El nuevo mundo corporativo

El 2020 (pandemia mediante) tuvo consecuencias en el mercado de oficinas, debido a las nuevas modalidades de trabajo que se aceleraron ganando terreno fuera del territorio corporativo tradicional. Matías Celasco Correa, economista research manager de la firma CBRE, señala que en tan solo un año se liberaron 110.000 metros cuadrados de oficinas premium, alcanzando una vacancia récord de 12,2%.

Si bien todos los submercados sufrieron caídas en rentas y aumento de la vacancia, hoy, según analiza, los de mayor vacancia son Puerto Madero Sur, Corredor Panamericana y Macro- centro Norte y Sur, en el segmento de oficinas Clase A/A+. Es por eso que hoy esa parte de la ciudad parece un zona fantasma, donde el bullicio y el continuo ir y venir de los ejecutivos se detuvo.

Los alquileres de clase A/A+ mostraron una variación negativa de 1,9% en comparación con el tercer trimestre de 2020. A pesar de la absorción neta negativa de 44.510 m2, la absorción cerró el año en valores neutrales.

Para muchos, tener que trabajar exclusivamente desde el hogar, al estallar la pandemia, abrió la posibilidad de que se pueda trabajar con éxito desde cualquier lugar. El especialista explica que la tendencia a adoptar formas de trabajo más fluidas comenzó en realidad hace una década, pero en la era COVID-19 los tiempos se aceleraron. Hoy se advierte una reconfiguración bajo nuevas premisas.

“Las experiencias y dinámicas únicas de las oficinas físicas siguen siendo demandadas a medida que los empleadores crean estrategias para respaldar una fuerza laboral más distribuida. A medida que el efecto y las nuevas olas y cepas de COVID-19 comiencen a mermar, la oficina comenzará a tener una nueva dinámica que estará dada por un lugar más parecido a un ‘showroom con amenities y amplios lugares de reuniones, donde la empresa pueda mostrar su identidad tanto hacia sus colaboradores como hacia sus potenciales clientes”, analiza Celasco Correa, para quien las antiguas oficinas con muchos escritorios probablemente lleguen a su fin y sean reemplazadas por espacios de trabajo más descentralizados donde reunirse, y en los que terrazas, patios y exteriores tengan un valor central, algo que ya se puede vislumbrar en los desarrollos que se están construyendo.

Desde la empresa global de servicios inmobiliarios corporativos Cushman & Wakefield, Rafael Valera, broker sénior, señala que durante los inicios de la pandemia el impacto fue gradual y se generaron renegociaciones de alquileres, a causa de la necesidad de varias empresas de aliviar financieramente sus costos operativos. Actualmente, el mercado inmobiliario corporativo está empezando a demostrar signos de recuperación en comparación con el 2020. Los datos concretos son que durante el primer trimestre del 2021 se pactaron nuevos alquileres por un total de 8.000 metros cuadrados.

En una etapa postpandemia, Valera señala que muchos están analizando esquemas para optimizar los espacios de trabajo en función de las nuevas modalidades. “Claramente no estamos viendo la desaparición del modelo tradicional de oficinas, sino más bien una transición entre modalidades de trabajo que seguramente va a tener un impacto en la vuelta. La demanda claramente se está orientando a los productos que cumplan con las nuevas necesidades de las empresas, donde prime la flexibilidad espacial, la escalabilidad de la operación (tanto para la expansión como para la reducción), se provea un ambiente seguro y se tenga una oferta de estímulos necesarios para generar la tracción de los colaboradores a sus espacios de trabajo”, dice.

Apunta que los submercados consolidados como Puerto Madero Norte y Catalinas se presentan como los más maduros y seguros para invertir, así como también los nuevos Corredor Libertador de la ciudad y Gran Buenos Aires en un mercado que extiende sus límites. Otra tendencia que se vislumbra es la de acercar las oficinas a los hogares para reducir los tiempos de traslado.

Según el último informe de CBRE, el dinamismo que el mercado de oficinas podrá tomar como tendencia correrá de la mano del gap entre el dólar oficial y MEP/CCL y el impacto general del COVID-19 en la economía argentina y sus principales socios comerciales.

Desde la consultora Colliers señalan que aquellos desarrollos que se encuentran en su etapa final, con meses o un año por delante, continúan con su construcción. “La situación que vemos en general respecto de los terrenos que tenían proyectos aprobados para arrancar en estos meses es como de “wait and see”. Esos decisores están esperando mayor claridad, no solo respecto de la macroeconomía, sino de qué va a pasar con las oficinas”, dice Juan Manuel Farola, gerente comercial de Colliers Argentina. Distingue, sin embargo, algunas excepciones, como el de la desarrolladora Raghsa, que va a hacer un nuevo edificio junto al Centro Empresarial Libertador, en Libertador al 7200.

Al mismo tiempo, señala una tendencia de los desarrolladores a pensar de otro modo los edificios e idear prestaciones como amenities y espacios de uso común, con el objetivo de aportar más atractivos y funcionalidad a los edificios, en un sistema donde el home office seguramente convivirá con formas de trabajo presencial.

Juan Manuel Farola también analiza el coworking, que tomaba fuerte impulso antes de la pandemia. Si bien este sector se vio muy afectado, una vez que esta coyuntura pase, seguramente subsistirá como una opción muy demandada. “Los coworking ofrecen flexibilidad respecto de la modalidad de contratación y flexibilidad con los lugares. Allí se pueden hacer usos variables de espacios y de tiempos. Tienen un abanico muy interesante dentro del menú de oficinas, por lo que van a seguir teniendo mucho sentido en el nuevo escenario. Obviamente, tienen que atravesar este momento, que no es fácil para ellos”, concluye.

Juan Pablo Gutiérrez, socio y cofundador de GM2 Real Estate S.A, remarca al mismo tiempo que hay una fuerte ralentización de los proyectos de oficinas que estaban en etapa de inicio de obra. De aquellos que estaban en proceso de ejecución, la gran mayoría siguió avanzando con alguna variación en los tiempos previstos de obra, mientras que otros proyectos que estaban destinados a oficinas, y cuyo avance de obra lo permitía, han migrado a proyectos de viviendas multifamiliares.

“Por los signos que empieza a mostrar el incipiente movimiento que se está viendo, notamos que probablemente se vuelva a ver un nuevo proceso de migración de empresas de áreas centrales al eje norte de la ciudad y Gran Buenos Aires. Podemos trazar un paralelismo entre la migración de demanda hacia viviendas con espacios verdes en barrios del conurbano y lo que empiece a suceder con los requerimientos de nuevos espacios de oficinas. Vemos al eje norte de la ciudad y Gran Buenos Aires con mayores oportunidades futuras. Las áreas centrales tendrán los mayores desafíos para poder ser competitivas a la hora de atraer demanda”, sostiene.

Flexibilidad y espacios integradores y atractivos para nuevos talentos son las nuevas claves de un mercado que parece reformularse hacia un mix entre presencialidad y home office.

“En el caso de las oficinas corporativas AAA, el impacto en vacancia fue bajo con relación a los otros segmentos. El perfil de compañías que ocupan este tipo de oficinas siguen necesitando el espacio de trabajo, por lo que no vimos grandes éxodos, sino negociaciones circunstanciales de contratos. Hay que ver cómo evoluciona la coyuntura, pero estamos presenciado cómo nuestros inquilinos gradualmente van regresando a las oficinas. Las reuniones presenciales son una de las grandes necesidades que tienen las empresas. De hecho, Mercado Libre, nuestro principal cliente, implemento un esquema de regreso gradual y opcional”, dice Alex Sakkal, co- fundador y director comercial de NÓMADA, desarrolladora inmobiliaria de edificios corporativos premium.

En cuanto a las perspectivas de mediano y largo plazo, Sakkal plantea un panorama optimista, teniendo en cuenta que las empresas más importantes del mundo como Google, Facebook y Amazon hicieron anuncios de inversiones por miles de millones de dólares en nuevas oficinas. “Estas compañías, que históricamente marcaron el camino, optan y entienden que las oficinas son esenciales para las personas y su necesidad de vincularse, bases fundamentales para la creatividad y la innovación. Dentro de este marco de las empresas que gradualmente van regresando a sus lugares de trabajo, vemos una búsqueda de ofrecer un espacio distinto al que tenían antes. Necesitan hacer más atractiva la oficina y que al mismo tiempo se adapte a las nuevas necesidades que trajo este contexto. Estamos recibiendo muchas consultas y pedidos de reestructuración de los espacios existentes, para mejorar su oferta como lugar de trabajo”, dice. Puestos móviles, itinerantes, con espacios destinados especialmente para reuniones, o bien puntos de reencuentro para promover la creatividad y el espíritu colaborativo son algunas de las estrategias más buscadas.

Actualmente, NÓMADA que cuenta con Tesla Patricios II, un desarrollo con un rooftop propio de 1.300 m2, donde se fusionan un importante mercado gastronómico con un multiespacio para actividades y eventos denominado Piso Once, se encuentra desarrollando un edificio corporativo de al menos 22.000 m2 sobre Av. Santa Fe 4645.

“Alerta y expectante”, así define el panorama actual Guillermo Parera, gerente general de Branson, quien observa un interés desde las empresas y sus empleados de regresar a un lugar de trabajo donde poder socializar. “Creemos que las perspectivas postpandemia son positivas. Nuestro rubro fue, tradicionalmente, uno de los principales motores de la actividad económica (en buenos y malos tiempos), y sumado al hecho de que existen hoy algunos incentivos como la nueva ley de blanqueo de capitales, por ejemplo, estamos seguros de que lo será una vez más. Por supuesto que el mercado será más demandante y exigirá lugares que agreguen valor, donde se deberá balancear no solo el precio sino también la seguridad y espacios que ofrezcan una adecuada calidad de vida en la oficina. En distintos lugares de la ciudad serán claves los buenos accesos, lugares de esparcimiento y el confort (buenas vistas, luz)”, comenta.

En esta línea, el gerente de Branson señala que desde la empresa hicieron hincapié en estas características a la hora de la construcción de Lcx Tower, una torre icónica de 30 pisos de oficinas en el centro de la ciudad que estará terminada antes de fin de año. Allí, dice, los espacios serán muy amplios, contará con certificación LEED, sistema BMS, climatización VRF, 9 ascensores Hyundai de última generación, espacios destinados para bicicletas, y manejo sustentable de residuos.

La superficie actual en construcción incrementaría un 14% el inventario de oficinas clase A. Según Cushman & Wakelfield se espera que para el 2021 se entregue más del 70% de esa superficie total, aunque podrían presentarse demoras debido a los protocolos COVID-19 que se tuvieron que implementar desde la industria de la construcción. La superficie en proyecto es de 622.095 m2. Las expectativas están puestas en los submercados donde habría mayores crecimientos: Zona Dot (+96,8%), Catalinas-Plaza Roma (+74,7%) y Corredor Panamericana (+47,7%).

Fuente: Forbes