El desafío de la reinvención

Se escucha de todo. Desde pronósticos apocalípticos sobre el futuro de las oficinas hasta miradas benévolas que creen que tras la pandemia se volverá a un esquema laboral parecido al anterior. No obstante, el consenso generalizado en el sector del real estate corporativo es que –muy probablemente– la nueva vida en las oficinas sea bajo una modalidad mixta flex en la que conviva el trabajo presencial con el home office. Aunque todo dependerá de la evolución de la crisis sanitaria actual –o las sucesivas– así como de las medidas que adopten las empresas de cada rubro, sector, segmento y de la función de sus miembros porque esta posibilidad no resulta aplicable a todos ni en todas las instancias por igual.

“Estimamos que el home office continuará pero de una forma diferente, ni como está hoy ni como era antes de la pandemia. Las empresas irán encontrando un punto de equilibrio”, prevé Hernán Castro, broker senior de la consultora Cushman & Wakefield.

Sin dudas el mercado de las oficinas está entre los que sufrieron la crisis del Covid-19 y fueron de los primeros que tuvieron que ver cómo reinventarse o, al menos, adaptar sus espacios. A partir del confinamiento, la vacancia de los espacios premium se disparó y llegó a rondar –según relevamientos de fuentes especializadas– entre 12,7 por ciento y 15,9 por ciento al cierre de 2020. De acuerdo a los datos recogidos por Cushman, la vacancia del último cuarto del año se incrementó 17,6 por ciento en comparación al trimestre anterior. La mayor superficie disponible se encuentra en los submercados de Corredor Panamericana (39.253 m2), Puerto Madero (32.854 m2) y Catalinas-Plaza- Roma (36.221 m2).

En tanto, desde la firma Colliers International coincidieron en que “la vacancia escaló en forma excepcional durante 2020”, con una variación en términos interanuales que llegó a ser del 94 por ciento (en comparación al 8,2 por ciento del último trimestre registrado el año anterior).

En cuanto a los precios de renta pedidos, disminuyeron pero levemente: según Cushman promedian US$ 27,4/ m2/mes en oficinas clase A, que se siguen fijando en dólares pero se pagan en pesos según cotización oficial del Banco Nación. Sin embargo, reconocen que dado el incremento de metros cuadrados disponibles por reducción de superficie, hubo una “ampliación en el margen de negociación y flexibilización de precios” de los alquileres.

En tanto, el mercado clase B –en especial del micro y macrocentro– se ve más afectado y se cree que sufrirá el mayor impacto, dado que las posibilidades de adaptarse y cumplir con los protocolos sanitarios y de distanciamiento resultará más difícil de alcanzar para este tipo de propietarios e inquilinos. “Son empresas usuarias en general más chicas, con menos espalda y que se han visto más perjudicadas que las multinacionales, las grandes usuarias de espacios clase A”, advierte Castro.

Desafíos Según el último informe de Cushman, el inventario clase A del AMBA comprende 86 edificios que totalizan 1.370.493 m2, con 173.518 m2 disponibles. Pero, más allá de ello, hay 206.682 m2 en construcción (que incrementarían un 14 por ciento el stock) cuyo 70 por ciento se espera que se entregue durante este año o principios del próximo.

En función de estos datos y el cambio que se imagina que vendrá para el mundo del trabajo, desde el sector se presenta la duda sobre qué sucederá con esos edificios de oficinas que están en obra, por lanzarse comercialmente, por iniciar su construcción o en carpeta.

Si bien los desarrolladores toman decisiones a mediano y largo plazo y se sostiene la ventaja que representa el actual costo de construcción, la pandemia provocó que algunos de ellos se replanteen propuestas u opten por la actitud de wait and see.

“Los proyectos de oficinas que estaban en su etapa final, siguen su construcción y se terminan. Distinto es el caso de los terrenos que tenían proyectos aprobados pero que debían arrancar dentro de unos meses. En general, estos decisores están esperando mayor claridad respecto no solo a la macroeconomía sino también sobre la evolución de este mercado”, advierte Juan Manuel Farola, director de esta unidad de negocios dentro de Colliers.

Consultatio es una de las compañías que está en proceso de analizar si rediseña el proyecto que planeaba comenzar a construir este año para el segmento corporativo, Catalinas Río.

Originalmente iba a contar con 150.000 m2 construibles distribuidos en dos torres (de 30 y 23 pisos) conectadas entre sí. La inversión rondaría los US$ 400 millones y se desarrollaría sobre tres terrenos adquiridos a la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) sobre avenida Madero 1085, 1105 y 1185, esquina boulevard Cecilia Grierson.

“Dejamos que pasen unos meses porque estamos observando cómo es la dinámica de la pandemia y la modificación que puede traer en el uso de las oficinas. Aunque éste es un proyecto muy completo y totalmente aggiornado al siglo XXI, estamos viendo qué sucede para evaluar si hacemos o no alguna modificación que lo lleve hacia un uso mixto. Pero aún no está decidido”, aclara Eduardo Costantini, fundador y presidente de la compañía.

El empresario argumenta: “En este contexto el uso de oficinas va a mermar. Hay bajas en los valores de las oficinas, aumento de vacancia y, además, los alquileres están dolarizados al tipo de cambio oficial por lo que este sector está fuertemente castigado”.

Costantini no es el único que evalúa replantear proyectos. Según señala Farola, existen otros dos edificios de oficinas (en Palermo y Las Cañitas) que “viraron el uso hacia residencial”.

Durante 2020 el mercado se inquietó con la noticia de que IRSA Propiedades Comerciales vendió varios activos que eran parte del inventario corporativo de renta del grupo. Ganaron liquidez al desprenderse de los 12 pisos de la torre Bouchard 710, que fueron adquiridos por Dow por US$ 87,2 millones y de otros cinco pisos de la torre Boston en Catalinas Norte por US$ 34,6 millones. En este último edificio también entregaron otro piso y cinco cocheras a un inversor privado.

En la entrevista exclusiva publicada en Apertura el mes pasado, Daniel Elsztain, su CEO, negó que la motivación de estas operaciones provenga de problemas financieros del grupo. “Hoy tenemos el portafolio de oficinas casi igual al que teníamos hace dos o tres años pero lo cambiamos mucho en calidad y composición. Por una cuestión estratégica decidimos vender estos edificios que –si bien eran excelentes– ya tenían varios años y necesitaban de inversión.
Nos mudamos a un portafolio más nuevo que es más sustentable”, explicó.

Asimismo, en junio cerraron con el Banco Industrial la venta de dos pisos (2430 m2) y 16 cocheras por US$ 16,9 millones en la torre 200 Della Paolera, su último edificio A+ construido en Catalinas. Allí la tecnológica Globant es dueña de cuatro plantas (adquiridas durante la construcción) mientras que Elsztain confirma que están negociando la venta de otro piso con un nuevo inversor.

En cuanto a nuevas operaciones, Elsztain cuenta que “todavía les quedan algunos pisos pendientes de venta: tres plantas en la torre Intercontinental y un edificio clase B en el centro”. Mientras que, sobre próximos proyectos, afirma que si bien no pararon ninguno de los que estaban avanzados, los nuevos desarrollos los están analizando “para evaluar qué es lo que pasa (con el mercado) porque para todo se necesita financiación”. En esa situación se encuentran los edificios de oficinas pendientes en Polo Dot y en el nuevo emprendimiento de usos mixtos que planean generar en la ciudad de La Plata.

Al cierre de esta edición, la compañía preparaba un anuncio con “varias novedades” para este segmento.

En obra Otros –como Argencons– no consideran necesario introducir cambios en sus proyectos. Plaza, edificio de oficinas AAA que construyen dentro del complejo de usos mixtos Distrito Quartier en la zona de Retiro, contempla 10 plantas amplias y libres de 3600 m2 cada una, por lo que creen que la propuesta responderá a las demandas futuras.

“No lo modificaremos porque creemos que la planta grande permite flexibilidad. A su vez, si uno ve la competencia, no hay ningún proyecto similar que vaya a estar entregándose en 2022 o 2023 como el nuestro. Estaremos solos”, argumenta Carlos Spina, director y socio de esta desarrolladora.

Por su parte, Raghsa es otra de las excepciones. En plena pandemia (cuando el gobierno porteño autorizó el reinicio de las obras) optó por comenzar la construcción de su nuevo desafío: una torre de oficinas AAA para renta ubicada en la manzana delimitada por Manuela Pedraza, Arribeños y Campos Salles, en Núñez, a unos metros de su última torre corporativa (el Centro Empresarial Libertador –CEL– cuya entrega se realizó en enero de 2020). La nueva torre se levanta sobre un terreno comprado por subasta al Estado.

Si bien se avanza con las obras de este último proyecto, desde la compañía son cautos sobre los detalles. Se conoce que se preveía invertir US$ 55 millones para edificar sus 50.000 m2 (23.000 m2 rentables) y que se entregaría durante el tercer trimestre de 2023.

Sobre este proyecto, Mariano Vega, gerente general de la compañía, describe: “Además de las características de sus antecesores, incluirá un plus de amenities y servicios para el bienestar de los habitantes”. Se aspira a que esta torre también obtenga la certificación LEED Core & Shell gold emitida por el United States Green Building Council.

Las operaciones de IRSA en 2020 respondieron a un fenómeno que ya se había dado en la anterior época del cepo cambiario (2011-2015). Dado que hay empresas que ven restringido el acceso a divisas y girar dividendos, “están comprando activos de oficinas clase A para colocar sus pesos y para resguardar el capital. Si bien este es aún un segmento acotado, esta tendencia está creciendo”, confirma Castro.

Los desarrolladores tienen expectativas de que este recurso vaya en aumento y sea una vía posible para financiar sus emprendimientos a futuro. Para Spina, “este mercado todavía está aturdido y no termina de digerir el Covid, ni sus consecuencias ni qué puede pasar” por lo que recomienda “ser paciente y esperar un poco a que todo se asiente ya que crear tendencias de hechos aislados suena a que es un error”. Aunque cree que “el futuro puede ser distinto -sin dudas- y que haya cierta modalidad flex que haya llegado para quedarse”, a las oficinas no las daría por muertas: “Hubo muchas empresas que –tal vez– se reduzcan en superficie pero quizá sorprenda que hagan un fly to quality, sobre todo porque hay un abaratamiento –en dólares obviamente– de los valores de las oficinas producto de la brecha (cambiaria)”.

En cuanto al diseño de las nuevas oficinas, Castro agrega que las tendencias apuntan a desarrollar “proyectos más abiertos, con interacción con espacios verdes (preferentemente) y con más servicios. Ciertas amenities como buenos vestuarios o parking de bicicletas ya son un requerimiento habitual de las multinacionales en edificios de categoría”.

Desde Colliers coinciden que se irá a espacios de trabajo “flexibles, más abiertos, que mejoren la circulación, que sean energéticamente eficientes y contemplen áreas al aire libre”. Además, concluyen, “la adaptación y versatilidad del mercado de oficinas será el gran desafío que depara 2021”. María Eugenia Usatinsky.

Fuente: Apertura