El costo oculto de alquilar un departamento de 2 ambientes

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires y la provincia de Buenos Aires (sobre todo en el Gran Buenos Aires) atraviesa un nuevo momento de tensión. Los precios de los contratos recién firmados exigen disponer de una buena cifra para acceder, a lo que hay que sumar los gastos de mudanza, en un contexto donde la oferta crece, pero las condiciones de ingreso resultan cada vez más exigentes para los inquilinos.

Según datos de Zonaprop y elaboraciones de distintas inmobiliarias, el valor promedio de un 2 ambientes en CABA se ubica en $668.538 mensuales, con una suba interanual del 43,9%. Aunque los incrementos resultan menores a los de los últimos años (sobre todo por la desaceleración de la inflación y la expansión de la oferta al derogarse la Ley de Alquileres de 2020), el costo de ingresar a un nuevo contrato supera los $2.800.000. En Provincia, donde se paga comisión inmobiliaria, el desembolso llega a más de 3.100.000 pesos.

¿Cuánto paga un inquilino al ingresar?

Para agosto de 2025, las condiciones de entrada a un contrato de 2 años son las siguientes, según el trabajo realizado por Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y responsable de Zipcode y del Monitor Inmobiliario:

Mes de adelanto: $668.538

Depósito (2 meses): $1.337.076

Garantía: puede ser propiedad de familiar o seguro de caución ($802.246)

Comisión inmobiliaria: en CABA no se paga; en Provincia, equivale al 2% del contrato.

Total de ingreso: más de $2.800.000 en CABA y alrededor de $3.128.000 en Provincia.

Bryn agregó: "Este nivel de exigencia marca un cambio fuerte, hasta hace un año, ingresar a un alquiler demandaba menos de la mitad. Hoy el inquilino debe evaluar no solo el valor mensual, sino también la barrera de entrada que implica el inicio del contrato".

¿Dónde es más caro alquilar?

Los valores muestran fuertes diferencias según el barrio. Puerto Madero lidera con más de $1.234.000 mensuales en promedio, seguido por Núñez ($726.487) y Palermo ($724.740). Saavedra y Colegiales rondan los $700.000, mientras que Recoleta se ubica en 669.389 pesos.

En contraste, barrios como Villa Lugano, Mataderos o Flores presentan precios más accesibles, con unidades que se ofrecen muy por debajo del promedio de la Ciudad.

Bryn señaló que "el mapa de valores se ensanchó: mientras algunos barrios premium consolidan precios altísimos, las zonas más periféricas todavía muestran oportunidades, aunque con aumentos acelerados en el último año".

¿Qué barrios subieron más?

El mayor salto interanual no se dio en Palermo o Núñez, sino en la zona sur y oeste de la Ciudad:

Liniers: +69%

Mataderos: +67%

Floresta: +61%

Esto confirma que la presión de la demanda se expande hacia áreas más periféricas, donde la oferta aún permite absorber parte del crecimiento poblacional.

Oferta de alquileres en CABA

Actualmente hay más de 14.000 departamentos publicados en alquiler. Palermo lidera la lista con 3.365 unidades, seguido por Recoleta (2.313) y Belgrano (1.263).

Por cantidad de ambientes:

2 ambientes: cerca del 40% de la oferta

1 ambiente: aumentaron 7,7% interanual

3 ambientes o más: retroceden, ya que los departamentos amplios con valores razonables se alquilan más rápido que los monoambientes o 2 ambientes.

Bryn explicó que "la reaparición de unidades de tres ambientes a precios competitivos es un dato clave. El inquilino que busca más espacio y puede afrontar el gasto encuentra allí una relación costo-beneficio mejor que en un departamento chico".

Diferencias entre CABA y Provincia

La principal diferencia se da en la comisión inmobiliaria. En la Ciudad, según la ley vigente, el costo lo paga el propietario, mientras que en Provincia se traslada al inquilino (2% del contrato). Esta disparidad explica que el ingreso inicial sea unos $300.000 más caro fuera de CABA.

Además, la dinámica de precios difiere. En barrios del conurbano norte, como San Isidro o Vicente López, los valores son similares a los de Palermo o Belgrano, mientras que en el oeste y sur los precios se mantienen por debajo del promedio porteño. Sin embargo, en todas las zonas, la dificultad de acceso inicial es el denominador común.

Consejos para inquilinos

En un contexto donde los precios siguen en alza, pero con mayor oferta, conviene tener en cuenta algunos puntos:

Comparar barrios cercanos: una diferencia de pocas cuadras puede implicar ahorros del 10-20%.

Negociar mejoras en la unidad: algunos propietarios ofrecen meses de gracia o pintura a cambio de aceptar el valor mensual.

Evaluar contratos en Provincia: aunque la entrada es más cara por la comisión, en algunos casos el alquiler mensual resulta más bajo.

Analizar bien la garantía: optar por seguro de caución agiliza el trámite, pero encarece el ingreso inicial.

Perspectivas

El mercado de alquileres continúa bajo presión. Aunque el DNU que derogó la Ley de Alquileres generó un aumento de la oferta —con una suba del 176% en el último año y medio—, el costo de ingreso a un contrato se mantiene como uno de los principales obstáculos para los inquilinos, pero hay propietarios que aceptan contrapopuestas si son razonables, tampoco conviene tener vacío o cerrado el departamento por más de tres meses.

Para Bryn, "la clave en los próximos meses estará en la estabilidad de la inflación y del dólar. Si los valores de compra-venta se mantienen firmes, los alquileres seguirán su escalera ascendente, pero con diferencias marcadas según el barrio y la disponibilidad".

 

Fuente: Iprofesional