A fuerza del cepo, esperan el repunte del ladrillo

Las cifras confirman lo que el sector vive día a día: 2019 fue el peor año histórico en cuanto a cantidad de escrituras firmadas en la Ciudad de Buenos Aires, hubo solo 33.411 actos regístrales, según las últimas cifras informadas por el Colegio de Escribanos porteño.

Si bien la fuerte devaluación ocurrida en los últimos meses favorece a la construcción por la baja de los costos en dólares y se espera que -de continuar el cepo cambiado- los ladrillos capten gran parte de los pesos de los ahorristas y de dividendos de las empresas para apalancar nuevas obras, los altos niveles de inflación, las restricciones para la compra de moneda extranjera, la caída del poder adquisitivo por el incremento de los gastos fijos, la desaparición del crédito hipotecario y de todo tipo de mandamiento, además de la suba en las cargas impositivas, achica el abanico de posibles compradores. En tanto, la compraventa de unidades usadas y a estrenar quedó limitada a su mínima expresión.

“El mercado está bastante lento. Entre el verano, el cambio de gobierno y que aún hay pocos anuncios vinculados al sector, la actividad está más a la espera. Son expectativas moderadas. Hay una cuestión macro por la incertidumbre vinculada a la renegociación de la deuda que es lo que todo el mundo aguarda para empezar a tomar decisiones. El abaratamiento del costo de construcción en dólares debería ser un incentivo a invertir pero todavía la gente no lo hace”, opina Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU)

.MEDIDA PARCIAL

La decisión del Gobierno de autorizar a tomadores de créditos hipotecarios a comprar hasta US$ 100.000 a la cotización oficial -sin la aplicación del impuesto PAIS- para concretar operaciones inmobiliarias fue bien recibida. Pero su trascendencia es limitada. “Obvio que es súper positivo pero es una medida muy parcial y encapsulada porque los que toman créditos hipotecarios son casi exclusivamente los del plan Procrear. Desde que explotó la crisis de las UVAs ese mercado prácticamente desapareció, tanto la oferta como la demanda. Esto es un correctivo para ese pequeño segmento, no un reactivador. Si quisieran que tenga impacto en el mercado, habría que extender esta medida al ¡mandamiento para la compra en pozo", apunta Tabakman.

En tanto, Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), agrega: “Tenemos muchas medidas que se pueden aplicar para ver si entre todos ponemos en marcha al sector de la construcción e inmobiliario, que viene en caída libre desde mediados de 2018. En CABA, 2019 fue el peor año de la historia pero lo positivo fue que ninguna de las obras que están en construcción se paralizó, aunque tampoco se iniciaron nuevas. Somos optimistas por naturaleza pero el mercado está muy complicado. El que tiene dólares está sentado arriba de ellos viendo cómo sigue la economía del país y la evolución de las negociaciones por la deuda".

Sobre las acciones que podrían implementarse para contribuir a activar el mercado, Mateo Salinas, gerente General de Eidico, uno de los principales desarrolladores de barrios privados y abiertos, señala: “Hay que buscar herramientas que potencien el desarrollo, sobre todo para que desde el sector privado podamos dar soluciones a quienes quieren acceder a su primera vivienda. Una forma podría ser dinamizar el mercado de capitales para volcar inversión en el desarrollo de inmuebles e infraestructura y agilizar los procesos de trámites de aprobación de emprendimientos. En cuanto a las medidas del nuevo gobierno, el impuesto del 30 por ciento al dólar seguramente profundice el enfriamiento de un mercado dolarizado como es el inmobiliario”.

DOS PILARES FIRMES

El sector sigue adelante con las obras ya comprometidas mientras aguarda la evolución de la macro, los resultados de las negociaciones con los acreedores así como los anuncios y definiciones políticas del Gobierno respecto al acceso a la vivienda. Dada esta situación, la moderación reina. No obstante, algunos todavía se animan a anunciar lanzamientos: los grandes players que tienen espalda financiera propia y los medianos desarrolladores que apuntan a ofrecer el pago de proyectos en pozo mediante adelantos en dólares y cuotas en pesos, fórmula que permitió sostener la actividad los últimos años.

Gonzalo de la Serna, CFO de Consultado, considera: “Comienza a aclararse el panorama y hay expectativa del plan económico que proponga el Gobierno. Hasta el momento no se conocen medidas específicas para el sector. Pero entendemos que es una prioridad fomentar una recuperación de los distintos sectores productivos. En este sentido, debemos estar preparados con nuestros diversos proyectos en carpeta para participar de ese proceso. En el contexto actual, los proyectos de pozo poseen ventaja por ofrecer mayor flexibilidad a la hora de determinar plazos de pago, moneda y financiación”.

VALORES

Ariel Champanier, presidente de Re/ Max Premium, asegura que 2020 será un mejor año pero que “esto dependerá de que los inmobiliarios tengan la honestidad de decirles la verdad a los propietarios y no prometer valores que no se van a conseguir. Los valores seguirán a la baja, hay una oferta enorme que no se reduce con ninguna medida ni reactivación en el corto plazo. Esto llevará un buen tiempo”.

Juan Ignacio Mel, gerente Comercial de la inmobiliaria que lleva su apellido, asegura: “Lo que más se vende está en buenas ubicaciones y eso se mantendrá. Estamos viendo proyectos que están en 60 ó 70 por ciento de avance que ofrecen valores muy cercanos a los que existían cuando se iniciaron. Existen oportunidades en los emprendimientos que quieren reforzar su cash flow y ofrecen una unidad resignando ganancia. Hay que stockear en tierra para lanzar proyectos durante la segunda mitad de 2020 y principios de 2021”.

Todo hace prever que la apuesta segura -al menos para 2020- continuará siendo construir para el segmento residencial premium, oficinas AA A y edificios con unidades pequeñas para renta con tickets de entrada bajos, a no ser que se restituya de alguna forma el financiamiento para la clase media.

Ezequiel Leibaschoff, gerente Comercial de Grupo Portland, confirma: "Hoy lo premium, como en toda época de crisis, es el sector más dinámico. Los segmentos ABC1 son la mejor manera de resguardarse y capitalizarse a futuro. Este tipo de obras están en ubicaciones privilegiadas. De octubre a esta parte, notamos que el comprador de este segmento está activo”.

El presidente de la CEDU agrega: “Salvo que el Gobierno nos sorprenda con medidas imprevisibles....Pedimos que nos alienten a trabajar para la clase media o media baja, sin financiamiento es imposible. Nos encantaría poder hacerlo pero, hasta el momento, no hay nada que nos incentive a trabajar en ese segmento”.

INVERSIONES EN POZO

Según Federico Rosbaco, socio director de Rosbaco & Partners, se prevé una mayor recuperación en emprendimientos de pozo residenciales orientados tanto a inversores de clase media alta y alta para alquiler pero “también para las clases medias que buscan ambientes pequeños y que puedan acceder a créditos destinados a vivienda única como el que planea el Ministerio de Hábitat y Vivienda. En ese último caso, la posibilidad de pagar un anticipo en dólares y el saldo en cuotas en pesos harán posible esas inversiones”.

Especializado en el sector corporativo, Rafael Valera, broker senior de Cushman & Wakefield, sostiene que “si bien se esperaba que los valores se trasladen a una baja, el mercado continúa demostrando señales saludables de estabilidad para los productos premium a estrenar. No así el usado en ubicaciones secundarias. Las negociaciones de precio son difíciles porque hay que acordar el tipo de cambio caso por caso”.

En tiempos difíciles como los que se atraviesan, habrá que ser especialmente cuidadoso en la elección de los proyectos a suscribirse, además de verificar el respaldo y la solvencia de los grupos de desarrolladores e inversores que los lleven adelante. Al respecto, Gerardo Azcuy, fundador y director general de la desarrolladora que lleva su apellido, advierte: “Es posible que aparezcan en el mercado nuevas ofertas de fideicomisos al costo, pero conllevan riesgos asociados a la performance del desarrollador y sorpresas de costos adicionales. Además, en muchos casos no resulta fácil para el comprador reconocer y acceder a los responsables del proyecto y la construcción”.

PROYECCIONES

Este año plantea un escenario macro- económico desafiante para el segmento corporativo y residencial. Matías Ce- lasco Correa, economista Research Manager de la empresa de servicios inmobiliarios CBRE, explica: “Este último mercado será el más afectado por la caída en las transacciones inmobiliarias, bajo retorno (de la inversión) y una constante puja entre propietarios que no tienen necesidad de vender. No solo 2019 fue uno de los años con menores transacciones inmobiliarias, sino que probablemente este año no sea distinto. Todo indica que 2020 será una crónica de una muerte anunciada”.

Pero aclara que se observa "una relativa estabilidad en cuanto a precios en el mercado corporativo, que continúa con un crecimiento bajo respecto al potencial que podría tener con una economía pujante. Si bien existe unpi- peline de 380.000 m2 para los próximos tres años, la gran mayoría irá al mercado para contener la nueva demanda”.

Más optimista, Mariano Vega, director de Raghsa, señala que “las expectativas para este año son mejores que las de finales de 2019. El mercado se irá recomponiendo paulatinamente a medida que se observe un crecimiento en el PBI y, si se ven reglas de juegó claras, puede ser un año de crecimiento y recuperación ya que muchos que posdataron la concreción de operaciones en el último año podrían concretarlas en 2020”. Pero advierte que “para poder activar la constri/cción y los emprendimientos sería i^iuy interesante que la carga impositiva se reduzca a niveles internacionales, para poder competir y ser rentables. También, que la economía argentina se regularice y tome un camino de crecimiento”.

En tanto, Alejo Castellanos, director de Transatlántica Desarrollos, con inversiones en Rosario, comenta que observa una “gradual recuperación del mercado inmobiliario” y prevé que "habrá mucha oferta y se posicionarán mejor los proyectos más confiables en la evaluación de resguardo de valor que hacen los potenciales compradores”.

Para Leibaschoff, el cuadro de situación muestra “lanzamientos en espera, inversor dolarizado expectante, poca concreción de operaciones y desarrolladores trabajando en soluciones en pesos. En el segundo trimestre -ya con algunas definiciones fiscales más claras- el mercado debería repuntar dado el cepo cambiario, el cual posiciona al real estáte como uno de los poco rubros para dolarizarse a futuro”.' Pero más allá de apostar a las condiciones que permitan una reactivación, el ejecutivo aconseja afilar el lápiz y potenciar la agudeza: "Hay que apelar a la generación de nuevas herramientas tecnológicas que permitan mantener la calidad, pero disminuyendo los tiempos y valores de los proyectos. A su vez, intentar acaparar la gran cantidad de pesos que se estarán acumulando por las diferentes restricciones cambiarías y seducir a los inversores. Si bien las rentabilidades son bajas, al haber poca vacancia habitacional se alquilan de manera muy rápida".

En la misma sintonía, Santiago Tara- sido, CEO de la constructora CRIBA, que cuenta con más de 15 obras en ejecución en la Argentina y Uruguay, recomienda que los desarrolladores sean “creativos para generar nuevos proyectos capaces de captar la clase media. Se pueden buscar soluciones innovadoras y ser disruptivos”.

Martín Schulz, CEO de Vitrium Capital, grupo desarrollador del complejo de usos mixtos Pueblo Caamaño en Pilar, que en los últimos años desembarcó en Uruguay y los Estados Unidos, analiza: “El sector viene golpeado hace varios años. Mientras no haya medidas que alienten el crédito a tasas razonables, una moneda estable y algunos ajustes en las nuevas regulaciones que faciliten el acceso al dólar, se seguirá transitando una senda de lenta y difícil recuperación. Esperamos señales del Gobierno ya que la normativa actual promueve la operatoria informal y eso no es lo más recomendable. El que dispone de dólares buscará oportunidades y tendrá un poder de negociación muy grande frente al vendedor. Habrá mucha oferta y poca demanda”.

En cambio, Ricardo Orlando, presidente de Kuan Desarrollos, no está de acuerdo con esa mirada: “Desde que pasaron las elecciones, se aprecia un mayor nivel de actividad y de operaciones", dice. “Si el contexto económico acompaña habrá oportunidades para todo tipo de segmento, si bien el residencial medio será el más beneficiado gracias a las condiciones de mercado imperantes. Como siempre, los mayores movimientos los tendrán los departamentos chicos, de uno y dos ambientes, con un ticket bajo y alcanzable para la mayoría. Un nicho muy interesante serán las zonas poco desarrolladas porque lograrán un beneficio adicional en comparación con localizaciones ya consolidadas, en las que los terrenos constituyen un costo desmedido".

Daniel Parodi, fundador y CEO de Ciudad Empresaria, campus corporativo que se desarrolla en la ciudad de Córdoba, concluye: "Este año será de reacomodamiento. El mercado estará muy segmentado. Bajo este contexto, las propuestas más competitivas, que logren articular una gama de servicios colaterales, facilities y ofertas complementarias, tendrán más chances de ganar espacio en el mercado”.

La esperanza general de recuperación del sector está puesta en el segundo semestre del año. Todos esperan que esta vez sí suceda.

Fuente: Revista Apertura