original tenía oficinas pero identificamos una mayor demanda de vivienda, lo reconfiguramos y a la semana siguiente ofrecimos más departamentos. Entre julio y agosto vendimos 150 unidades y llegamos a cerrar ocho operaciones en un día”, cuenta anonadado Mariano Gubitosi, gerente comercial de la desarrolladora Grupo Portland que lleva adelante el emprendimiento. Se trata de un proyecto de usos mixtos para el que se invertirá US$38 millones. El 65% de las 191 unidades con un ticket mínimo es de US$101.000.

A la hora de responder si es momento de comprar, Leandro Soldati, socio de la inmobiliaria homónima asegura que el mercado inmobiliario local atraviesa un momento con condiciones ideales para la compra de una propiedad. “A los dueños les cuesta aceptar la baja de precio porque le queda grabado el valor nominal sin darse cuenta que pueden ejecutar mayores compras. Por eso los procesos de suba son rápidos , todos nos subimos a la bonanza y los de baja son lentos”, explica.

En esa línea Ludmer explicó que la paradoja de un mercado sin deuda es la buena y mala noticia: “Por un lado no hay un banco presionando por eso la gente trata de asociar el valor de la compra a lo que pagó o empatarlo, y mucha gente, incluso prefiere postergar la venta. Es decir, el ajuste es por ritmo y no por precio”, detalla.

En definitiva, en el mercado hay coincidencia en que la Argentina “está regalada”. “Si uno mira los datos históricos para proyectar donde estamos parados nos da que los precios que tenemos hoy solo en 2002 y en 1989 estuvieron más bajos en moneda constante que ahora”, compara Soldati.

Por otra parte, los referentes afirman que los valores de venta tocaron piso y que existe una demanda que suma a los que venían postergando la decisión de mudarse y los que tienen un flujo de pesos que, ante la imposibilidad de comprar dólares, lo destinan a los inmuebles.

Gonzalo de la Serna, Ceo de Consultatio profundiza sobre lo que está pasando en el mercado del real estate y lo relaciona con el financiero. Hace un año las acciones estaban 70 por debajo de sus máximos y el real estate se mostraba más resiliente pero en los últimos 12 meses el valor de las compañías más que se duplicó en dólares. Ese ajuste de precios relativos dio a entender que los valores de venta de las propiedades tocaron su piso y dan perspectiva que van a subir. “Lo que sucede es que los activos financieros al ser más líquidos se mueven más rápido pero nos adelantan lo que puede pasar en el ladrillo”, afirma.

El desarrollador Gerardo Azcuy, presidente de la empresa homónima pone sobre la mesa de discusión, el valor del costo de construcción. Asegura que se mantuvo estable, aún está un 10 por ciento por debajo del promedio de la década. Es decir, no es la oportunidad de octubre del 2020 cuando tocó su piso histórico de los últimos 20 años, pero igual sigue siendo una inversión atractiva. “Esto genera que la renta que deja una obra de inicio a fin ronda el 40 por ciento”, afirma. De la Serna insiste en que “el ladrillo es más resiliente que otros activos como el financiero que pueden rendir más en algún momento y en otro no”.

Al mismo tiempo, Boquete cuestiona que los argentinos “estamos acostumbrados a mirar la coyuntura para tomar decisiones pero la verdad es que el inmueble es un producto que trasciende a las coyunturas: cuando se recuperan los valores, es cuando la gente se acuerda que los inmuebles duran 100 años y que son para toda la vida”.

FUENTE: LA  NACION