Locales que se reinventaron para subsistir

El mercado de locales comerciales fue y continúa siendo uno de los sectores inmobiliarios más golpeados por la pandemia. Muchos comercios, a lo largo del año que acaba de terminar, han bajado sus persianas de modo definitivo y otros -en una desesperada búsqueda de subsistencia- se han reconvertido. Sin embargo, durante las últimas semanas de 2020, los especialistas comenzaron a notar un movimiento creciente en la demanda y apertura de espacios comerciales, especialmente en aquellos de superficies pequeñas que se encuentran ubicados en los barrios.

Este tipo de inmuebles son los que comenzaron a aportarle el dinamismo al sector de la mano de rubros que están vinculados con la vida sana, los deportes al aire libre, farmacias de tipo homeopáticas, dietéticas, cervecerías, hamburgueserías y supermercados de cercanía, entre otros. “Hoy todo es muy nuevo y aún no tenemos certeza de lo que vendrá o lo que será la nueva realidad. Lo cierto es que, poco a poco, el mercado inmobiliario se va acomodando a este escenario. Y una muestra de ello es la reactivación leve, pero reactivación al fin. Hace dos meses el sector comenzó a volver a moverse y, al día de hoy, las consultas son muchas. Actualmente, surgen algunas oportunidades no sólo de precios sino también de ubicaciones privilegiadas -algo que algunas marcas y emprendedores están empezando a aprovechar-”, explica Jorge Gayoso, broker de la división locales de L. J. Ramos.

De la mano del Covid-19, del aislamiento social y de la restricción de movilidad se gestaron nuevos hábitos que fueron modificando desde las grandes cosas hasta las más pequeñas. Uno de los cambios más notorios fue la incorporación en la vida cotidiana del comercio electrónico. Sin dudas, esta nueva opción de compra modificó no sólo la forma de consumir, sino también de contactarse con los productos.

Para Mariana Stange, titular de la firma Mariana Stange Real Estate, durante el tiempo de aislamiento social preventivo se comenzó a revalorizar el comercio barrial o de cercanía. “Los locales ubicados en el interior de los barrios han cobrado importancia. Creo que este hecho va mucho más allá de una cuestión económico/comercial. Sin dudas, este presente fortalecerá la identidad cultural y comercial de cada lugar, con un primer movimiento centrípeto local (público comprando en su entorno) para luego ir creciendo e invitar a vecinos de otros rincones de la ciudad a acercarse”, explica la especialista en real estáte de inmuebles comerciales. Según algunos expertos, esta transformación reclama nuevos tipos de locales comerciales que sean capaces tanto de atraer y retener a los clientes como de dar respuestas a los protocolos propuestos por las autoridades sanitarias. Esto se convirtió en un gran desafío que, en muchos casos, reclama modificaciones de diseño interior. Sin dudas, el nuevo cliente -que se formó en tiempos de pandemia- tiene no sólo una mirada distinta, sino también una necesidad diferente a la hora de realizar sus compras.

“Desde este año, y a raíz de la pandemia, la seguridad y salubridad de los locales han pasado a ser el primer punto de análisis a la hora de acondicionarlos. Se hace especial énfasis en la distribución de los espacios interiores buscando seguridad para sus colaboradores y clientes. En la actualidad, la señalética se convirtió en un factor determinante. Ella no sólo sirve para indicar, por ejemplo, la dirección de la circulación del público dentro del comercio, sino que -a la vez- se transformó en un elemento estético e identitario de la marca que termina definiendo al local. Desde la aparición del Covid-19 -y atendiendo a los distintos tipos de sanitizaciones posibles de muebles, mostradores o pisos- se comenzaron a gestar nuevas líneas de mobiliarios y terminaciones que, sin dudas, irrumpirán en breve en el mercado tanto del retail como corporativo”, comenta Stange.

Para las arquitectas Mariana Tambussi y Marina Kurcbart, socias del estudio Tambussi Kurcbart, los nuevos locales deberán ser lugares de contemplación y aspiración. Estos espacios servirán para que los usuarios puedan reconocer, experimentar y apropiarse de la marca. “Creemos que la tecnología tendrá un peso fundamental en estos nuevos comercios. Allí habrá más lugar para contemplar las vidrieras internas; se vivirán experiencias que fomenten la interacción con los productos, el personal y con el propio espacio. Hasta ahora los locales eran espacios diseñados para que el usuario se mueva solo. Hoy los diseñadores deberemos repensar la experiencia de compra junto con un servicio superlativo que fomente un sentido de pertenencia y reconocimiento.

El público ya experimentó la comodidad del e-commerce. Ahora nosotros debemos encontrar las herramientas que atraigan a la gente nuevamente a los espacios físicos”, explican las arquitectas. Christian J. Giménez, responsable de la división locales comerciales del Grupo Adrián Mercado, sostiene que los locales más buscados en estos tiempos pos-cuarentena son los que cuentan con más metros utilizables de veredas, terrazas o patios abiertos. “Habitualmente los locales más demandados son aquellos que están en las principales arterias comerciales, como ser Santa Fe, Cabildo, Florida; aunque también algunos buscan mucho las calles adyacentes. Tal es el caso de las cervecerías. Hoy, la oferta se diversificó y a los ejes principales se le sumaron, en muchos casos, algunas subzonas (pequeños micropolos) en barrios de la ciudad de Buenos Aires. Allí, lo más demandado son los negocios o viviendas aptas para locales comerciales, con superficies que van entre 100 y 150 metros cuadrados y que, además, cuentan con espacios abiertos o semicubiertos.

Actualmente, la gente se resiste -en su mayoría- a optar por los lugares cerrados. Siente que allí corre mayores riesgos de contagio de Covid-19. Antes de la pandemia no eran una prioridad los espacios al aire libre, y la mayoría de las veces lo importante era el salón de ventas. Hoy la ecuación se modificó y cada vez más piden espacios a cielo abierto”, explica el broker. Y amplía: “Los que demandan superficies mayores -de 300 metros cuadrados aproximadamente- son los supermercados de cercanías”. Según Giménez, algo que cambió con la pandemia son los tiempos de las reformas. “No podría precisar muy bien el motivo, pero desde que se retomó la actividad comercial, tras la cuarentena, las obras para reformar los locales alquilados suelen ser más rápidas que las que se realizaban antes del aislamiento”, comenta el especialista.

La mayoría de los brokers coincide en que no existen zonas más demandadas, sino -más bien- subzonas: pequeñas áreas dentro de
determinadas partes de los barrios que comenzaron a revitalizarse gracias a la llamada “nueva normalidad” que estamos viviendo. “Será interesante de acá a cinco años visitar los distintos barrios de la ciudad de Buenos Aires y ver cómo han evolucionado sus zócalos comerciales de acuerdo a la identidad y cultura de cada uno, a los nuevos usos y costumbres. Estimo que estamos ante un fenómeno que, sin dudas, dejará su huella urbana”, concluye Stange.

Más allá de las cuatro paredes

Pero, según los referentes consultados, la transformación es mucho más profunda y excede al diseño del local. Hoy los comercios no sólo deben proyectar sus espacios físicos. La tecnologización resulta imprescindible. Es preciso entender que ambas son herramientas complementarias que buscan una misma finalidad: incrementar las ventas. Durante 2020 se produjo una evolución que derivó en la omnicanalidad; es decir, contactar a los clientes a través de distintos canales que podían ser el local comercial, la página web, ventas por WhatsApp e incluso hasta la promoción a través de canales no tradicionales (vivos en instagram o webinar gratuitos) sobre temas de actualidad e interés. “Sin dudas, el consumidor cambia de acuerdo con la época y el contexto social en el que se encuentra. Si pensamos en el público que compra productos por Internet, sus hábitos son aún más diferentes. Éste realiza interoperaciones, compras efectivas e inteligentes. Suele ser un ávido con las redes sociales, antiburocrático, le gusta pertenecer, conoce de productos y servicios como nadie, busca tendencias de mercado, influye y busca influencias en las redes. Todo apunta a la omnicanalidad. Para ser más claros: hoy el cliente está hiperinformado y busca quién satisfaga sus deseos, pero no será fiel como en épocas anteriores. El mundo es un cambio constante, y esa hiperactividad ha llevado al consumidor a estar a la altura de las circunstancias. Veremos si el comerciante y el mercado lo acompañan”, concluye Gayoso.

¿Y los precios?

En un 2020 que obligó a los comercios a estar varios meses con las persianas bajas, muchos de ellos no lograron recuperarse y el cartel de “se alquila” se multiplicó en la ciudad de Buenos Aires. El año pasado cerró con un total de 31.685 metros cuadrados ofertados en alquiler, lo que provocó una caída de los precios mayor al 62%.

En números, la tasa de vacancia se ubicó en 3,49%, lo que significó un crecimiento de 1,79 puntos porcentuales interanual (1,70%) y del 0,67% respecto al semestre anterior (2,82%), según un reporte de la Cámara Argentina de Comercios y Servicios (CAC) y Colliers International. “Sin dudas, todos los sectores han sufrido los efectos de la pandemia y las medidas aplicadas por el Gobierno nacional para contener su expansión. Algunos han logrado reabrir sus actividades antes y por ello lentamente comienzan a mejorar sus indicadores pero otros es poco probable que lo logren por las restricciones existentes”, resaltó la CAC. Además, señaló que en rubros como el de hoteles, restaurantes, transporte y comunicaciones “difícilmente se logren datos positivos”, e incluso los números en verde de los sectores como la actividad inmobiliaria y empresarial, el comercio mayorista y minorista es “posible que sean muy bajos y temporales”.

Si se analizan los corredores más importantes, la mayor vacancia se vio en Alicia M. de Justo (11,63%), el cual sigue siendo la zona con mayor tasa liberada desde principio de año. Lo siguieron Santa Fe y Callao, Florida y Córdoba, que promedian los segundos valores más altos con un 7,1%. Incluso se observó oferta en corredores que históricamente no habían mostrado disponibilidad, como las avenidas Rivadavia (Flores) con el 0,77%, Santa Fe (Pueyrredón) con el 2,01% y Rivadavia (Caballito) con el 1,24%.

Con alta vacancia, los valores en dólares de los locales comerciales se desplomaron 62,35% interanual: en el último semestre los precios de los corredores relevados históricamente se ubicaron en los US$ 26,62 el metro cuadrado, cuando en 2019 esta cifra era de US$ 43,22 el metro cuadrado.
El rango de precios varió entre los US$10,79 el metro cuadrado hasta los US$33,78. Los valores más altos se encuentran en Rivadavia (Caballito US$33,78 m2), Florida (US$33,37 m2) y Santa Fe y Callao (US$28,08 m2 ). En tanto, los valores más bajos están en Rivadavia (Liniers US$10,79 m2 ), Rivadavia (Flores US$18 m2) y Pueyrredón (US$18,75 m2 ), ya que “sus características resultan menos demandadas por los principales retailers”.

“A mediados de 2020 se renegociaron los precios de los locales y se lograron acuerdos entre locador y locatario con quitas de entre un 30% y 40%. A medida que se fueron iniciando actividades, las quitas fueron menores aunque no se volvió al precio de inicios de año pasado o prepandemia. Vale decir que a mitad del año pasado los precios tocaron un piso histórico. Todo en 2020 fue inesperado”, agregó por su parte el asesor inmobiliario Daniel Zampone, de Zampone Propiedades.

Fuente: La Nación