La exención del impuesto al dólar para los préstamos hipotecarios ¿alcanza?

Por ahora, parece una medida con muy poco alcance. La ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat, María Eugenia Bielsa, anunció que no se les cobrará el impuesto del 30% adicional a quienes tomen créditos hipotecarios y cambien sus pesos por hasta US$100.000. Y hubo un paso más: la AFIP comunicó a los bancos cómo aplicar esa decisión central a la hora de acceder al mercado inmobiliario. Sin embargo, si bien el universo potencial de beneficiarios es una incógnita, fuentes del sector consultadas indicaron que el contexto económico y la actividad del mercado acotan su impacto real.

El motivo principal es simple: distintos corredores inmobiliarios afirmaron que no han tenido operaciones con este tipo de préstamos en los últimos meses, por lo menos después de que se instalara el cepo, a comienzos de septiembre pasado.

A su vez, la muestra más categórica de que hay pocos nuevos tomadores es que, en diciembre pasado, los tres bancos públicos que más créditos hipotecarios otorgaron en los últimos años –Nación, Ciudad y Provincia– solo dieron unos 367 préstamos de este tipo, cuando en las épocas de auge había más de 2000 operaciones con crédito por mes. Solo por tomar un parámetro: en diciembre de 2017, cuando se empezaba a asentar el sistema de crédito mediante la utilización de UVA, solo en la ciudad de Buenos Aires se registraron 2362 operaciones con instrumentos de este tipo.

¿Qué sucede por estos días? En el último mes de 2019, los bancos Nación, Provincia y Ciudad –que representan el 75% de los 200.000 créditos hipotecarios que se dieron en los cuatro años de la presidencia de Mauricio Macri– otorgaron 44,18 y 305 préstamos, respectivamente.

El número del Ciudad tiene una explicación coyuntural. Ese mayor movimiento que el de los otros dos se debe a que estuvieron vigentes las líneas que comparten con el gobierno de la ciudad y el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) para la compra de viviendas en la Villa Olímpica y los terrenos de la Estación Buenos Aires, en la zona sur. Si la cuenta se hace excluyendo las operaciones vinculadas con estas iniciativas, los créditos hipotecarios otorgados no superan la decena.

Pero ¿a qué se debe la baja en la cantidad de créditos hipotecarios? El primer golpe contra este tipo de financiamiento –que actualmente son en su mayoría en UVA– fue en abril de 2018, cuando comenzó la devaluación del peso. Aquellas líneas que se otorgaron con aquel instrumento se ajustan por un coeficiente que incluye la inflación así como también la variación salarial.

Con pesos y sin dólares

La primera consecuencia a la vista fue que muchos de los que tenían aprobado el crédito no podían cerrar las operaciones de compra de inmuebles porque los pesos que recibían por sus préstamos bancarios alcanzaban para menos dólares, la moneda en la cual se pactan las operaciones inmobiliarias.

El segundo golpe vino con el encarecimiento de los créditos bancarios como consecuencia de la suba de la tasa de interés de referencia que dispuso el Banco Central (BCRA). La corrida contra el peso para la dolarización de las carteras desató una fuerte suba en la tasa como herramienta para contener el tipo de cambio. Esto encareció las tasas de todos los créditos, entre ellos los hipotecarios, y, en los hechos, restringió aún más el universo de personas con capacidad de acceder.

Algunos ejemplos sirven para ilustrar el cambio en el sistema. Por caso, en mayo de 2017, con la cotización del dólar oficial a $16,30 y una tasa del 3,5% + UVA se necesitaba un ingreso familiar de $25.925 para sacar un crédito por el 80% del valor de un departamento de dos ambientes que entonces promediaba los 105.000 dólares ($1.711.500 al valor de entonces). En ese momento, la cuota inicial llegaba a 6.540 pesos.

Hoy, con el dólar oficial a $62,98 y una tasa de interés de 11% más UVA, es necesario tener un ingreso de al menos $147.892 para sacar un crédito UVA por el 80% de un dos ambientes promedio (US$100.000 o $6.298.000). En este caso, el valor de la cuota inicial llegará a 37.468 pesos, aproximadamente. Eso si efectivamente el banco que entrega el crédito permite el acceso a los US$100.000 a la cotización oficial. Según la ministra Bielsa y la AFIP, eso debería pasar sin mayores contratiempos.

Ahora bien, ¿qué sucedió con quienes tomaron ese tipo de créditos en ese momento? Por ejemplo, quien tomó el crédito en mayo de 2017 hoy paga $17.339 de cuota en promedio, mientras que cuando accedió a la línea UVA tenía una cuota de 6.540 pesos.

Cabe recordar que las cuotas de 82.000 familias están congeladas a agosto pasado por disposición del entonces presidente Mauricio Macri, aunque el Banco Central extendió este beneficio por el mes de enero. Mientras, comunicó la entidad, realiza “una evaluación sobre el desempeño y las consecuencias” del sistema de préstamos UVA y estudia “mecanismos para mitigar sus efectos negativos atendiendo al criterio del esfuerzo compartido entre acreedor y deudor”, tal como estableció la ley de emergencia.

Según el último informe sobre bancos del BCRA con información de noviembre, la mora de los créditos hipotecarios de los hogares es del 0,6% para la cartera de los denominados en UVA y de 0,8% para el resto.

La cuota de los créditos UVA está congelada, en principio, hasta fin de enero. Si en febrero se concretara el descongelamiento y se trasladara el aumento pendiente, la cuota daría un salto del orden del 25% (en promedio se pagarían $21.553).

Fuente: La Nación