El impacto del e-commerce en el real estate

En materia de real estate, este escenario repercute de forma directa tanto en el mercado de retail como en el industrial. En particular, dentro de este último, el sector logístico se ve primordialmente afectado y es una de las esferas que deberá actualizarse con mayor celeridad y eficiencia para aprovechar las ventajas competitivas que brinda operar a través del comercio. Principalmente, deberá ajustarse a esta tendencia desde lo estructural, las locaciones, las tecnologías y, por supuesto, los costos.

“El mercado logístico muta lentamente en pos de adecuarse al surgimiento y desarrollo del e-commerce. Paulatinamente se fueron abandonando los tradicionales depósitos industriales para pasar a los centros logísticos, el tipo de inmueble con mayor crecimiento y demanda en este segmento en los últimos tiempos. El suceso mundial de las compras por internet precisa de grandes espacios cubiertos para almacenaje y posterior distribución de productos”, mencionó Juan Giancontieri, bróker senior de Industrias de Colliers Argentina.

Por otro lado, Tomás Auguste, responsable comercial de Plaza Logística, la desarrolladora que encaró el primer proyecto BTS (

Build to Suit ) consistente en la edificación de un centro logístico pensado exclusivamente para este servicio, explicó: “El e-commerce continuará su desarrollo de la mano de los grandes jugadores. Mercado Libre dio el puntapié inicial, pero vemos que hay muchas empresas que están poniendo el foco en el consumidor y en cómo generar una experiencia de compra satisfactoria, algo que hasta hace poco era muy difícil de lograr. A medida que el comercio electrónico continúe creciendo, el mercado industrial adaptará su desarrollo en función de las necesidades de las empresas”.

El mercado de retail está en plena transformación. Según sostiene Marcelo Zuliani, gerente de este área de Colliers, sólo en los Estados Unidos el año pasado cerraron más de 300 tiendas departamentales. “De todas formas, el consumidor necesita, en determinadas circunstancias, vivir la experiencia de compra en forma presencial. Las grandes marcas, que tomaron registro de esta tendencia, empezaron a reemplazar cantidad de sucursales por locales puntuales del tipo “ flagship ” donde el consumidor pueda vivir esa experiencia de compra al máximo”, afirmó.

CENTROS LOGÍSTICOS

El 84% del total de las superficies que se encuentran actualmente en construcción para centros logísticos (251.028 m²) se ubican en zonas repartidas del GBA y, en el corto plazo, los emprendimientos destinados a la logística del e-commerce seguirán ese rumbo. Sin embargo, con vistas hacia el futuro, las reglas del juego impulsarán a los desarrolladores a concretar cambios, según así lo requiera la demanda relacionada con el servicio de entrega de productos. A partir de la propensión a la salida del retail de la cadena de compra electrónica y la necesidad de cumplir con la entrega durante el mismo día o al día siguiente de la operación, la distribución tendrá que concentrarse cerca de los usuarios, lo que podría acarrear que los proyectos comiencen a desarrollarse próximos o dentro de las inmediaciones de la Capital Federal (o cualquier otra urbe) como ya sucede con el desarrollo de un centro logístico convencional de 40.000 m² que se encuentra en estado de obra, ubicado en Villa Soldati.

“La ubicación de los centros continuará la tendencia actual. Es un factor clave y lo seguirá siendo. Los desafíos en cuanto a entregas “ same o next day ” generarán una necesidad de acercarse lo más próximo posible a los ejes de consumo, con excelentes vías de ingreso y egreso a los mismos”, señalan los profesionales de Plaza Logística.

Por su parte, desde Escala, la consultora de logística e ingeniería estratégica y operativa especializada en el diseño, desarrollo y optimización de parques logísticos, el foco estará en la distribución de última milla, lo que demandará operaciones dentro de centros urbanos.

Uno de los desafíos más importantes de la logística del e-commerce tiene que ver con la entrega. El consumidor querrá igual efectividad que la que consigue en la compra en una tienda que le permite obtener el objeto o pieza de forma inmediata. La calidad del servicio de venta online está en constante perfeccionamiento. Actualmente, en Argentina ya se realizan entregas next o same day, pero el reto tendrá que ver con disponer de una buena logística que permita entregar el producto sin errores, en perfecto estado y en el plazo acordado. Considerando estas proyecciones, inmediatamente puede inferirse que el concepto vigente de “centro logístico” requerirá modificaciones en cuanto a sus estructuras. Resulta poco probable pensar en desarrollos de las dimensiones de los centros actuales en zonas en las que escasean los espacios, pero en las que su emplazamiento resultaría imprescindible para la tarea de distribución. Es aquí donde entrarán en juego los inmuebles de menor metraje repartidos en sectores indistintos de CABA que, además, son los mejores cotizados del mercado tanto para su renta (6,4 u$s/m²) como para la venta (893,2 u$s/m²), contando con una proporción de la vacancia total de tan sólo 19%.

Alejandro Bartra, bróker del sector industrial de Colliers, indica que aún seguirán requiriéndose grandes superficies de tipo A (premium) para el sector, incluso sucederá lo mismo con las naves de idéntica condición, con la inversión y modernización necesaria en procesos y tecnologías. Luego, durante el progreso de rotación hacia las ciudades, será necesario, en primera instancia, relevar aquellos inmuebles disponibles que puedan adaptarse a las demandas del e-commerce

CRECIMIENTO

Pese a la retracción del consumo, durante 2018 se produjo un aumento del 47% en ventas digitales con respecto a lo sucedido en 2017, según datos de la Cámara Argentina de Comercio Electrónico, y se espera un crecimiento para el presente año de más del 50% en ventas online, alcanzando el 3% del total de las ventas.

En este contexto, Auguste advirtió: “Si una empresa está evaluando emprender un proyecto de este tipo, sin duda, se encuentra en el camino correcto. Si observamos lo que sucede en países desarrollados, el potencial es enorme ya que representa más del 10% del mercado”.

En la consultora Escala destacan la importancia de contar con profesionales especializados en experiencia logística de e-commerce que les de visibilidad en forma temprana de las buenas prácticas y particularidades operativas, como realizar un estudio detallado de site location que considere los tiempos de respuesta al cliente y costos de transporte, y diseñar operaciones con alta capacidad de crecimiento proyectado, teniendo en cuenta que el e-commerce progresa a tasas exponenciales año tras año. Finalmente, dimensionar los flujos para cubrir la demanda proyectada de los picos extremos como Black Friday, Ciber Monday, entre otras y considerar capex (inversiones de capital que crean beneficios) para fuertes inversiones en tecnologías.

Los hábitos de compra de los consumidores están cambiando. Es por eso que, además de la transformación digital por parte de las empresas, el comercio electrónico tiene un gran reto en dos aspectos que atañen directamente a las naves para almacenamiento y distribución: la logística (responder a los tiempos de entregas, devoluciones y recambios) y la tecnología, que debe acompañar al e-commerce desde la seguridad en los pagos hasta la actividad de los centros mismos. En este sentido, los cambios de mayor relevancia se verán, fundamentalmente, con relación a la forma en la que se almacenan, distribuyen y entregan los productos y estas modificaciones se reflejarán en las reestructuraciones que deban hacerse de los centros logísticos.

“El e-commerce implica un gran valor agregado para la sociedad, es un nuevo servicio de la economía y tiene un potencial de generación de empleo enorme”, define el responsable comercial de Plaza Logística.

En los centros convencionales, los productos, por su tamaño, son ubicados y movilizados en Palet, por lo cual su Picking (movimiento y control) no requiere de sofisticadas tecnologías ni de una gran cantidad de recursos humanos. A diferencia de esas circunstancias, los nuevos centros, que seguirán recibiendo grandes cantidades de mercadería cerrada o empaquetada como hasta ahora, ya no la entregarán en ese estado, sino que lo harán por unidad. Todo ese nuevo proceso exigirá personal que se desempeñe en cada una de sus etapas y tecnología como softwares de gestión que permitan tener una línea de control exhaustiva para manejar el caudal de información (entrada y salida de mercadería por unidad).

El modelo de negocios de e-commerce es un gran generador de cambios. Impulsa a los mercados a adaptarse a sus códigos, criterios y exigencias por el sólo hecho de su progreso. El impacto en el real estate es claro y abarcativo. Las empresas deberán reinventarse, conocer y hasta prever nuevas reglas de juego. Tanto desarrolladores como propietarios, se verán obligados a contar con recursos y habilidad para proyectar cambios en sus inmuebles con el fin de convertirlos en centros logísticos aptos y funcionales para responder a las demandas del consumidor y, a su vez, tener una visión clara a futuro para poder anticiparse a la tendencia de desplazamiento hacia los centros urbanos.

Fuente: Comunidad real estate