Dólar, oportunidades y pandemia en el real estate

La falta de alternativas para dolarizar los ahorros en medio de una inminente segunda ola de la pandemia provocan una reactivación de lanzamientos en la industria del real estate. Los proyectos financiados en pesos son los elegidos por los inversores y el blanqueo de capitales genera expectativas (en general positivas) en un sector que no termina de consolidarse. La obra privada en Argentina continúa a la espera de su tan ansiada recuperación. Si bien el sector se transformó en un canalizador de pesos durante los últimos seis meses, los desarrolladores apuestan a consolidar esta tendencia con la vuelta del dólar ladrillo y así atraer a los inversores del sector financiero y los beneficiados por el nuevo blanqueo.

En este contexto, Alberto Fernández Prieto, presidente de de la desarrolladora homónima, describe el momento actual de la siguiente manera: “Estamos transitando una situación de inestabilidad constante en donde conviven la reactivación de la actividad y de la demanda con mesetas parciales que no terminan de consolidar una foto concreta de cuál es el presente y futuro del mercado. Lo que sí es una certeza es que, en un economía sin opciones de inversión en pesos, los desarrollos inmobiliarios son más atractivos que las alternativas financieras”.

En sintonía con su colega, Daniel Mintzer, director de G&D Developers asegura que “los precios han bajado entre un 30 y un 35% respecto al mismo trimestre de 2020. Si bien en este plazo de un año los costos que bajaron mucho en dólares han subido en parte debido a la inflación y el dólar quieto, aún da sentido invertir, comercializar y construir en estos valores y más pensando en una dolarización de las unidades a futuros”.

Martín Funes, socio fundador de Meta Desarrollos, aporta que “si bien en los últimos meses se viene dando el fenómeno en el cual hay inflación en los costos de construcción con un dólar planchado, considero que es una situación que no va a poder mantenerse en el tiempo ya que las variables macroeconómicas tienden a encontrar su equilibrio. Por otro lado, aun con el dólar planchado, el costo de construcción sigue estando en valores muy bajos”.

En la misma línea, Damián Tabakman, presidente de la CEDU, apunta que “sigue siendo barato construir, medido en dólares no oficiales. Si bien es cierto que se encareció debido a la alta inflación y el dólar planchado, para adelante seguirá siendo conveniente construir respecto de la media histórica, al menos durante un par de años”. Un dato no menor es que desde enero hasta hoy se anunciaron nuevos proyectos por más de 250 millones de dólares, los cuales se verán potenciados por la ley de sinceramiento fiscal que lanzó el gobierno nacional.

En relación a este punto, Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios analiza que “el anuncio está bien diseñado ya que se trata de un blanqueo productivo. Es decir que de alguna forma obliga a canalizar los fondos exteriorizados en la reactivación de un sector clave con tanta tracción como es la construcción. Además beneficia a todas las partes involucradas ya que las personas pueden blanquear fondos que tenían de manera informal, el gobierno recauda y a su vez se reactiva una industria que es generadora de empleo, inversiones y dinamiza toda una cadena de valor productiva”. Compartiendo esta mirada, Mintzer afirma “la ley es muy buena, y el blanqueo tiene un costo accesible de tan solo 5%. Era imprescindible una ley que permitiera que la plata negra entrara al circuito productivo de algún modo. Nosotros tuvimos una muy buena experiencia con los Cedines y esperemos que se repita ahora. Claramente los plazos son muy cortos por lo que solo se podrán adecuar a proyectos en marcha (lo que es bueno) pero no da el tiempo para sumar proyectos”.

Funes, en tanto, opina que “en la Argentina hay, aproximadamente, 300.000.000 dólares de dinero informal al que no se le podía dar un destino para compra de bienes registrables ni inversiones y que, a partir de ahora, puede tener un destino muy rentable, que es la compra de unidades en construcción con valores del m2 más bajos de los últimos 15 años”. El especialista acota que “se pueden blanquear pesos o dólares, pero lo más conveniente es blanquear dólares y abonar el impuesto del 5% a tipo de cambio oficial, lo que en realidad hoy representa el 3,5%. No desperdiciemos el blanqueo, esta es una ley que realmente le sirve a la gente”.

Los operadores coinciden en que las expectativas para el segundo semestre son altas. Que el blanqueo puede impulsar aún más la dinámica del rubro inmobiliario y la construcción, “que es, claramente, un motor de la economía y una mejora en esta actividad permite dinamizar muchos sectores que dependen de él”, concluye Funes. Alejandro Reyser, director ejecutivo de Real Estate Developers, expresa su deseo de capturar "un volumen interesante de fondos que van a ser blanqueados por personas que se van a acoger a la ley que promulgo el Gobierno Nacional. Si bien estamos esperando la reglamentación de la misma para poder proceder con la instrumentación, la ley tal como salió está muy bien enfocada a favorecer la inversión en emprendimientos inmobiliarios que estén en pozo o con no más de un 50% de avance de obra".

En la vereda de enfrente, Ezequiel Chomer, director financiero de Grupo Chomer, considera que el blanqueo, “más allá de ser una muy buena intención, será un fracaso. Con la gente que venimos hablando, nadie tiene interés de blanquear, más bien por el contrario. Ya pasaron dos o tres semanas desde la aprobación, aun no se reglamentó y nadie sabe si ya está corriendo el día de los primeros 90 días y tampoco se sabe nada al respecto”. Chomer tampoco es muy optimista con respecto al futuro del mercado en el corto y mediano plazo. “Se ve difícil ya que aún no hay una reactivación seria. Si hubo operaciones particulares de oportunidad y por otro lado demanda de consumidores finales con productos terminados que vieron la oportunidad en la baja del dólar. Aun no se trasladó en la recuperación del sector inmobiliario en su totalidad. Hay muchos proyectos freezados y hasta que no cambie la macro y que pueda haber un alza en el valor del metro cuadrado será muy complicado para muchos poder lanzar proyectos nuevos”, reflexiona.

El financiamiento bancario en pesos es una deuda pendiente desde hace décadas. El sector lo considera vital para mover el mercado, sobre todo para productos que apuntan a la clase media. En este sentido, Reyser cuenta que “al no haber un mercado de préstamos o bancario que esté involucrado en el sector inmobiliario en estos momentos, el financiamiento lo dan los desarrolladores, y lo dan a pagar durante la vida del proyecto. Generalmente, tienen implícito entre un 30 y un 40% a pagar al momento de la firma o del acuerdo de suscripción a un fideicomiso o de un boleto de compra venta, y el saldo a pagar en 24 a 36 meses. Algún que otro desarrollador está dejando un saldo de un 20 a un 30% a pagar, contra la posesión, que se lo financia el propio desarrollador con una taza que puede ser atractiva, pero es un monto menor dentro del costo total del emprendimiento o de la unidad que estas comprando dentro de ese emprendimiento”.

El pionero en Argentina en comercializar bajo esta metodología es Spazios, quien lleva vendido en los últimos 20 años más de 2300 unidades financiadas en 360 cuotas en pesos en la provincia de Buenos Aires y que ahora está desembarcando en la Ciudad de Buenos Aires. “En 2021 vamos a lanzar entre 10 y 12 proyectos nuevos por la gran demanda que existe en la actualidad” destaca Tapiola. Por otra parte, Grupo Portland, apuesta a una metodología innovadora para el mercado local que permitirá acceder a la compra de propiedades en pesos y en cuotas con planes que van desde los 10 a los 24 años. “Nuestro objetivo es que el público pueda acceder a su vivienda por el mismo valor de un alquiler” afirma Mariano Gubitosi, gerente comercial de la empresa.

Fuente: Ambito