Los precios de las propiedades, bajo la lupa

Si los agentes inmobiliarios y desarrolladores ya preveían un 2019 de mayor incertidumbre por el escenario electoral; esta predicción se vio excedida por el agregado de una inflación acumulada de cerca del 55% que restringió la cantidad de operaciones. El número de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) durante octubre - el último dato informado por el Colegio de Escribanos- cayó un 14,1% interanual, con un total de 3152 escrituras.

El primer efecto fue sobre los precios de las propiedades, que habían alcanzado un aumento del 10% durante el primer trimestre de 2018. Empujados por la demanda generada por los créditos hipotecarios UVA, el mercado gozaba de una relativa salud y estabilidad. Sin embargo, la creciente inflación de 2019 frenó las operaciones de compra venta. La demanda de préstamos fue cayendo con el ritmo del aumento de precios y muchos propietarios se negaron a replantear sus tasaciones. En el medio, las inmobiliarias, que tienen que mediar entre ambas partes.

Para Lorenzo Raggio, Gerente General de Interwin, “fue un año con mucha fricción. Todas las operaciones fueron mucho más negociadas y esto se debe a que el nivel de precios de publicación no se corresponde con el nivel de precios del mercado. Los volúmenes de consultas fueron en aumento, pero se cerraron menos operaciones en relación a la cantidad de consultas atendidas”.

Ariel Champanier, presidente de Remax Premium Argentina, mira, a pesar de todo, el vaso medio lleno: “En general venimos haciendo unas 170 transacciones mensuales, un 10% por debajo del 2018. El análisis que hago es que el primer semestre de 2018 fue mejor que el de este año porque todavía teníamos la inercia de 2017, a su vez el segundo semestre de 2019 va a terminar siendo mejor que el segundo de 2018”, precisa. En cuanto a los precios, Champanier detalla: “Tomando el último año vemos bajas entre el 15 y el 20% en el valor del cierre de las propiedades. Para analizar la diferencia entre éste y el valor de publicación, hay que tener en cuenta varias cosas. Si el precio de publicación es cercano al de mercado hay muy poco margen de negociación. Por el contrario, en propiedades donde no se ha bajado el precio, sí hay mucha rebaja pero eso tiene que ver con que la propiedad estuvo publicada a un valor de ‘no venta’, lo que significa, que se pedía por ella algo que no valía”.

El broker destaca también que los inmuebles que más se vendieron en 2019 fueron los departamentos de 2 y 3 ambientes, junto con las propiedades de alta gama, con mayores transacciones en la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires.

Por su parte, Tamara Alarcón, Responsable Comercial de Mazzei Propiedades, una firma con fuerte presencia en el GBA Sur, sostiene que “el sector que se mantuvo más activo fue la venta de lotes para primera vivienda, loteos abiertos sin expensas y, sobre todo, aquellos que tenían ‘promociones’ de financiación en el corto plazo sin interés”. Alarcón asegura que se ofrecieron lotes a 6 cuotas sin interés o con un descuento de contado que tuvieron muy buena aceptación porque “la gente apostaba a resguardar sus ahorros en este tipo de proyecto”.

Para los desarrolladores el panorama no fue tan distinto y hubo que establecer ciertas pautas para consolidar los proyectos lanzados. El arquitecto Gerardo Azcuy, fundador de la desarrolladora que lleva su apellido, explica su estrategia: “Estamos cerrando 2019 con 60.000 m2 en construcción, 400 unidades en obra, y la adquisición de un nuevo predio donde desarrollaremos el séptimo edificio de la serie Donna”, una de las “líneas” con las que identifica a algunos de sus edificios. Sin embargo, Azcuy aclara: “Este fue un año de incertidumbre y volatilidad en la economía, con mucha fluctuación en la cotización del dólar, lo cual generalmente hace que algunas operaciones de compra-venta se dilaten. Pero en nuestro caso vendemos a un mercado de nicho que es un poco menos susceptible a esos vaivenes económicos. Fue un año en el que seguimos muy activos. Por ejemplo, lanzamos el Premio Azcuy, un concurso abierto que busca incorporar obras de arte inéditas en nuestros edificios con el fin de fomentar la producción artística nacional y explorar su vínculo con la arquitectura”.

Por su parte, el arquitecto Claudio Zlotnik, socio de la desarrolladora Hormigaz, admite: “No fue un año sencillo. A pesar de ello estamos muy conformes con la aceptación que tuvieron nuestros emprendimientos. En Vuelta de Obligado 2341 se vendieron todas las unidades. El edificio Entreverdes Colegiales, recientemente inaugurado, generó mucho interés entre la gente y está vendido en un 80%,”. El desarrollador explica que necesitaron flexibilizar las pretensiones económicas y las formas de pago, especialmente por la ausencia de créditos viables. “Los inversores y compradores estuvieron muy pendientes del ‘Valor Metro Cuadrado’, y aunque nos gusta pensar que ofrecemos otra cosa -algo más que metros cuadrados- es importante tener en cuenta las inquietudes y las necesidades de la gente”, aclara Zlotnik.

Desde la mirada del comercializador, Lorenzo Raggio considera que “el mercado de los desarrollos inmobiliarios está muy competitivo. Al escenario de inestabilidad económica se le suma el enorme stock de unidades en pozo y obra que está sin vender y el continuo ingreso al mercado de proyectos nuevos. Este año, los desarrolladores siguieron comprando tierra con vistas a seguir construyendo. Para ellos, detalla el inmobiliario, existe un público que sigue comprando emprendimientos de su confianza y otros que entienden que apostar en pozo con empresarios conocidos sigue siendo más rentable que cobrar los magros montos de alquiler”.

ALQUILERES

Sobre este punto y casi al final de 2019, la media sanción de la Cámara de Diputados de una nueva ley de alquileres sorprendió amargamente a los inmobiliarios. El texto extiende el plazo de alquiler de 2 a 3 años y establece un aumento del valor que surgiría de un promedio entre la inflación y el incremento salarial. Ambos índices serán validados por el INDEC.

Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, “las modificaciones que se propusieron fueron pensadas exclusivamente para el inquilino y no se midieron las consecuencias: una retracción del mercado de alquileres y un posible aumento en los precios. Los locadores no fueron representados en un debate que debió haber sido mucho más profundo. Los legisladores y el Gobierno deberían pensar es cómo los locatarios pueden pasar a ser propietarios, porque la gran mayoría de los inquilinos no pueden acceder a su primera vivienda”.

Champanier, en cambio, opina que “la nueva ley no tendrá el impacto negativo que quieren hacer creer. Aunque algunas cosas habrá que revisarlas”. El especialista ve como punto positivo “la creación de cierta previsibilidad, aunque creo también que el ajuste del precio va a ser más acorde a la realidad”. En contra, el broker señala “el tema de las garantías y el contrato a 3 años que limita la liquidez del inmueble”. En todo caso, los efectos del cambio de reglas se verán en 2020, si es que el Senado valida lo ya consensuado en Diputados.

Fuente: Clarín