Cómo lograr mejor renta en los alquileres temporarios

Los alquileres temporarios están en auge porque representan un mayor ingreso para el propietario y la posibilidad de tener todo resuelto para quien alquila por períodos cortos. Con la nueva ley de alquileres, con contratos a tres años y ajustes que no le ganan a la inflación, muchos dueños están inclinándose por esta opción. “Un departamento de un ambiente de alquiler temporario en Barrio Norte, bien equipado, sin amenities, está en $40.000 por mes con todo incluido, con ajustes trimestrales del 12%, mientras que el mismo departamento en alquiler tradicional, con un contrato de tres años y ajustes anuales (todavía a definir el valor por el Banco Central), está en $18.000”, explica Lady Siebenhaar, titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa. Otra ventaja para el propietario es que en temporarios pueden actualizar el valor cada tres meses y tiene disponibilidad del inmueble por si necesita vender.

Los alquileres temporarios pueden destinarse para turismo y, en ese caso, hay que contar con reglamento de copropiedad que autorice el uso para turistas (las unidades para turismo deben tener habilitación igual que los hoteles). “En cambio si se trata de un edificio de viviendas, conviene pensarlo para estudiantes que vengan a la Argentina o a la ciudad para realizar post grados, empresarios o funcionarios de embajadas, en todos estos casos el tiempo de estadía será más largo, y más rentable”, explica Siebenhaar. Una vez definido el perfil, podemos pensar en el equipamiento necesario. Para quienes sean nuevos en la materia, hay algunos puntos indispensables a tener en cuenta para equipar un departamento que tiene que estar listo para usar. Si no hay que hacer ninguna reforma, el amoblamiento y puesta en condiciones puede llevar de 15 a 30 días.

LOS CINCO BASICOS

Hay cuestiones que parecen obvias y que, sin embargo, se recomienda repasar como, por ejemplo, las instalaciones de gas y electricidad, que deben revisarse previamente por un gasista matriculado y un electricista. Las cerraduras tienen que funcionar sin forzarlas, se deben cambiar las que no se encuentren en perfecto estado. Lo mismo las persianas, tiene que garantizarse que suban y bajen fácilmente, hay que tener en cuenta que no son un elemento de uso común en muchas partes del mundo.

“Los clientes buscan propiedades prolijas y bien mantenidas, y en las que los servicios y prestaciones funcionen sin inconvenientes”, señala Alejandro Schuff, director de emprendimientos e inversiones de Soldati Propiedades. Además, considera que tampoco es bien recibido todo lo que tenga un desgaste notorio por uso o paso del tiempo, por ejemplo, alfombras o acolchados. También habría que intentar despejar del mobiliario y decoración todo aquello de mucho valor o cuyo costo de reposición económico o sentimental para el propietario sea muy elevado.

Por otra parte, el dueño debe tener dos juegos de llaves, uno para el inquilino y otro queda en la inmobiliaria por cualquier emergencia. Pero según, Juan Ignacio Mel, gerente comercial de Mel Propiedades, existe un nuevo sistema de llaves y cerraduras pensadas para este tipo de unidades con códigos que facilitan el ingreso y salida de quienes alquilan temporalmente. “Pueden ser modificados de un modo simple lo que hace más sencilla la coordinación de entrega de la unidad. Algunos inquilinos ya comienzan a pedir este tipo de servicio y son cada vez más frecuentes”, asegura.

LO QUE NO PUEDE FALTAR

Wi Fi: Es un servicio básico, indispensable, que no puede faltar. Conviene asegurarse de contratar una buena conexión. “Nadie alquila un departamento sin ese servicio”, explica Siebenhaar.

Aire acondicionado: El departamento tiene que tener por lo menos un equipo de aire acondicionado, preferentemente tipo Split y lo ideal es uno por ambiente. Conviene que sea frío-calor para tener solucionado el tema de climatización tanto en verano como en invierno. “Es responsabilidad del propietario realizar service para verificar el correcto funcionamiento del mismo, también proveer el manual de uso”, advierte la titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa.

Televisión: Aunque la TV con cable no está por encima del wifi en valoración, suma y mucho. “La gente pide que sea SmarTV, eso hace que paguen más de alquiler y que elijan un departamento sobre otro”, dice Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades.

Cocina completa: Que tenga hornallas y también horno. Es posible que muchos huéspedes no estén familiarizados con las cocinas de gas, por estar más acostumbrados a las eléctricas; conviene dejar en el departamento instrucciones que indiquen el funcionamiento, también una cajita de fósforos o un encendedor electrónico.

Heladera: Debe ser con freezer, para temporarios a largo plazo. O un frigobar si el departamento es destinado a turistas y alquileres de pocos días.

Lavarropas y lavavajillas: Son dos ítems que hacen que la gente pague más de alquiler, son muy importantes.

Vajilla: No escatimar. “Las personas que se instalan por plazos largos suelen cocinar mucho”, asegura Siebenhaar. Es conveniente mantener la vajilla completa, si hay algún faltante debe completarse antes de entregar nuevamente la unidad. “Recomendamos comprar algunos elementos de más, como por ejemplo platos, cubiertos y vasos extra, para tener una fácil y rápida reposición cuando sea necesario”, agrega.

Sommier: El departamento debe contar con buenos sommiers, se recomienda inclinarse por los individuales (de 1 plaza) y sumar un unificador, por si es necesario en el caso de parejas. Los colchones deben tener cobertores que sean lavables.

Ropa blanca: Las sábanas y toallas deben ser de buena calidad, se recomiendan como mínimo dos juegos de sábanas por cama, un juego debe estar colocado en cada una al entregar el departamento. Hay que tener en cuenta la necesidad de reposición por manchas o desgaste. Los edredones tienen que ser con cubre edredón para facilitar su limpieza. Las toallas tienen que ser de calidad, y en lo posible blancas para ser lavadas con lavandina, mínimo dos juegos de toalla y toallón por persona, con las mimas condiciones de actualización que para las sábanas. Un juego debe estar colocado en el baño.

Elementos de higiene personal: Hay que prestar atención a la disponibilidad de jabón de tocador, “todo huésped al llegar al departamento deberá encontrar un jabón de tocador nuevo en el baño”, aclara Siebenhaar. Se colocará un jabón nuevo, sin uso, dentro de su envase original, sin abrir. También tiene que haber un rollo de papel higiénico nuevo sin uso y otro rollo de repuesto a disposición.

Pintura: Tiene que estar en perfecto estado, no debe haber manchas de humedad en ningún lugar de la vivienda. Es preciso revisar particularmente el techo del baño, que suele arruinarse fácilmente. “Para el mantenimiento de la pintura recomendamos a los propietarios que, al contratar personal de limpieza, les soliciten la remoción de las pequeñas marcas que se producen por roces o vapor”, señala Siebenhaar.

Iluminación: La vivienda debe estar correctamente iluminada en todos sus ambientes. Antes de la entrega hay que revisar el correcto funcionamiento de todas las lamparitas y reponer aquellas que se hayan quemado. Los huéspedes tienen que encontrar los artefactos de luz funcionando correctamente.

Mobiliario: El departamento debe estar equipado con todo lo que haga a la comodidad del inquilino, sin sobrecargar. “La decoración debe ser simple, net, en tonalidades claras que otorguen liviandad visual”, explica Juan Ignacio Mel. “Lo básico: mesa, sillas y sofá si es sofá-cama mejor considerando una unidad pequeña. Si se trata de un dos ambientes o superior, las camas símil hotel que ofrecen la posibilidad de división resultan un plus, obviamente contemplando la ropa blanca que permita unirlas o dividirlas según necesidad”, explica Mel. Para Rizzo, “lo principal es no sobre amoblar ni usar muebles viejos ni rejunte de cosas que sobran porque eso hace mucha gente, piensa que los muebles no son importantes y resulta que son tan o más importantes que la propiedad. Todo tiene que estar bien decorado, sin sobrecargar para poder inventariar fácil. El sofá por ejemplo tiene que ser lavable, no recomendamos de tela o difíciles de limpiar. Muchos estudiantes piden sofá cama para cuando los padres vienen a visitarlos, es bueno incluirlos”.

TAMBIEN...

Servicio de limpieza: Semanal o quincenal es recomendable, tanto para mantener siempre impecable el departamento como para control del propietario.

Pago de servicios: Lo ideal es manejar las cuentas a través del débito automático. “Es frecuente que aún cuando uno haya instruido al encargado de que las cuentas no deben ser pasadas debajo de la puerta sino conservarlas para entregar al propietario, basta que venga el suplente que no está informado o que el propio encargado se distraiga y las cuentas pueden ser pasadas al huésped o se pueden extraviar. Cuando esto ocurre, hemos tenido casos de cortes de luz, gas, teléfono o cable por falta de pago con la unidad ocupada con el consecuente papelón frente al cliente. Hay que estar atentos para evitar inconvenientes”, advierte Siebenhaar.

Caja de seguridad: Los huéspedes tienen que ser informados de que sus pertenencias y efectos de valor deben ser guardados cuidadosamente y que no es responsabilidad de la inmobiliaria ni del propietario lo que suceda con ellos dentro del vivienda durante su estadía. Se recomienda instalar una pequeña caja de seguridad porque “habiendo caja de seguridad donde el pasajero pueda guardar su pasaporte y valores, todos estamos más tranquilos de brindarle al huésped una estadía más segura”, admite Siebenhaar.

Inventario: Es fundamental tomarse el tiempo para hacer un inventario de lo que hay en la unidad, para control y para reponer faltantes. Y si puede haber un relevamiento fotográfico, mejor. “No es necesario tomar fotografías cada vez que se entrega el departamento, sino actualizarlas si hubiese cambios sustanciales que lo ameriten”, señala Mel.

Se recomienda que tanto al ingreso como a la salida del departamento se haga control con inventario firmado. “Todo debe estar en el mismo estado en que se recibió. De no ser así, le damos la opción de reponer bajo su costo los faltantes o artículos deteriorados. En su defecto retenemos del depósito en garantía que se reintegra al finalizar el contrato, con un valor igual a un mes y medio de alquiler”, explica. Un tema de discusión en la salida puede ser la limpieza, por eso una buena recomendación podría ser “dejar previsto un fee de salida para esos fines y que un tercero realice la limpieza final”, sostiene Schuff.

Fuente: La Nación