La zona que se consolida como el nuevo polo premium

Esta semana se reveló una de las operaciones inmobiliarias más grandes de los últimos años. La mayor desarrolladora de oficinas de la Argentina, Raghsa, se quedó con un terreno emblemático ubicado sobre la Avenida del Libertador, al lado del local de Mc Donald´s y frente al estadio de Obras, en donde funcionaba una estación de servicio de Axion. La tierra de 2800 m2, está en la esquina de la avenida y Manuela Pedraza, en Núñez.

Con más de un millón de m2 construidos, la desarrolladora fundada en 1968 por Moisés Khafif, se destacó en el negocio residencial por la construcción de las torres Le Parc de Palermo, Puerto Madero y ahora en Punta del Este, pero su foco en Buenos Aires es corporativo.
El terreno adquirido, que ya se encuentra tapiado, está en una de las zonas con mayor potencial inmobiliario de la ciudad, en donde la tierra defiende una incidencia de un poco más de US$1000/m2.

El plan de la desarrolladora es construir una nueva torre corporativa de oficinas premium que se destinará al mercado de renta para empresas de primera línea. Se tratará de un edificio con 50.000 m² totales de construcción y aproximadamente 25.000 m² rentables, con plantas libres y flexibles, dotadas de tecnología de última generación, según informó la empresa.

El emprendimiento promete terminar de consolidar un polo corporativo sobre la Avenida del Libertador. El Centro Empresarial Libertador ubicado sobre Avenida del Libertador al 7200, su proyecto más ambicioso hasta la fecha. tiene 100.000 m2 totalmente ocupados, con 26 plantas libres que oscilan entre 1200 y 2900 m². Con un total de 60.000 m² rentables y un alquiler promedio de los US$32/m² al mes, se consagra como el edificio de oficinas AAA más grande del país.

Pero ese proyecto no es la única apuesta de Raghsa en la zona: en el 2020 llevó a cabo la compra de un terreno atrás del Mc Donald´s, en la misma manzana que ahora adquirió la tierra de la ex Axion, contigua al Centro Empresarial Libertador. En ese terreno está en construcción el Centro Empresarial Núñez (Manuela Pedraza y Arribeños). Este proyecto corporativo de US$55 millones de inversión estará listo a mediados del 2024 y tendrá una superficie total de 50.000 m², de los cuales 23.000 m² serán destinados para alquiler.

Con la adquisición de este último terreno, Raghsa consolida su posicionamiento en el mercado corporativo con 200.0000 m² en oficinas y una inversión que superará los US$300 millones contabilizando solo las tres torres corporativas en la zona, que además son los edificios de oficinas más importantes de la Argentina. Tres emprendimientos que, sin duda, convertirán al polo del corredor norte de la ciudad de Buenos Aires en el “nuevo Catalinas”.

“Para el barrio de Núñez es positiva la llegada de un nuevo desarrollo de oficinas, porque va definiendo su fisonomía, contribuyendo al crecimiento de la zona”, afirma Mariano Vega, Gerente General de Raghsa.

“En los últimos años, se instalaron bancos, restaurantes, gimnasios, universidades, supermercados y complejos cinematográficos, aportándole más servicios y fáciles accesos para satisfacer las necesidades de la demanda que sigue en aumento.

Estos desarrollos tienen un impacto positivo a nivel económico, social y medioambiental, ya que potencian la zona con nuevas oportunidades de crecimiento”, agrega el ejecutivo.

Desde la mirada del sector, los desarrolladores celebran la operación.

“Es una gran noticia para el mercado inmobiliario, de muy alto impacto, sobre todo en este contexto post elecciones porque aunque el empresariado comparte la visión de Milei con respecto a sus anuncios y objetivos, persisten innumerables dudas acerca de la viabilidad de su implementación”, analiza Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Empresarial de Desarrolladores Urbanos(CEDU).

Es por esta razón que la decisión de Raghsa de adquirir un terreno y emprender un proyecto de tal envergadura lo destaca como un evento de impacto sumamente “positivo y prometedor” para el sector inmobiliario.

“La magnitud de la inversión económica y la extensión del proyecto son notables. Transacciones de terrenos con la capacidad de albergar proyectos de esta envergadura son pocas, y generalmente ocurren en momentos cruciales de la historia argentina, cuando algunos inversores optan por apostar fuertemente en previsión del futuro”, asegura Tabakman.

Como ejemplo, menciona la venta del terreno del Parque de Innovación ubicado en Udaondo y Libertador donde los Werthein avanzan con un emprendimiento mixto. Otro caso fue, en pleno apogeo del gobierno de Mauricio Macri, la venta de la esquina de Libertador y La Pampa -en la que también funcionaba una estación de servicio-, donde se terminó de construir una torre de oficinas.

“Estos terrenos, de un valor millonario en dólares, requieren inversiones Bueadicionales de varios millones para su desarrollo, y estas transacciones se concretan únicamente en momentos de inflexión significativos en la historia del país”, analiza el presidente de la CEDU.

Efecto derrame En el mismo corredor, a pocos metros del polo corporativo que proyecta Raghsa, se desarrolla una zona que promete revalorizarse gracias al impacto del Parque de Innovación, que se encuentra del otro lado de la Avenida del Libertador y que promete una circulación diaria de 30.000 personas con una actividad económica que rondará los US$1000 millones.
En Núñez, este nuevo epicentro tiene el potencial de convertirse en un barrio en sí mismo. Actualmente ocupado por espacios públicos y algunos cimientos de edificios, como el proyecto E6 del Grupo Portland, uno de los primeros en iniciar su construcción en un barrio que dará forma a un nuevo eje en la trama urbana de la ciudad.

La iniciativa del Parque de Innovación que se arma en las 32 hectáreas que ocupaba el Tiro Federal apunta a unir en un solo lugar a universidades, residencias universitarias, empresas tecnológicas, institutos terciarios, espacios de coworking e instituciones bajo el foco de la innovación.

El “efecto derrame” del Parque ya se manifiesta en proyectos como Udaondo, de US$180 millones de inversión, excluyendo el valor del terreno, que tendrá tres torres premium de 100 metros de altura con residencias y un hotel de lujo.

La iniciativa está a cargo de Landmark Developments y cuenta con el respaldo del Grupo Werthein, propietario del terreno por el cual invirtió US$151,5 millones en la adquisición de dos manzanas de aproximadamente 10.000 m2 cada una. Se espera que el proyecto, cuya finalización está programada para 2028, se desarrolle en la mitad del terreno adquirido, mientras que aún se desconoce el destino de la otra mitad.

Buenas señales Para Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield, el segmento premium continuó con signos favorables en el último trimestre del 2023, en contraste con el tercer trimestre de ese mismo año, donde predominaba la incertidumbre política. “Especialmente durante diciembre percibimos una reactivación en las consultas”, comentó la especialista. El precio promedio en CABA se mantiene estable rondando los US$24/m2. Karina Longo, gerente research, valuaciones y data analytics de Newmark Argentina, comenta que “a finales de 2023, en el territorio porteño, los polos que mejor han defendido su precio de alquiler por m2 fueron Palermo (US$26) y el corredor Libertador (US$30)”.

Alejandro Reyser, director de Toribio Achaval, aporta la cuota de optimismo: “Se respira un aire de cambio y esperamos ver una reactivación del sector antes de terminar la primera mitad de este año”.

FUENTE: LA NACION