Ahora sobran ofertas de alquileres y empieza el regateo

Impulsado por nuevas dinámicas y más oferta sobre la mesa, el mercado de alquileres atraviesa una transformación profunda. Por empezar, en julio, los contratos aún regidos por la ley derogada se ajustaron un 66,1%, el incremento más bajo en casi tres años. La desaceleración es clara: la suba trimestral pasó del 37,6% entre septiembre y noviembre de 2023 al 7,5% entre marzo y mayo de 2025. Medidos en términos reales —es decir, considerando la inflación acumulada—, los precios muestran una caída promedio del 32% entre enero de 2024 y mayo de este año, según el Colegio Inmobiliario porteño.

Pero existen otros datos que respaldan esta tendencia a la baja: en los últimos doce meses, los alquileres subieron un 45,6% —por encima de la inflación (39,4%), pero por debajo del ajuste del ICL (69,7%)—, de acuerdo con un relevamiento del portal de clasificados Zonaprop. No obstante, en el primer semestre de este año el incremento fue más moderado: un 19% interanual frente al 34% registrado en el mismo período de 2024.

En ese contexto, la tipología también marca diferencias: con un valor medio de publicación que aumentó un 46,4% interanual, la demanda parece inclinarse hacia viviendas aptas para familias, mientras que las unidades pequeñas sienten con más fuerza la presión de un mercado saturado: los inmuebles más grandes —de 3 y 4 ambientes— fueron los que más aumentaron interanualmente (47,7% y 50%, respectivamente), mientras que los monoambientes subieron un 41,8%.

Con una oferta que, en junio, superó las 7.200 unidades publicadas para alquiler tradicional —un 1.316 % más que en diciembre del año pasado, según Reporte Inmobiliario (RI)— y seis barrios que concentran el 56% de la oferta (Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero), comenzaron a aparecer escenas impensadas hasta hace poco. Los carteles de "se alquila" volvieron con todo, pero con una letra chica distinta: el precio, en ocasiones, puede charlarse.

Naturalmente, el crecimiento del stock de unidades en alquiler provocó que el precio se regule para abajo: "Estamos viendo esa transición donde la oferta es mayor que la demanda; y en los próximos meses podremos ver esta tendencia más marcada", asevera Mateo García, director residencial en Toribio Achával. Los créditos hipotecarios también están haciendo su parte, "ya que muchas familias y personas accedieron a comprar, por lo que la demanda también está bajando en este sentido".

Así las cosas, la "competencia" se intensificó y eso abrió una mayor apertura al diálogo para que los inquilinos pueden plantear contraofertas, especialmente en unidades grandes o en inmuebles cuyo valor está por encima del promedio del mercado. En algunos casos, "los propietarios comienzan a mostrarse más dispuestos a negociar cuando la propiedad lleva tiempo sin alquilarse o cuando reciben ofertas serias y razonables", aporta Ezequiel Wierzba, fundador de Click Apart.

Y si bien no es lo más común, "se llegan a ver ajustes de entre un 5% y un 10% menos del precio publicado para no tener el inmueble vacío por mucho tiempo", revela Wierzba. Esto se da, de acuerdo con García, sobre todo "en barrios más periféricos al corredor norte, donde se concentra la mayor demanda".

En propiedades más grandes o con valores más altos, "suele haber más margen para negociar, porque el monto total hace una diferencia mayor", explica. En cambio, en unidades chicas o muy demandadas, como monoambientes bien ubicados, "los propietarios suelen ser menos flexibles porque saben que se alquilan rápido", pormenoriza Wierzba.

Disgregado por tipología, en departamentos monoambientes y de uno y dos dormitorios, "las ofertas casi no tienen efecto y se alquilan relativamente rápido. Por lo general, en las primeras visitas ya se reciben propuestas", señala García.

También se puede dar en casos en que "las expensas de un edificio son muy elevadas y el inquilino viene con una propuesta, pero no es común", aclara Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria. Si un departamento demora en alquilarse, "el precio ajusta solo por inflación o suele bajarse el precio de publicación si no hubo visitas ni consultas", clarifica.

Y aunque es cierto que, la mayoría de las veces, un propietario no está dispuesto a bajar el valor de un alquiler a partir de una contraoferta, "ya que tiene en cuenta que luego ‘convivirá’ con este cliente", coincide Germán Gómez Picasso, fundador de RI, en que "lo que sí puede ocurrir es que el valor fijado inicialmente sea tan que haya que analizar la oferta competitiva en la zona y rever ese precio".

En la Ciudad de Buenos Aires, alquilar un monoambiente cuesta en promedio $544.563 mensuales. Entre las zonas más caras se alistan Palermo ($470.000), Núñez ($460.000) y un grupo de barrios donde el promedio ronda los $450.000: Belgrano, Chacarita, Coghlan, Colegiales, Saavedra y Villa Crespo, según Reporte Inmobiliario.

En el extremo opuesto del mapa de precios figuran conglomerados como Constitución ($340.000) y otros donde los alquileres oscilan entre $350.000 y $360.000: Floresta, San Cristóbal, San Nicolás, Liniers y Villa Luro.

En el segmento de dos ambientes, que se ubican en $640.427, las cifras más elevadas se registran en Belgrano R ($828.570), Belgrano C ($811.430), Recoleta ($789.000), Barrio Norte ($774.285) y Las Cañitas ($731.110). Y Constitución ($460.000), Nueva Pompeya ($464.000), La Boca ($491.250) y Floresta ($498.335) aparecen entre los barrios con alquileres más accesibles para este tipo de unidades.

Mientras que los de tres ambientes, que ascienden a $860.644 mensuales, los precios más altos superan el millón de pesos en Recoleta ($1.100.000), Las Cañitas ($1.065.000), Palermo ($1.057.000) y Belgrano C ($1.051.000). En cambio, los más bajos se observan en Constitución ($612.000), Floresta ($623.335), Pompeya ($624.000) y La Boca (640.000 pesos).

Fuente: Iprofesional