lunes 19 de octubre de 2020 - Edición Nº491

Negocios | 13 oct 2020

Pandemia y redefiniciones

La resistencia de las oficinas 

Creen que el sector no atraviesa una situación difícil pese al avance del home office y ante la posibilidad de que las empresas se desprendan de metro


La Argentina atraviesa un complejo presente. A la crisis económica que azota al país desde hace algunos años -fruto de la recesión, la caída del consumo y la inflación- se le sumó el parate provocado por la pandemia del Covid-19. Esta realidad, como no podía ser de otra manera, pegó de lleno en el mercado de oficinas, el cual se encuentra en medio de un proceso de cambio y de redefiniciones que fueron analizadas en la quinta edición del summit de real estate que organiza todos los años el diario La Nación. 

Los que “peinan canas’’ acunan un dicho que bien podría usarse por estos días: “sobre llovido, mojado”. Y no es para menos. Si bien el sector de las oficinas venía capeando el temporal económico, los nuevos vientos que trajo la pandemia encendieron las alarmas y pusieron alertas a los diferentes players, algunos de los cuales llegaron a especular, en algún momento, con que el futuro mediato auguraba el final de los tradicionales espacios de trabajo

Para Domingo Speranza, fundador y director de Newmark Knight Frank Argentina, compañía dedicada a la comercialización de inmuebles comerciales, a pesar de estar atravesando tiempos difíciles el sector de las oficinas premium está muy lejos de vivir una situación crítica. “Hace once años que, en nuestro país, estamos en crisis y que por distintos motivos de la economía argentina, no crece el PBI. Aquí la percepción de la renta es en un dólar distinto del que se usa para invertir y comprar. Esto hace que el retorno que tiene el inversor sea, cuanto menos, un 60 por ciento menos de lo que podría esperar. Vale decir, tenemos un 4% o 5% de tasa de capitalización contra un 10, 11 o 12 por ciento que es lo que ofrece cualquier otro mercado de la región. A esto hay que sumarle, además, que acá contamos con la incertidumbre argentina. A pesar de ello, recién este trimestre tenemos una vacancia del 11 por ciento. Es un número bajo. De hecho en otros mercados de América Latina ronda entre el 12 y el 15 por ciento. Mientras que por ejemplo en los Estados Unidos los mercados dinámicos, donde las empresas pueden elegir dónde mudarse, tienen una vacancia de dos dígitos. Hay que tener en cuenta que en los lugares donde los registros son inferiores al 10%, las compañías no tienen la posibilidad de optar a dónde ir cuando hay una gran relocalización”, analizó en el panel que compartió con Daniel Elsztain, director de IRSA.

Respecto a los precios, Speranza detalló que el alquiler promedio antes de la cuarentena estaba en US$28/ m2 y ahora, en US$26,70. “Dicho de otra manera, no veo un momento dramático para las oficinas. Además, todos nosotros estamos operando en nuestras casas porque en nuestras oficinas tenemos los servidores y toda la estructura que nos permite funcionar de manera remota. Ellas son el corazón de las empresas”, explicó. 

En la misma linea, Elsztain afirmó que las oficinas no corren riesgo ‘de vida’ pero reconoció que desde la declaración de la pandemia hasta hoy pasaron por varios estadíos. “Al comienzo de la cuarentena hubo algunas turbulencias y aparecieron los miedos y las incertidumbres. Y allí nació la pregunta: ¿Qué va a pasar con ellas? Y era lógico, ya que, en un primer momento, quedaron vacías. Luego vino el tiempo de la reducción de las compañías: el achicamiento en metros cuadrados. En ese período se llegó a pensar que, a partir de allí, todo sería home office. Pero lo que hoy está demostrando el mundo es que no es eso. Las corporaciones están llamando a la gente a que vuelva de manera paulatina a ocupar las oficinas. Y esto nosotros, desde IRSA, lo estamos viviendo en nuestros edificios. Primero volvieron los que eran esenciales, los que tenían permiso para trabajar. Pero cada vez hay más compañías que están regresando a ocupar sus plantas y están pensando en cómo convivir con esta nueva realidad. A diferencia del comienzo de la cuarentena, cuando muchas firmas pensaban en achicarse, hoy están viendo cómo pueden dar respuestas a las nuevas demandas del distanciamiento social. Igual, nosotros creemos que esto será a corto o mediano plazo. Dentro de un tiempo, ya estaremos regresando a la normalidad”, reflexionó.

Y agregó: “Una muestra de que el mercado de las oficinas está vivo es que en plena pandemia lanzamos “200 Della Paolera”, un edificio de oficinas A+ -de 35.000 metros cuadrados que demandó sólo en su construcción unos US$100 millones”. El empresario afirmó que se están firmando contratos de alquiler y que hay empresas que se expanden y que vienen a buscar comodidades y nuevos amenities que den respuesta a sus necesidades.

Speranza ratificó esos dichos e insistió en que el sector -a pesar de no tener mercado capitales- se encuentra activo: “Se tornó más dinámico y todas las semanas está teniendo una transacción importante; pese a no ser un mercado simple, porque los procesos de compras de estos volúmenes conllevan largas diligencias y requieren de aprobaciones que suelen ser muy lentas”. Durante la charla, Elsztain puso sobre la mesa la estrategia de, mucha gente y empresas están haciendo resguardo de valor de su dinero en los ladrillos, en las distintas formas: casas, departamentos, oficinas, etc. “Ellos saben que este mercado siempre se mantuvo a lo largo de todas las crisis y en todos los países, no sólo en la Argentina”, afirmó.

CAMBIOS QUE TRAJO LA PANDEMIA

Los especialistas afirmaron que, hasta el momento, el negocio de las grandes ciudades -y al que no escapa el mercado de las oficinas era la densidad. Se refirieron a que la existencia de mucha gente genera que las urbes tengan infraestructura, aeropuertos, hoteles y transporte público, entre otros servicios. Pero es indudable que este paradigma, con la llegada del Covid-19, cambió drásticamente. “Hoy la pandemia vulneró este concepto y tenemos que comenzar a trabajar con distanciamiento social. Esto, sin dudas, trae nuevas formas de concebir nuestra vida cotidiana y el trabajo no es la excepción. La nueva realidad en la que vivimos nos permitió incorporar un fenómeno que hasta hace poco era tabú mencionarlo: el home office. Este tiempo trajo cambios que llegaron para quedarse; aunque hay que entender que éstos no vienen a reemplazar a la anterior modalidad sino, más bien, a sumarse a ella. Por el momento, nuestra realidad es el trabajo remoto. Es difícil pensar el regreso a las oficinas sin el retorno a las clases. ¿Cómo van a poder ir a trabajar las madres y los padres si los chicos no pueden ir a la escuela y las personas que los cuidaban no pueden salir de sus casas o trasladarse?. Pero poco a poco volveremos a ocupar las oficinas”, analizó Speranza.

Elsztain reconoció al home office como una nueva herramienta de organización social que llegó no sólo para flexibilizar las dinámicas laborales sino también, para cambiar comportamientos personales y sociales. “A partir de ahora, esas personas que viajaban en hora pico para llegar a la oficina podrán tener las primeras dos reuniones de la mañana de manera virtual, en su casa, y luego salir para el trabajo cuando ya no está la ruta saturada. Creo que el trabajo remoto va a ayudar hasta para descongestionar el tránsito y, también, para hacer un mejor uso de las rutas. Dicho de otra manera, el home office vino a sumarse a la cultura de oficina que se construyó durante muchos años en nuestro país. Igual no creo que aún estemos en condiciones de realizar un modelo de teletrabajo puro en la Argentina”, afirmó Elsztain.

Más metros por persona. La arquitecta Paula De Elía, especialista en diseño de interiores, que participó del encuentro por medio de una videollamada, está convencida de que, fruto de la pandemia, las oficinas van a tener que enfrentarse al desafío de la densidad. “Las nuevas oficinas deberán ofrecer una mayor cantidad de metros cuadrados por empleado. Esto se traducirá en una mejor calidad del espacio. Esta dinámica que propone la nueva normalidad en la que no desaparecerán las áreas comunes. Allí la gente desarrolla el intercambio y la creatividad. Además, está comprobado que la gente aislada no trabaja ni produce igual que aquellos que sociabilizan. Otro de los cambios que trae la pandemia será, a mi entender, la desaparición de los puestos fijos. La nueva modalidad propondrá ubicaciones asignadas de manera rotativa. Esto facilita la limpieza y el cuidado sanitario que deberán tener las oficinas”, analizó la mujer que diseñó las oficinas de Mercado Libre estrenadas unos meses antes de la pandemia.

Eduardo Constantini, fundador del Consultatio también fue parte de la jornada y adelantó que observa con detenimiento la metamorfosis de la que tanto se habla de estos espacios y analiza que gran parte de los cambios que tendrán estos inmuebles serán acordes a las necesidades de la gente. “Los empleados tendrán más flexibilidad e irán a las oficinas no sólo según las especificidades de sus trabajos sino también de sus propios gustos. El trabajo se medirá más por objetivos. Las oficinas, por su parte, se van a convertir en un lugar de reunión donde se fomentará la cultura de la empresa. Sin dudas, estamos ante un vertiginoso y fascinante cambio cultural”, adelantó.

En la ciudad de Buenos Aires, al igual que las principales urbes del planeta, se comenzó a pensar -desde hace un tiempo- los complejos inmobiliarios de manera mixta. Atrás quedaron los edificios que respondían a una sola función o actividad. “Buenos Aires hoy comienza a sumarse a esta tendencia que tienen algunas de las principales ciudades del planeta de construir proyectos que combinen oficinas, comercios y viviendas en un mismo desarrollo o bien sumar proyectos comerciales en medio de entornos residenciales.

INVERSION ENORME

Hoy, para los desarrolladores, construir un edificio de oficinas premium se convirtió en un esfuerzo titánico que demanda una inversión enorme, variables que en esta coyuntura convierten a la tarea de encarar nuevas obras en una aventura difícil de llevar adelante. “Construir un edificio requiere de una inversión de capital monstruosa. Hacer el de Catalinas demandó -sólo la construcciónunos US$100 millones; y a eso hay que sumarle el terreno. Es decir, para poder hacerlo hay que tener un capital disponible enorme y, en este escenario, resulta difícil que eso suceda. Hoy no sé si el negocio de hacer los metros cuadrados sigue igual de sano. En contrapartida, está muy bien es la demanda de metros cuadrados por parte del mercado. Sin dudas, uno de los grandes desafíos es saber qué hacer con los nuevos formatos de los desarrollos de oficinas”, afirmó el hombre de IRSA, empresa que en los últimos tiempos rejuveneció su portafolio de proyectos vendiendo metros cuadrados.

“Históricamente tuvimos una cartera de 100.000 metros cuadrados, luego la redujimos un poco y al tiempo hicimos dos edificios nuevos de 70.000 m2. Nuestra determinación fue volver al portafolio habitual y elegimos quedarnos con los edificios más nuevos, eficientes, ecológicos, con certificación LEED y con plantas más grandes. Con lo recaudado saldamos unos vencimientos de bonos de capital. En otros momentos refinanciábamos las deudas con los mercados de capitales pero, en el contexto actual, esto resultaba prácticamente imposible”, finalizó Elsztain explicando las razones por las que en los últimos meses, el grupo se desprendió de metros corporativos.

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