Departamentos de un ambiente por menos de U$S50.000

La Ciudad de Buenos Aires experimenta hoy una oferta sin precedentes de departamentos monoambientes en venta, cerca de 22.000 unidades sobre un total de 74.000 inmuebles publicados. Este fenómeno, un reflejo de dinámicas pasadas y presentes del mercado inmobiliario, despierta interés por sus causas y su capacidad de adaptación a múltiples necesidades.

El elevado sobre stock actual de los departamentos de 1 ambiente en CABA responde a un período extenso de fuerte construcción. Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades, explica que en Argentina "el ladrillo es reserva de valor", y un boom de construcción, con altibajos, se prolongó desde 2003-2004 hasta 2018-2019".

Familias, inversores y empresas destinaron sus excedentes a unidades de pozo, atraídos por la baja "barrera de entrada" del monoambiente, que permitió dolarizar ahorros y capitalizar a muchos compradores.

Sin embargo, por el lado de la demanda, la crisis posterior a los créditos UVA (período Macri) y la profundización de la crisis durante la pandemia concentraron la demanda residencial en unidades de dos ambientes en adelante. Esta combinación generó el sobre oferta que se observa hoy en el segmento de monoambientes.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, coincide que esta tipología "integró gran parte de los proyectos que se construyeron durante los últimos 20 años", muchos adquiridos por inversores que buscan su edificación. No obstante, frente a una demanda menos activa para monoambientes, tienen hoy "menor rotación que los 2 y 3 ambientes" impulsados por el crédito.

La tipología monoambiente destaca por su multifuncionalidad. Vázquez Blanco señala que, además del refugio de valor para inversores, sus destinos principales para el consumidor final siempre fueron "oficina, alquiler temporario, y en menor medida primera vivienda".

Rozados agrega que los monoambientes resultan "más fácilmente adaptables a otros funcionamientos como consultorios, oficina y/o volcarlos a alquiler temporario por su menor incidencia de costo de expensas". Esto aplica siempre que la ubicación sea en zonas de alta densidad habitacional con un público medio-alto y el reglamento de copropiedad admita esos usos.

La demanda de alquiler para monoambientes se vio resentida al prácticamente desaparecer el turismo, uno de sus principales motores, afectando la rentabilidad comparativa con otras unidades.

En el escenario actual de "dólar quieto" en Argentina, Vázquez Blanco distingue dos fases en el comportamiento de los precios de cierre de monoambientes:

Fase 1 (inicio de gobierno hasta diciembre de 2024): Los precios promedio de cierre de los monoambientes crecieron alrededor del 15%, mientras que a nivel general el crecimiento rozó el 16%.

Fase 2 (enero de 2025 en adelante): Los monoambientes registraron subas de entre 1% y 2% hasta mayo-junio, mientras que los precios de cierre generales subieron alrededor del 5%. Esto muestra una clara desaceleración en los monoambientes.

El Índice del M2 Real, un desarrollo conjunto de la Universidad del CEMA, Re/Max Argentina y Reporte Inmobiliario, releva los valores efectivos de cierre de operaciones de compraventa. Para mayo de 2025, el precio promedio de cierre para departamentos usados de 1 a 3 ambientes se ubicó en 2.161 u$s/m². Este valor, aunque superior al del año anterior, todavía se encuentra un 1,03% por debajo del registrado en enero de 2020.

Al desagregar por tipología, los precios por m2 fueron los siguientes:

Monoambientes: 2.315 u$s/m²

2 ambientes: 2.186 u$s/m²

3 ambientes: 2.084 u$s/m²

Como ejemplo de mercado, los barrios más baratos para adquirir un monoambiente son Villa Lugano (u$s44.000), Villa Riachuelo (u$s45.000) y La Boca (u$s47.000). En tanto que los más caros son Palermo (u$s97.000), Núñez (u$s98.000) y Puerto Madero (u$s207.000)

En cuanto a los alquileres, Vázquez Blanco explica que, debido a la caída de los temporarios, los valores tienden a subir menos en comparación con los departamentos de dos y tres ambientes, que hoy muestran mayor dinamismo. Rozados añade que la rentabilidad por alquiler tradicional de un monoambiente es "similar o incluso algo menor que un tres ambientes", aunque para alquiler temporario, en zonas aptas, la rentabilidad mejora.

Quienes consideran comprar un monoambiente para alquiler temporario deben tener en cuenta costos adicionales. Rozados indica que estos incluyen "equipamiento y los costos de servicios", siendo crucial manejar bien la ocupación para que el inmueble se halle rentado la mayor cantidad de días al mes.

Además, se debe considerar un uso más intensivo de la propiedad, lo cual genera mayores costos de mantenimiento y reposición de mobiliario y equipamiento.

Pese a la sobreoferta en los avisos, los departamentos de 1 ambiente se mantienen como una opción demandada. Rozados explica que esto se debe fundamentalmente a que es "la opción que requiere a igualdad de ubicación y calidad una menor inversión de capital" frente a unidades de mayor superficie. La demanda de unidades de un ambiente se sostiene principalmente en su destino como "reserva de valor", señala Vázquez Blanco.

Hoy, la oferta de monoambientes se compone en un 58% por unidades nuevas (en construcción, a estrenar o hasta 5 años de antigüedad). En términos de barrio

s, la oferta está diversificada, pero se observa una concentración en:

Palermo, Barrio Norte-Recoleta y Belgrano. Estos tres barrios aglutinan el 38% del stock ofrecido. Otros nueve barrios (Caballito, Centro-Microcentro, Colegiales, Congreso, Chacarita, Retiro, Villa Crespo y Villa Urquiza) sumados a los anteriores, completan el 59% de la oferta total.

El perfil de la demanda para monoambientes es variado, según Víctor Arlandi, presidente de Central Real Estate Argentina. Incluye a "jóvenes profesionales, estudiantes, personas mayores que buscan un hogar funcional, inversores que priorizan rentabilidad y quienes usan fondos blanqueados o buscan diversificar su portafolio". Además, se observa un incremento en las consultas vinculadas al acceso a crédito hipotecario, especialmente desde la reaparición de préstamos UVA.

Fuente: Iprofesional