Conflicto en puerta, los alquileres vencidos

Mauro alquila en el barrio porteño de Caballito. “De un día para el otro”, el propietario le pidió liberar la unidad y la cuarentena obligatoria producto del coronavirus lo encontró en plena búsqueda. “Ante esta nueva realidad, el dueño se contactó: me dijo que podía quedarme los meses extra que hicieran falta. En principio, tenía la intención de incrementar en un 60% el valor del alquiler, ajustado al del mercado actual, como si se iniciara un contrato nuevo”, relata Mauro,quien, finalmente llegó a un acuerdo de incremento del 20% durante seis meses. Un porcentaje lejano al cero por ciento que plantea el decreto firmado por el Gobierno a fines de marzo que planteo el congelamiento de los contratos hasta el 30 de septiembre y la actualización automática de los mismos.

Otro caso es el de María. Su contrato terminaba el 31 de marzo, un día antes de que se anunciara el DNU que firmó Alberto Fernandez. En este caso, si bien la amparaba la ley, decidió avanzar con la actualización que había negociado unas semanas antes: 18 por ciento de aumento y actualizaciones del 15 por ciento cada seis meses. “Mi abogado me aconsejó cerrar porque había pruebas concretas en mails y por chat de que ya estaba negociado el nuevo número del alquiler. La ley me amparaba pero era un acto de mala fe no reconocer la negociación previa “, relata la joven, quien prefirió conservar la buena relación con el propietario. Igual vale aclarar que en el caso de que María decidiese apelar a la prórroga automática del contrato hasta el 30 de septiembre, el propietario hubiera tenido que aceptar.

 Como Mauro y María, son muchos los inquilinos que quedaron “en transición” con búsquedas y mudanzas truncadas y hasta con negociaciones en plena pandemia. Pero también hubo muchos que se quedaron en una vivienda, con un contrato firmado para vivir en otra. Fernando Muñoz, quien dirige la Defensoría del Inquilino dentro de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, confirma que, en total, reciben unas 200 consultas por día, de las cuales, el 80% corresponde a esta imposición de “doble alquiler”.

Muñoz explica que, por el decreto 320/2020, el contrato vencido tiene una “extensión automática”. “Deberá seguir pagando los alquileres vigentes a marzo del departamento que actualmente ocupa, quedando liberado de las multas por no restituir el bien en la fecha de vencimiento contractual. Todo ello salvo, que se hubiera renunciado expresamente en el contrato a invocar el caso fortuito y fuerza mayor, ya que no es norma de orden público y es perfectamente renunciable”, explica Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA). Agrega que “en los contratos que seguirán su vigencia más allá de septiembre, seguramente se renegociarán los valores o los plazos de pago”.

Con respecto a la entrada al nuevo departamento, según el artículo 1203 del Código Civil y Comercial, el pago se suspende por “frustración del uso”, es decir, por razones de fuerza mayor, en este caso, el aislamiento obligatorio. “En estos casos se tiene que dar una cesación de pago hasta que el inquilino pueda mudarse”, sostiene Muñoz. “Cerré el alquiler el 4 de marzo, pero no me mudé porque había arreglado con la inmobiliaria que tenía que pintar y acondicionar el lugar. Con la cuarentena de la pandemia jamás llegué a mudarme pero me acercan el importe de gastos de luz, gas, expensas y no estoy viviendo en el inmueble”. Este es solo uno de los más de 50 mensajes que recibió la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) durante los últimos días. Ricardo Botana, su presidente, cuenta que “ hay muchos inquilinos que no conocen las opciones que da el decreto y tampoco que hay más herramientas que otorga el Código Civil y Comercial “. 

Otro caso es el de Nicolás. A fines de abril, el joven se iba a mudar de Vicente López a Palermo, pero la cuarentena truncó los planes. En el departamento al que iba a ingresar está Verónica, quien se iba a mudar a una vivienda propia. Ambos, junto a la dueña de la propiedad, armaron un grupo de WhatsApp para estar comunicados y alineados en la toma de decisiones. “En mi caso todo fue muy prolijo, había pedido la extensión del contrato hasta fin de abril para mudarme tranquilo. Pero ni bien se decretó la cuarentena obligatoria pude acordar que la plata de la reserva quedaba a cuenta del alquiler, para cuando me pudiera mudar. Mientras que, la inmobiliaria del departamento en el que estaba me contactó para decirme que me podía quedar el tiempo que dure todo esto, no tuve la necesidad de salir a decir nada”, relata Nicolás.

Si bien cada experiencia es diferente, propietarios e inquilinos coinciden en la necesidad de que el Gobierno habilite las mudanzas. En la misma linea, Mario Pereyra, del Sindicato Único de Fleteros de la República Argentina, dijo que es necesario que un decreto o una ordenanza municipal habilite estas mudanzas, Por su parte, Jorgelina García, de Verga Hermanos, contó que el sábado pasado le acercaron una presentación al Ministro de Transporte, Mario Meoni, para que se incorpore a la actividad de mudanzas dentro del territorio nacional como actividad esencial, bajo el cumplimiento de un protocolo.

LA VOZ DE LAS INMOBILIARIAS

Desde las inmobiliarias destacan que están trabajando “caso por caso” y que hubo de todo, hasta dicen que hay inquilinos que han logrado mudarse dejando la llave en la casa de un vecino, o enviándola por servicios de mensajería . “Nosotros establecimos que solo cobraremos el alquiler correspondiente a los días que se esté utilizando la unidad en la que vive el inquilino hasta que se pueda realizar la mudanza”, informa Lady Sieben- haar, titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa.

Desde Re/Max, el broker Luis María Varela, asegura que los contratos de alquiler que se vencieron desde el 20 de marzo en adelante quedaron congelados como dispone el decreto. “En cuanto a la renovación y nuevos cánones que establecieran locador y locatario, no tenemos conversaciones de ese tipo hasta que se libere la cuarentena, cuando se podrán establecer otros cánones locativos porque todo locatario se ampara en el DNU 320”, sostiene.
 Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, explica que, en su caso, “ tanto los inquilinos como los propietarios están negociando los nuevos cánones locativos ycuando puedan firmar la nueva renovación, van a empezar a pagar el nuevo canon “, asegura y aclara que, por el momento, “los inquilinos y los propietarios están teniendo acuerdos por mail confirmando valores por escrito”. Respecto a los plazos, agrega que “la gran mayoría está recibiendo sus alquileres, quizás no los primeros días de cada mes, sino a mediados”.

Dina Crusizio, directora de la División Residencial Recoleta de L. J. Ramos, sostiene que, al momento, solo tuvo que intermediar en dos casos particulares. “Firmamos dos contratos diferentes antes de empezar la cuarentena uno que se tenía que mudar después del 20 de marzo y otro a partir del primero de abril y en ambos casos ese alquiler va a empezar en el momento en que se puedan mudar, en que puedan hacer uso del departamento”, relata y explica que, con respecto al tema gastos, en uno de los casos se acordó pagar los gastos “mitad y mitad”.

LOCALES COMERCIALES

Fernando Pozzi, socio de Inmobiliaria Pozzi, que trabaja en la zona de General Pacheco, provincia de Buenos Aires, subraya que, en su caso, el problema está más en la cuestión de los locales comerciales - solo el 50% de sus clientes en este rubro pudo pagar el contrato de abril-. “Por ahora quien vive en una casa la quiere cuidar, y el dueño también quiere que el inquilino permanezca”, afirma. Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, coincide con la mirada de Pozzi : agrega que en general, “lo que más se valora es continuar el vínculo”. En su caso, no hubo mudanzas truncadas ni renovaciones, pero sí pedidos de rebajas de quienes ya estaban habitando la vivienda. Es decir “los inquilinos asalariados intentan cumplir con los montos ya establecidos, mientras que los que son trabajadores independientes que no están teniendo ingresos son los más golpeados. En nuestra experiencia, los propietarios se lo están tomando de buena manera, no hay otra opción”, explica Alt- gelt. 

En su experiencia, en los casos de los inquilinos más apremiados, los dueños accedieron sacrificar el ingreso del alquiler (todo o en parte, según el caso) pero sí piden que se hagan cargo de los gastos. “El DNU ayuda, porque clarifica cuando hay inconvenientes. Pero vemos si hay buena relación entre las partes lo mejor es llegar a un acuerdo y no postergar pagos futuros después todo se te acumula, lo mejor siempre es que el inquilino y el propietario lleguen a un acuerdo ”, sostiene.

“El Estado lo que decretó fue que los valores de los alquileres se tienen que seguir pagando, pero que se van a quedar fijos de acuerdo con el último mes de marzo. Además de que todos los incrementos o ajustes se pueden pagar entre tres y seis cuotas a partir del mes de octubre, pero en la realidad la situación de cada familia que alquila es distinta. La generalidad no se aplica a la particularidad”, analiza Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, quien sostiene que el único caso extraño que tuvo, y el cuál todavía están viendo cómo resolver, es un contrato de alquiler que se firmó el mismo día de decretada la cuarentena obligatoria, pero aclara que el inquilino no está afrontando un “doble pago del alquiler”.

POCA MORA

En este contexto, la buena noticia es que en abril, el 82 por ciento de los inquilinos de viviendas de la Ciudad de Buenos Aires pagó su alquiler en abril. De ese porcentaje, tres de cada cuatro (75 por ciento) lo hizo en tiempo y forma y solo un cuarto (25 por ciento) realizó el pago con diferimiento. Los datos se desprenden de la encuesta que el Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad (Cucicba) realizó entre sus matriculados. Un dato interesante del mismo releva- miento es que del 18 por ciento que no realizó el pago, el 76 por ciento indicó que se debió a problemas económicos derivados del aislamiento social obligatorio, mientras que en el 24 por ciento restante de los casos se debió a problemas con el canal de pago.

Desde el punto de vista de los propietarios, Siwacki cuenta que las consultas son, en general si el inquilino va a poder pagar el alquiler. “La otra duda es cómo se le va diluyendo el poder adquisitivo. También están preocupados por el aumento del dólar, porque queda un valor fijado a marzo con un país en plena inflación y una rentabilidad que cae más en dólares”. Mel coincide y afirma que “muchos propietarios están queriendo ver cuándo cobran sus alquileres. La gran mayoría está recibiendo sus alquileres, quizás no los primeros días de cada mes, sino a mediados”, explica y aclara que, en su caso, “la gran mayoría de los inquilinos tienen sueldo fijo y son poco los propietarios que tienen inquilinos mo- notributistas”.

Siebenhaar destaca que, en su caso, la reacción de los propietarios varió según la personalidad y los recursos de cada uno. “Tengo casos de dueños a los que les administramos muchas propiedades y quienes nos han pedido donar los alquileres y otros insistentes me remarcan que viven de ese ingreso y que lo necesitan”, explica y agrega: “Hemos hecho todo lo que hemos podido hacer y la idea es estar al lado de los inquilinos que, en general, son los más débiles”.

En este contexto, la broker decidió hacer uso de las herramientas digitales y puso a disposición de sus clientes (propietarios e inquilinos) al coach con el que trabaja desde hace 15 años para contener a su equipo de trabajo. “Cuando surgió todo esto armé por un lado un grupo de inquilinos y por otro uno de propietarios también con el coach. Nos ayuda muchísimo a la hora de garantizar que nadie decaiga”, afirma.

Para finalizar, desde la Defensoría del Inquilino de la Capital Federal, Muñoz aconseja a cualquier persona que haya tenido un inconveniente en este contexto, en particular a quién se le esté pidiendo pagar un doble alquiler, informar vía mail a la inmobiliaria que gestiona el nuevo contrato, los términos de la situación. Y por supuesto, también acercarse a la Defensoría.

OTRA COMPLICACIÓN

A las asociaciones de inquilinos además de las consultas por la doble imposición de pago de alquiler, servicios o hasta el pago de los aumentos, llega la imposibilidad de pagar a través de transferencia bancaria. Este es un tema que preocupaa todas las partes: inquilinos, propietarios e inmobiliarias. De hecho, desde las entidades que representan a las inmobiliarias se busca la forma de resolver este problema. En este sentido, Cucicba le hizo llegar una carta al presidente del Banco Central, Miguel Pesce, para pedirle que habilite la posibilidad de que los corredores inmobiliarios puedan abrir una cuenta recaudadora por cuenta y orden de terceros. “Hoy, si a una inmobiliaria le depositan todos los montos de los alquileres en su cuenta bancaria, luego la AFIP le cobra Ganancias por un dinero que no es propio. A eso se suma Ingresos Brutos que cobra el Gobierno de la Ciudad”, relata Armando Pepe, presidente de la Colegio, quien también está pidiendo créditos con tasas bajas para el sector. “No sé cuántas inmobiliarias quedarán en pie tras la pandemia”, finaliza haciendo referencia a la crisis del sector.

Fuente: La Nación