Cuáles son las nuevas tasas para los créditos hipotecarios UVA

Durante años, los créditos hipotecarios UVA fueron apenas un recuerdo. Después de su boom inicial y su posterior congelamiento, parecían haber quedado enterrados por la inflación. Pero en 2025 regresaron, y lo hicieron con un dato que encendió las alarmas: vuelven, sí, pero mucho más caros.

La nueva ola de préstamos que ofrecen bancos como Hipotecario, Ciudad, Supervielle, ICBC, Brubank, Nación, Santander, Macro, BBVA, Galicia, Patagonia, Credicoop, Banco del Sol y Comafi dejó en claro que ya no se prestará barato.

Las tasas actuales van de 4,5% a un feroz 15% anual real (más UVA). Y ese salto redefine todo: quién puede acceder, cuánto se puede pedir, y sobre todo, cuánto costará sostener la cuota a lo largo del tiempo.

Tasas de dos dígitos: el nuevo precio de soñar con vivienda propia

Hasta hace unos años, las tasas reales de los créditos UVA se movían en torno al 3% o 4%, y eso los hacía atractivos: la inflación erosionaba el capital adeudado mientras la cuota inicial era baja. Hoy, esa lógica se rompió.

La foto actual muestra dos mundos: Nación ofrece una tasa cercana al 4,5% para quienes acrediten sueldo, mientras que entidades como Santander y Macro escalan directo al 15%, un nivel que antes solo se veía en préstamos personales.

Entre los bancos privados aparecen niveles intermedios pero igual exigentes: ICBC cobra 8,9%, Brubank 8%, Supervielle 8,5%, BBVA 10,9% y Galicia 11,5%. También figuran Credicoop (8,5%), Banco del Sol (9%) y Comafi (9%).

El mensaje es claro: el crédito volvió, pero dejó de ser barato. La inflación ya no juega sola; ahora también hay intereses que pesan.

Y hay una segunda brecha que complica más: las tasas se disparan todavía más si no se acredita el sueldo en el banco elegido. En ese caso, varios superan el 14% real. Esto convierte a la bonificación por sueldos en un requisito casi obligado, porque sin ella el crédito se vuelve virtualmente impagable desde la primera cuota.

Cuotas UVA: por qué pueden crecer más de lo que imaginás

Además de la tasa, hay que entender el corazón del sistema: las cuotas UVA no son fijas. Se actualizan cada mes por inflación. Eso significa que, si los precios vuelven a acelerarse, la UVA también lo hará y tu cuota crecerá aunque hayas firmado a tasa baja.

Hasta hace unos años, el atractivo del esquema era que los salarios solían crecer a la par de la inflación, por lo que la relación cuota/ingreso se mantenía estable. Hoy eso ya no está garantizado. Si tu sueldo se atrasa y la UVA corre, el esfuerzo mensual puede duplicarse en poco tiempo.

Por eso, entrar con una cuota inicial lo más baja posible se volvió clave. Ahí entran en juego dos variables centrales: el plazo y el porcentaje financiado.

Triple filtro: ingresos, ahorro y relación cuota/ingreso

Los bancos solo aprueban el préstamo si la cuota inicial representa menos del 25% de los ingresos familiares declarados. Ese límite funciona como cinturón de seguridad para evitar sobreendeudamientos, pero también excluye a quienes tienen ingresos más bajos o informales.

Además, casi todos financian como máximo entre el 70% y el 80% del valor de tasación, lo que obliga a tener un ahorro previo del 20% al 30% más los gastos de escritura, impuestos y sellos. Para muchos, esa barrera de entrada es más difícil que la propia cuota.

Algunas entidades piden ingresos mínimos específicos, que oscilan entre $850.000 y $2 millones mensuales, mientras que otras no lo aclaran, pero igual evalúan con lupa cada recibo de sueldo. Incluso los monotributistas pueden calificar, aunque deben presentar facturación, declaraciones juradas y extractos bancarios impecables.

En casi todos los casos se pueden sumar ingresos con cónyuge o conviviente, y algunos permiten incluir hasta dos codeudores o familiares directos, una herramienta útil para engrosar el ingreso formal y superar el filtro del 25%.

Plazos largos, cuotas bajas… y más intereses

Una de las formas de reducir la cuota inicial es estirar el plazo. Algunos bancos prestan hasta 30 años, mientras que otros se limitan a 20 o 15. Pasar de 20 a 30 años puede achicar mucho el pago mensual al principio, pero también significa pagar muchos más intereses a lo largo de la vida del crédito.

El truco está en usar ese plazo largo solo como herramienta de acceso: entrar con una cuota baja y, si tus ingresos crecen, adelantar capital en el futuro para acortar el plazo. Para eso es clave revisar la letra chica sobre penalidades de precancelación.

En la mayoría de los bancos, esa comisión es del 3% más IVA solo si no se cumplió el 25% del plazo o 180 días. Una vez pasado ese umbral, podés cancelar o amortizar sin cargos. Ese dato puede ahorrarte años de intereses si tu situación mejora y decidís cancelar anticipadamente.

Montos altos, pero atados a la tasación y el perfil

Los bancos publican montos máximos en dólares de referencia que van desde u$s172.000 hasta u$s 302.000, y algunos directamente no ponen límite. Sin embargo, esos topes son solo orientativos: el monto real que prestan dependerá de tu capacidad de pago y de la tasación del inmueble.

En muchos casos, si la tasación da menos de lo que esperabas, el banco reduce el monto otorgado, incluso si tenías el ingreso necesario. Por eso es clave no firmar ningún compromiso de compra antes de tener la preaprobación formal.

Respecto al destino de los fondos, la mayoría acepta primera y segunda vivienda y muchas también refacción o ampliación. Si vas a construcción desde cero, algunas entidades tienen líneas separadas con condiciones propias, que conviene pedir desde el inicio.

Los costos ocultos que pueden arruinar tu plan

Más allá de la tasa, hay otros gastos que suelen pasarse por alto y pueden encarecer mucho la operación. Entre ellos:

Seguros obligatorios (vida e incendio) que a veces no están incluidos en la cuota.

Gastos de tasación, otorgamiento y honorarios de escribanía, que corren por tu cuenta y suman miles de dólares.

Tiempos administrativos, que pueden demorar semanas entre la preaprobación y el desembolso, algo clave si firmás un boleto con fecha límite.

Todos esos costos deben sumarse al 20–30% de ahorro previo exigido. No calcularlos bien es uno de los errores más comunes que termina frustrando operaciones avanzadas.

Qué significa este nuevo escenario: del crédito barato al crédito exigente

El regreso de los UVA no trajo de vuelta el crédito barato: trajo el crédito posible pero caro. Las tasas de dos dígitos ya no son una excepción, y la inflación sigue siendo una amenaza latente.

Los bancos públicos intentan compensar con tasas más bajas y plazos largos, mientras que los privados buscan cubrirse con intereses más altos. En este nuevo contexto, el éxito no pasa por encontrar la tasa más baja, sino por conseguir la combinación menos riesgosa para tu bolsillo a largo plazo.

Hoy, tomar un crédito UVA exige algo más que firmar papeles: exige ingresos altos, ahorro previo, capacidad de proyectar y tolerancia a la volatilidad. Ya no es un camino para todos, pero sigue siendo, para algunos, la única manera realista de llegar a la vivienda propia.

Fuente: Iprofesional