Desarrolladores, ante la expectativa de un año mejor

Con el peso ultra devaluado, cepo cambiario para adquirir dólares, desaparición del crédito hipotecario, inflación y tasas de financiación por las nubes, no sorprende a nadie la caída de la actividad registrada en 2019. Con demanda a la baja, los nuevos lanzamientos también se "cajonearon" y se incrementaron las negociaciones entre los pocos compradores y vendedores que aún están activos en el mercado.

Pero, el dicho dice "Año nuevo, vida nueva" y más aún -podría pensarse- al venir acompañado de un cambio en la gestión de Gobierno... ¿O no? En Argentina, no solo las crisis económicas parecen repetirse periódicamente. También, las fórmulas y las condiciones del negocio.

Gustavo Llambías, socio de RED, se mostró cauto en sus expectativas para 2020: "No tengo ni la menor idea porque todavía las cosas no están muy claras. Me encantaría que al nuevo Gobierno le vaya fenómeno porque estamos todos en el medio pero me parece que al tener todavía altos niveles de inflación, de tarifas y de costos de expensas, la gente tendrá poca capacidad de ahorro y no podrá consumir como espera el equipo de Fernández. Por lo tanto, tengo toda la sensación de que será un año más de aquellos en los que deberemos concentrarnos en el público de más alto poder adquisitivo, especialmente sobre el que tenga flujo de pesos y que esté con la necesidad de convertirlos a dólares futuros a través de compra de metros de departamentos, oficinas o de cualquier otro producto inmobiliario".

Por su parte, Mariela Schenone, consultora y titular de CDS, firma desarrolladora y de gestión de negocios de real estate, coincidió en que el sector aguarda mayores definiciones sobre las nuevas reglas de juego: "Estamos todos a la espera de ver qué pasa y de cómo se terminan de conformar las nuevas autoridades. Con el Gobierno anterior, desde la Secretaría de Vivienda se generaron varias medidas tendientes a otorgar beneficios fiscales, como la reducción de la alícuota de Ganancias o la exención del IVA para construcción de viviendas sociales y hay muchas empresas que se presentaron para calificar y algunas obtuvieron su certificado pero es algo que todavía no se instrumentó, quedó a mitad de camino. Ahora nos encontramos a la espera de ver con quién se continúa todas las carpetas presentadas. Tenemos que esperar a ver cuál es la nueva mirada de este Gobierno dado que todo es muy reciente".

Según evaluó Schenone, de propiciarse algún tipo de apoyo gubernamental, "seguramente sería sobre el desarrollo de vivienda social, conociendo la tendencia política. Pero, habrá que ver si es impulsando la actividad privada -como pasaba en la gestión anterior- o bien con algún tipo de intervención del sector público o profundización de programas como el Procrear o similares. La falta de conocimiento sobre la mirada del nuevo Gobierno hace un poco complejo poder prever, por lo que la actividad está un poco paralizada a la espera de algunas precisiones en este sentido".

En función de las condiciones actuales del mercado, Llambías, que también es vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), recomendó lanzarse a construir: "No creo que 2020 sea gran cosa. No será un mercado muy activo sino más bien de nicho, aunque seguramente resulte mejor que 2019, que fue particularmente malo. Sobre todo será un año para construir. El que ya posea la tierra y los fondos tendrá un buen año para cambiar el flujo de pesos por metros de obra, que probablemente siga más barato (construir) en dólares que en los últimos años. No será un año de venta fácil, habrá que aguantar el stock que uno pueda generar y todo esto hace que el mercado siga siendo chico y de nicho".

No obstante, reiteró su aclaración inicial: "Es todo muy preliminar y hay muchísimas piezas del rompecabezas que todavía no terminaron de acomodarse. Pero, me da la sensación de que la tendencia irá hacia allí".

Sin embargo, para Daniel Mintzer, titular de G&D Developers, el panorama es más optimista: "Creemos que con toda la incertidumbre creada por la salida de Cambiemos y la llegada de los Fernández (Alberto y Cristina) al Gobierno, la gente con capacidad de ahorro buscará el ladrillo como opción para mantener su capital y obtener una renta. Los precios están muy acomodados y eso genera muchas opciones para el inversor. Las rentas son bajas pero no hay vacancia por lo que cualquier producto inmobiliario genera una renta inmediata". La empresa avanza con siete emprendimientos en distintos puntos de la ciudad de Buenos Aires y apunta a seguir creciendo con nuevos proyectos durante este año.

PREMIUM

Respecto al tipo de productos que podrían prosperar, la asesora confirmó que "se volvió a una tendencia vieja: la de desarrollar proyectos para segmentos premium para capitalizar los pesos que están dando vueltas. Es un mercado que tiene un atractivo desde la demanda siempre muy grande pero que hoy se encuentra parado, con una oferta que puede construir pero que no quiere porque está a la espera de mejores oportunidades, y de una demanda que quiere comprar pero a la que se le hace un poco inaccesible. Por ello el mercado vuelve a volcarse al premium, que es lo conocido pero que, a su vez, es limitado. Este mercado no es para todos y se centra especialmente en aquellos desarrolladores que tienen mucho tiempo en esto".

La recomendación ya es conocida: wait and see. "Los desarrolladores se encuentran en una etapa de espera, de desensillar hasta que aclare. Es todo muy reciente así que habrá que ver cómo se desenvuelve. Una vez que conozcamos un poco más la tendencia del Gobierno, habrá que establecer nuevos lazos y continuar con la tarea de generar medidas que de alguna manera favorezcan la actividad desde lo fiscal. Éste es uno de los aspectos que más traban la actividad. Mi conclusión es que hay crisis de demanda y de oferta. Los que quieren y no pueden y los que pueden pero no quieren", cerró Schenone.

Sobre las estrategias para impulsar las ventas, Mintzer explicó que flexibilizaron las condiciones para poder hacer más accesible la adquisición de los inmuebles. "Todas las desarrolladoras estamos vendiendo en cuotas en pesos ajustables por CAC u otro índice, lo que le da al comprador más certidumbre de que podrá pagarlas. Entendemos que la mejor energía de cada uno de nosotros hará crecer nuestro mercado", concluyó.

Fuente: Comunidad Real Estate