lunes 27 de septiembre de 2021 - Edición Nº834

Sector Inmobiliario | 17 mar 2021

Real estate

Esperan un mayor impulso a la construcción por el blanqueo de capitales

Nuevas obras y algunas ya empezadas podrían movilizarse con la exteriorización de fondos. En alquileres los martilleros creen que habrá menos oferta y mayor demanda


El blanqueo de capitales para la construcción que ya se transformó en ley nacional genera entusiasmo entre los empresarios del sector, porque se trata de una oportunidad de exteriorizar activos no declarados que apunta específicamente a su actividad.

En la Región del Gran La Plata los constructores creen que es una gran oportunidad para reactivar y concluir obras iniciadas, generar empleo y, en el mediano plazo, incrementar la oferta de alquileres. Por otro lado, en el mercado de alquileres platense empiezan a impactar tres medidas anunciadas en los últimos días: la reglamentación de la obligatoriedad de declarar los contratos ante la Afip; el descongelamiento de precios que operará desde fines de este mes y la posibilidad de concretar desalojos, aunque los martilleros locales no ven un escenario conflictivo respecto a este punto porque creen que hay muchas instancias antes de que se llegue a esa medida, tal cual lo expresa la ley.

Desde la Cámara Argentina de la Construcción, creen que el volumen de fondos que podría volcarse al sector a través del blanqueo de capitales abierto por el Gobierno nacional con este único destino podría llegar a los U$S5.000 millones, aunque desde sectores vinculados a las pymes le explicaron a este diario que el número les parece “exagerado”, aunque confían en que reactivará desarrollos no solo de edificios, sino también de viviendas y barrios. Se apuesta así al “efecto derrame” que la construcción tiene además sobre el resto de la economía, desde la rápida generación de empleo hasta el impulso a muchos sectores que forman parte de la cadena de valor, como corralones, comercios, transporte, inmobiliarias y otros rubros que vienen muy afectados por la pandemia y la caída de ventas, explicaron empresarios del sector.

El blanqueo tiene características muy atractivas. La multa por exteriorizar activos que no estaban declarados es de sólo 5 por ciento si los fondos ingresan dentro de los 60 días posteriores a la reglamentación de la ley, y la tasa sube a 10 por ciento luego de ese plazo y cada dos meses aumenta otros cinco puntos. Para evitar que se produzca un “cuello de botella”, la ley también dispone que el dinero que sea exteriorizado se puede mantener en una cuenta especial en dólares durante el plazo de dos años. Es decir que se abre una ventana de tiempo significativa para determinar en qué será mejor invertir. La condición para que los recursos blanqueados tengan efectivamente un “perdón fiscal” completo es que se apliquen a obras en construcción o a construir: puede ser inversiones desde el pozo pero también obras que tengan un grado de avance inferior al 50 por ciento. También para quienes han comprado terrenos en los últimos años pero tampoco consiguieron interesados para llevar adelante los desarrollos, en medio de una caída general de la economía y la incertidumbre por la inflación elevada. Además, habrá incentivos impositivos, como el diferimiento de tributos e incluso la posibilidad de aplicar una porción menor de la inversión como pago a cuenta de Bienes Personales.

Con respecto al blanqueo de capitales, la martillera platense Carolina Otero Rossi le explicó a EL DÍA que “con respecto al blanqueo y los constructores se está viendo un poco más de movimiento, de demanda, de consultas, por ese lado se puede reactivar la venta, aunque todavía no hay nada muy concreto y por ahora están tanteando a ver qué se hace”. Respecto a los nuevos ítems que afectan a los alquileres (declaración ante la Afip, descongelamiento y desalojos) la especialista explicó que “los inquilinos ya se veían venir el descongelamiento, pero son pocos los que quedaban dentro del DNU y ahora tienen que ver si continúan con un nuevo valor acorde al mercado o desocupan, pero tienen todo un mes para organizarse y buscar algo y las deudas se pueden pagar hasta en seis meses sin interés. Por suerte lo tenemos bastante hablado con los inquilinos porque el DNU se prorrogó tres veces. Con respecto a la reglamentación de la obligación de declarar ante la Afip los contratos, todavía no influyó en el mercado”. Habrá incentivos impositivos, como el diferimiento de tributos para el nuevo blanqueo.

Para Valentín López Gastesi, socio de la inmobiliaria homónima y miembro de la Cámara de Desarrolladores Urbanos Región Capital ”el impacto del blanqueo creemos que va a ser positivo. No va a solucionar ni ser un aluvión de inversiones, pero es un incentivo más a generar un poco de reactivación. Hoy tener la oportunidad de blanquear y pagar un 5 por ciento con al economía en negro que hay en el país, es una buena posibilidad de poder adquirir un inmueble para un montón de gente que no podía hacerlo. También hay muchos que pueden usarlo para hacer obras y tenerlas declaradas en un valor más razonable para también, el día de mañana, pagar menos impuestos en una futura venta, así que el impacto tiene que ser positivo, aunque obviamente existen los miedos de la inseguridad jurídica que hay en el país. Pero creo que es una oportunidad única para el que no tenía el blanco pero sí el dinero para comprar y lo va a aprovechar”. Con respecto a los alquileres, el martillero platense le explicó a este diario que “en cuanto al descongelamiento y los desalojos, para el mercado local no creo que haya mucho impacto. Acá en La Plata no hemos tenido muchos casos de inquilinos que se hayan adherido al decreto. Por otro lado nos parece lógico darle un corte, porque si bien puede verse como un beneficio, los que se adhirieron al decreto y no pagaron alquileres se están generando una deuda que la van a tener que pagar en breve con su actualización, pero es una bomba de tiempo, es patear para adelante una deuda, porque el Estado no lo está bonificando ni subsidiando. El impacto en el mercado no lo veo muy significativo y tampoco veo un escenario de desalojos masivos como algunos quieren instalar, porque existen los planes de pago para regularizar”.

En tanto, la martillera platense Mariana Valverde, de la inmobiliaria Estela Valverde, le explicó a este diario que “el fin del congelamiento era lógico, porque la nueva ley de alquileres ya otorgó beneficios en los contratos y flexibilidad en las garantías y benefició mucho al inquilino. El mercado de inmuebles siempre se basó en la oferta y la demanda y al haber menor demanda porque todavía no empezaron las cursadas en las facultades todavía los precios tienen un nivel bajo, aunque van en ascenso. Pero siempre se mueven más en línea con los sueldos que con la inflación. Tengamos en cuenta que con contratos a tres años, con ajustes anuales por un índice que establece el Estado pero que no sabemos cuánto va a ser, al estar esta incertidumbre, que no es amiga de las inversiones, por supuesto que el precio del inmueble debe tratar de resguardar mínimamente el capital. También se va a producir un exceso de demanda porque los inquilinos se verán obligados a renegociar o a salir en búsqueda de inmuebles nuevos, y los precios tenderán a subir, pero recién vamos a saber de cuánto puede ser esta suba para mediados de mes”. En cuanto al impacto de la nueva resolución de Afip para declarar contratos dijo que “eso ya existía, pero hay un plazo especial hasta el 15 de abril pero los contadores están pidiendo plazo hasta agosto, porque hay muchos dueños no son grandes propietarios de gran cantidad de inmuebles, tienen un único departamento que ayuda a la jubilación y van a tener que inscribirse y tributar en función de eso. Creo que va a provocar una suba de precios porque hay muchos propietarios que tiene un solo inmueble, muchos son jubilados, y con el aumento de las expensas extraordinarias e impuestos, hoy el retorno que tienen no es el mismo que el de hace 10 años atrás”. Valverde sostuvo que “en cuanto al blanqueo de capitales, es un tema que va a beneficiar muchísimo a los locadores en cuanto a la comercialización de inmuebles urbanos y en las afueras de la Ciudad en nuevos emprendimientos. Observamos que a partir de la pandemia creció muchísimo el interés de lotes en zonas cercanas a La Plata, con fácil acceso, se están haciendo muchos complejos de barrios semi cerrados que con al posibilidad del home office se privilegia el espacio verde y por ende si existen estos proyectos, con el blanqueo va a provocar un mayor volumen de desarrollos inmobiliarios. Esto va a hacer que los lotes aumenten su valor, tanto en planta urbana como en zonas cercanas a La Plata y por supuesto si crece la cantidad de unidades a la venta los precios van a ser competitivos”.

Por su parte, desde la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) apoyaron la ley de blanqueo de capitales. El director ejecutivo de la entidad nacional, Mariano García Malbrán, consideró que “es un beneficio para el sector inmobiliario, muy útil para construcciones desde el pozo, pero también tiene beneficios para obras nuevas y ya iniciadas. Está pensado para que la inversión llegue a la economía real y va a ser un dinamizador del real estate y un generador de empleo genuino en un sector en el que se puede dar mucho trabajo”.

Seguramente habrá desarrollos para complejos residenciales y sobre todo se apuntará a nuevos barrios privados ante la demanda creciente por terrenos y casas en la búsqueda de más espacios verdes. Es un interrogante qué podría pasar con el mercado de oficinas, ante el aumento de la vacancia generada por la pandemia y la caída del nivel de actividad. El actual blanqueo difiere a los que se han efectuado en los últimos años. En el caso del lanzado por el gobierno de Mauricio Macri en 2016, se permitió exteriorizar activos pagando una multa promedio de 10 por ciento. Pero no era necesario ingresar los fondos ni aplicarlos a alguna inversión específica. Fue récord, ya que la exteriorización de activos superó los U$S110.000 millones. En el segundo gobierno de Cristina Kirchner el blanqueo se había dado a través del Cedin, un instrumento diseñado también para el sector inmobiliario, pero que podía utilizarse exclusivamente para la compra de inmuebles nuevos o usados. Fue un fracaso, apenas recaudó poco más de U$S1.000 millones. Los inversores desconfiaron del instrumento y no llegaron a aplicarlo masivamente, aunque todas las operaciones que se hicieron con Cedines pudieron desenvolverse sin inconvenientes.
 

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