miércoles 25 de noviembre de 2020 - Edición Nº528

Sector Inmobiliario | 15 oct 2020

Apelación en la Justicia

RE/MAX ante un perjuicio millonario: "Es una disputa comercial, no legal"

La prohibición del Gobierno a pedido del Colegio de Corredores porteño le costó, por lo menos, $ 8 millones a la franquicia inmobiliaria, que continuará operando hasta que la Justicia resuelva el caso


El futuro de RE/MAX Argentina, la licenciataria de la franquicia inmobiliaria estadounidense en el país, ya se dirime en Tribunales. La semana pasada, un par de días de vencido el plazo, la Inspección General de Justicia (IGJ) elevó a la Cámara Comercial la apelación de la empresa a la resolución del organismo que, un mes atrás, estableció que la firma opera en forma “ilícita” en el mercado local.

De esta forma, se abre un juicio, hasta cuya resolución –que, por la complejidad del caso, se estima en no menos de tres años– la red, de más de 150 oficinas en 42 ciudades del país, continuará operando. Por lo pronto, la compañía ya calculó el daño que le produjo la decisión de la IGJ: u$s 100.000, más de $ 8 millones, al tipo de cambio oficial, y unos $ 16 millones, según las cotizaciones paralelas del último viernes. Habría sido el perjuicio entre la pérdida de operaciones y la caída de potenciales franquiciados con los que había avanzadas negociaciones y retrocedieron, cuando se conoció la resolución.

Fundada en 1973, en los Estados Unidos, RE/MAX es la mayor red inmobiliaria del mundo. En la Argentina, está presente desde 2005, cuando Sebastián Sosa y su mujer, Dorothy “Dotti” Peñate, iniciaron la operación de la franquicia maestra para el mercado local y, tiempo después, Uruguay. Actualmente, unas 5.000 personas trabajan en la red, a través de la cual se comercializan 60.000 propiedades

El 8 de septiembre, la IGJ decidió que opera en la Argentina en forma “ilícita”. Lo resolvió tras una denuncia que hicieron el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), que agrupa a más de 7.000 profesionales, y su titular, Armando Pepe, a título personal.

Según la IGJ, el organismo que regula la actividad comercial en el país, RE/MAX viola la ley argentina al beneficiarse de la actividad inmobiliaria. Entre otros argumentos, alegó que Sosa y Peñate constituyeron RE/MAX Argentina S.R.L. para tener la franquicia principal de RE/MAX International y subfranquiciársela a agentes y corredores inmobiliarios. En consecuencia, la IGJ entiende que la empresa estadounidense “ejerce indirectamente el corretaje inmobiliario eludiendo la legislación local” y “se beneficia a través de RE/MAX Argentina S.R.L., participando de las comisiones de las operaciones inmobiliarias intermediadas por los numerosos subfranquiciados, más allá de que esas participaciones pudieran aparecer ficticiamente calificadas como regalías o concepto similar, contributivo al uso de la marca ‘RE/MAX’”.

Agregó que el uso de la marca es “publicidad engañosa” porque “genera la falsa apariencia de pertenecer a un grupo económico”. Y remarcó que le permite al franquiciante “participar indirectamente de una operación que no podría realizar por sí misma, en forma directa”.

 La resolución, de 23 páginas y que lleva la firma del titular de la IGJ, Ricardo Nissen, destaca que Sosa y Peñate no son agentes inmobiliarios y que el objeto de Remax Argentina tampoco es el ejercicio de esa actividad.

También, observó que la empresa usa el sistema de franquicias “para eludir las normas imperativas sobre el ejercicio del corretaje inmobiliario”. Además, sería un “claro fraude a la ley”, ya que, según la resolución, Remax Argentina “aparece como una simple máscara que encubre la ilegal actuación de RE/MAX International en el mercado argentino”.

En el mundo del Derecho, es célebre la aprehensión de Nissen a las sociedades off-shore y la actuación de las empresas extranjeras en el mercado local.

LA DEFENSA

“Lo que se está discutiendo acá es el mercado. En muchos casos, las oficinas de RE/MAX están logrando que, a los corredores que optaron por esta alternativa, les vaya mejor que al resto”, explican en la firma.

Desde lo jurídico, su defensa parte de esa premisa: no es una disputa legal, sino comercial. Apunta a demoler uno de los pilares de la denuncia del Cucicba y Pepe: “Las profesiones no se franquician”

 “La Ley 2340, que creó el Cucicba, tiene un norte: que, cuando cualquiera de nosotros hace una transacción inmobiliaria, haya un responsable idóneo, que la concrete en forma satisfactoria”, explican. En tal sentido, remarcan que no es RE/MAX Argentina quien ejerce, en los hechos, la actividad, sino los cerca de 500 corredores y martilleros que integran su red.

Apuntan que la compra, venta y alquiler de propiedades es una actividad eminentemente comercial, a punto tal que fue regulada por el anterior Código de Comercio y, hoy, también lo está por el Civil y Comercial. Recuerdan, incluso, la preexistencia de RE/MAX, fundada en 2005, a la ley de la Ciudad que creó el Cucicba (la 2340), sancionada en 2007.

Además de repasar la hostilidad que el colegio manifestó desde entonces con los matriculados que se adherían a RE/MAX, sus asesores legales –del estudio Tanoira Cassagne– subrayan que el uso de marcas es una práctica generalizada en la profesión.

“Todas las grandes inmobiliarias del país son marcas. Nadie que entra a una oficina espera que sea específicamente el corredor matriculado del cartel quien lo atienda. Todas trabajan con equipos distintos en cada lugar; todas lo hacen, incluso, con otros agentes inmobiliarios”, puntualizan.

No se refieren sólo a empresas con el nombre y apellido de su dueño actual. O su fundador, en algunos casos. También, a franquicias, sobre todo, algunas locales, que hasta fueron galardonadas por el Cucicba. O, incluso, la existencia de redes entre distintas inmobiliarias, como SOM, en cuya fundación participó el propio Pepe

“Hasta hace poco, el Cucicba admitía que un profesional utilizara una marca de fantasía si, antes, acreditaba ya tener la licencia para usarla”, advierten.

La estrategia legal también apunta a refutar otro argumento de la resolución de la IGJ: que RE/MAX –tanto la red internacional como su master franquicia local– se benefician de una actividad, el corretaje inmobiliario, para la cual no están habilitados. “Es como asegurar que el dueño de un edificio ejerce el derecho porque un estudio jurídico le paga el alquiler, que surge del ejercicio de su profesión”, ilustran.

 “RE/MAX, ni Sosa, ni Peñate firman, cobran las propiedades, hacen estudios de título, ni firman el boleto, tasan ni atienden a un cliente. Nada. Decir que ejercen el corretaje porque perciben de los corredores una licencia por el uso de marca o prestación de servicios es un error. No tiene sentido lógico: los que ejercen el corretaje a título personal son los corredores, no RE/MAX Argentina”, enfatizan.

En este punto, no dudan en calificar a la resolución de Nissen de “conjetura”. “Si no ejerce el corretaje inmobiliario, evidentemente, no es parte de su objeto social. Entonces, no hay obligación de que esta sociedad sea autorizada a ejercer el corretaje. La IGJ se apoya sobre una conjetura: no vio cómo es un contrato entre Remax y sus franquiciados. Y asumió que, como es un contrato de franquicia y se cobra regalía, entonces, se ejerce indirectamente el corretaje”, amplían.

Niegan que sus franquiciados tengan una ventaja indebida por pertenecer a su red. “Todos los profesionales tienen libertad de sumarse. No sólo a nosotros. También, a otras redes que funcionan en el mercado local”, replican. Y defienden el uso de una marca: “Son elementos distintivos que ayudan a comunicarle a los potenciales clientes que se les prestarán servicios con determinados estándares. El uso común de una marca, en este caso, significa que todos vamos a atender bien al cliente; que nos vamos a ocupar de él antes que de la propiedad”.

En RE/MAX, sorprende que la IGJ haya emitido su resolución 16 años después de creada su razón social. Esto, entienden, refuerza su postura de que no es una pelea legal sino comercial. “Si el problema era jurídico, la IGJ podría haber emitido esta misma resolución mucho tiempo atrás, cuando a Re/Max no la conocía nadie. Evidentemente, se hizo cuando la marca alcanzó una presencia importante”, sostienen

 En su resolución, Nissen ordenó que RE/MAX Argentina deje de operar y se inicie el proceso judicial para su disolución y posterior liquidación. Un punto sobre el cual la empresa debió salir a dar explicaciones. “Hubo mucha preocupación de los franquiciados o brokers, que nos preguntaron si RE/MAX se iba de la Argentina por esto. Como la IGJ no puede disolver una empresa por sí mismo, eso deberá decidirlo la Justicia. Para esto es este juicio. En consecuencia, Remax Argentina no está disuelta. Sigue funcionando, hasta que la Cámara Comercial defina otra cosa”, explican.

Esto, calculan, será en un plazo, como mínimo, de tres años. “Es un proceso largo, que requiere muchas pruebas. Y eso es, precisamente, lo que RE/MAX no pudo hacer ante la IGJ”, describen.

Una de las cosas que sí pudo acreditar la empresa en su apelación fue la existencia de un “agravio actual”, uno de los requisitos para cuestionar legalmente la resolución de la IGJ. Remax Argentina consignó un perjuicio económico ya sufrido. “Había potenciales franquiciados en proceso de incorporación que se bajaron. Y clientes de franquiciados existentes, que retiraron sus propiedades de la red”, describen. “De los que ya estaban, siguen todos”, aclaran.
 

Fuente: El Cronista

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