Amplio debate sobre los valores en el mercado inmobiliario

El nuevo nivel de equilibrio de precios no aparece aun contundentemente definido frente a un mercado inmobiliario que redujo en forma dramática su cantidad de compraventas. Valores de publicación ajustados conviven con otros que permanecen imperturbables manteniendo cotizaciones del primer trimestre del 2018.
La realidad del cuadro actual de valores de oferta deja en evidencia la atomización y la falta de homogeneidad en las motivaciones y necesidades que guían a quienes deciden participar desde el lado de la oferta frente a una actitud también heterogénea, que denota la coexistencia de estrategias comerciales diferentes en el seno del canal de intermediación inmobiliaria entre aquellos que admiten propiedades a valores impuestos por los propietarios aún a precios irrealizables en este contexto frente a otros que no.
Estas conclusiones se desprenden de una lectura objetiva del análisis estadístico de la evolución de los valores publicados en oferta y de la diversidad de opiniones entre los actores del sector que quedo en evidencia ayer en el IX Seminario de Valores Inmobiliarios organizado por Reporte Inmobiliario.
A continuación algunas de las frases y conclusiones destacadas que dejó el encuentro:
“Quedó en evidencia el divorcio de miradas entre los brokers inmobiliarios y los desarrolladores con relación al desconocimiento del costo de reposición de un inmueble a estrenar, con un valor de incidencia de la tierra que siguió creciendo en dólares; mientras se argumenta la necesidad de bajar el valor final del m2.
“A su vez, la devaluación de la moneda sigue generando una falsa percepción de una baja del costo de la construcción en dólares, dada la posterior inflación que rápidamente diluye su efecto.
“Sin macro no hay micro, por lo que sólo cuando crezca la capacidad de compra / financiación del usuario final habrá un sustentable crecimiento del mercado”. Nestor Kreimer
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“Nunca vivi un año como este.
“Va a costar ubicar a los propietarios en los valores. Pretenden 2.500 U$S/m2 cuando vale 1800.
“La gente que está en Palermo Hollywood se cree que está en Hollywood, EE UU...cinco mil dólares el metro piden....”. Armando Pepe
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“Dos temas a la hora de considerar la evolución de los precios en las obras: a) Si la estructura societaria si apoya en capital propio, socios, o preventa de metros. b) Si los desarrollistas fondean deciden juntar todo el dinero de la tierra más la obra, solo, la tierra, y nada de la obra o nada de nada. En cada caso la predisposición a estimular ventas subsidiadas o tentadoras para los compradores (inversores) dependerán de estas estrategias de armado de un desarrollo". Miguel Ludmer
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“Para cerrar una venta inmobiliaria se tienen que existir 3 condiciones:
1. Necesidad
2. Posibilidad adquisitiva
3. Urgencia / oportunidad
Cuando menor es la urgencia, mayor tiene que ser la oportunidad. 
“En los últimos tiempos no hubo inversores prácticamente porque los rendimientos financieros en tasas eran muy altos”. Esteban Edelstein Pernice 
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“El próximo gobierno deberá dar fuertes incentivos desde el lado de la demanda, para que los dólares que salieron del sistema durante el 2019 (+ de 20.000 millones de usd), puedan canalizarse para la inversión inmobiliaria. Desde sacar los impuestos del 15% a sumar nuevas deducciones impositivas para primera y segunda vivienda, y permitir la deducción de compra de terrenos, construcción y refacción, entre otros. El sistema financiero no tiene plata para prestar y estimular al mercado.
“Se espera una reestructuración fuerte del mercado de renta fija, probablemente los tenedores de bonos estarán habilitados a comprar bienes inmobiliarios con alguna ventaja de valor, estos son mecanismos que ya fueron tomados en otros momentos”. Mariano Otalora 
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"Actualmente los locales tardan en ocuparse 10 meses en promedio, cuando en 2018 tardaban 3-4 meses.
"Cuando se renegocia un contrato de alquiler se pide una baja de hasta un 20% para todo el contrato. Incluye un ajuste del 17% semestral más una revisión anual de los ajustes.
"Actualmente los Bancos en muchos casos si no consiguen una baja del 20% se cambian de local. Diego Cazes
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“Mi teoría de que los precios (de cierre) ponderados están aproximadamente 15% abajo de los valores de lista promedio de Reporte Inmobiliario y 30% abajo de los valores de lista promedio de Properati. Y que los valores de lista ponderados (no promedios) de lo que sí se vende están sólo 5% abajo de los valores de lista promedio (no ponderados).
“Los desarrolladores me parecen héroes (dado construyen en este país bananero y delirante sin reglas de juego), yo no quiero ni querré vender en pozo defendiendo la falacia de que "el m2 no traiciona" o "el ladrillo siempre sube". Los precios ya bajaron y seguirán bajando”. Santiago Magnin
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“Venimos de los peores meses de las últimas décadas en materia de ventas; de todas forma cuesta mucho convence a los clientes que deben bajar los precios, esta ya debería ser una discusión del pasado, atrasa.
“Reconozco los atributos de la inversión inmobiliaria y comparto aquello de los inmuebles como refugio de valor pero no en dólares estadounidenses, definitivamente, no en dólares estadounidenses. Nuestra historia reciente así lo demuestra”. Marcelo Dimitrio
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"Dólar mata ladrillo. Desde las PASO Argentina transita un escenario macro de ‘aquí y ahora’. En ausencia de horizonte, compramos un activo seguro y líquido (dólares) y postergamos la compra de inmuebles (seguros, pero no líquidos), de autos y otros bienes durables. En este contexto, los compradores con billetes deberían ganar la pulseada en una negociación de precio.
"Construir, ¿oportunidad otra vez?. La depreciación del peso hizo caer el costo de la construcción (básicamente, por menor costo laboral). Si no ajusta el mercado inmobiliario, la alternativa es iniciar una nueva obra. Pero no se observa una reacción inmediata, porque no se sabe cuánto tiempo se mantendrá este nuevo valor de costo (porque no hay horizonte). Actualmente se ubica en niveles similares a los vigentes en 2013-2015". Pablo Lara 

Fuente: Reporte inmobiliario