El futuro del real estate según los actores del sector

Acorde avanzaba 2020 y la pandemia por COVID-19 se cotidianizaba, el mercado inmobiliario comenzaba a mostrar cierta actividad, sobre todo a partir de agosto. El principal impulsor fue un consumidor que tras el confinamiento, y con dólares en el bolsillo o la posibilidad de vender su vivienda, comenzó a pensar en dejar la ciudad para trasladarse a las urbes que rodean a la Capital Federal.

Es así que, mientras otros segmentos se vieron resentidos (oficinas, locales comerciales, depósitos, etcétera), el residencial, específicamente en el conurbano, comenzó a ver cierto resurgir con un boom de venta de lotes y propiedades en su etapa final de obra.

“En los últimos meses del año se empezó a pensar en hacer pequeños emprendimientos fuera de la ciudad, y los desarrolladores y los compradores comenzaron a invertir en tierras o espacios verdes”, relata Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina. A este movimiento también se suma la demanda de algunos desarrollos premium en la ciudad.

“En el segmento residencial hay una reactivación muy pareja con respecto al último cuatrimestre del año pasado. Hay mucha oferta de desarrollo inmobiliario dentro de Buenos Aires, pero lo que debería crecer y donde parece que va a haber demanda es hacia afuera de la ciudad”, convalida.

En este sentido, según la plataforma Zonaprop, la velocidad se muestra heterogénea entre los segmentos del mercado: tanto el de terrenos como el de casas en Zona Norte presentan un fuerte dinamismo desde el tercer trimestre de 2020. Esto quiere decir que hay una fuerte presión de demanda sobre estos activos, que deriva en un incremento del volumen de transacciones con tickets relativamente elevados. Entre las zonas con mayor dinamismo se destacan Nordelta, Pilar y Escobar.

“El segmento que se encuentra más activo actualmente es el de los departamentos de 2 y 3 ambientes con jardines y galerías con parrilla, esa primera vivienda dentro de un barrio cerrado con seguridad y amenities”, relata Ignacio Coria, presidente de Grupo Coria, al hablar de un segmento que conoce de primera mano y que desarrolla en Pilar.

“Nosotros crecimos bastante durante la pandemia, seguimos haciendo lo que ya veníamos haciendo en el tema de construcción de casas llave en mano, sumamos nuevos barrios cerrados a los que ya veníamos desarrollando, y el éxito de ventas fue inmediato; ofrecerle al cliente viviendas espaciosas, con muy buenos acabados, además de brindarles la chance de financiar en pesos fue una oportunidad para muchas familias para tomar la decisión de mudarse a Pilar”, recapitula Coria.

Con relación a esto, el precio de las casas en GBA Norte se mostró más resiliente que el de las propiedades en CABA. De 2019 a la fecha, las casas de GBA Norte acumulan una baja del 5,5% en los precios de lista contra el 10% de los departamentos de la ciudad.  Es así que el volumen de las transacciones en CABA se recupera respecto de los mínimos históricos de 2020, aunque en enero de 2021 aún se mantuvo un 20% por debajo de 2019 y un 60% por debajo de 2018.

Según el Colegio de Escribanos porteños, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el segundo mes de 2021 una recuperación de 5,8% respecto del nivel de un año antes, al sumar 1.499 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas creció un 40,8%, con $ 13.736 millones.

Después de tener 29 meses consecutivos con caída interanual, se observa que en el último cuatrimestre hubo tres subas respecto del mismo mes del año anterior. “Si tenemos un dato levemente alentador, es que en los últimos cuatro meses hubo tres recuperaciones interanuales. Pero el otro dato es que ni aun creciendo a un 100% estaríamos al nivel de un año medianamente normal”, indicó Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Sí, hoy hay mucha oferta y sigue en aumento respondiendo a un mercado de compradores que van marcando el ritmo del negocio. Si bien hay pocos compradores, estos son calificados.

Armando Pepe, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario, es un poco más tajante: “Se están haciendo únicamente lo que llamo 'ventas de Registro Civil'. Es decir, la gente que se casa, que tiene hijos, o incluso que se separa. Ellos son los únicos que están comprando departamentos. El pequeño inversor, que compraba unidades chicas para alquilarlas, no lo está haciendo.

La demanda existente en la ciudad se focaliza principalmente en unidades en pozo del corredor norte (Palermo incluido). El segmento con menor recuperación es el de la zona del Microcentro y, en particular, las oficinas. Esto se debe a que, en la actualidad, la mayor parte de las empresas mantienen aún una modalidad de trabajo remoto, lo cual posterga las decisiones de inversión o alquiler de oficinas.

Todo parece indicar que la tendencia se mantendrá, aunque si hay algo que terminó de inyectar cierto nivel de optimismo en el sector fue la ley que implementa el Régimen de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda, cuyo fin es el de promover las obras privadas a partir de una serie de beneficios impositivos y la posibilidad de regularizar la tenencia de moneda extranjera o nacional en el exterior para aquellos inversores que destinen los fondos a proyectos de construcción a través del blanqueo de capitales.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), resalta que las expectativas son muy buenas, debido a que la propuesta se presenta como un motorizador del mercado. “Es un blanqueo muy barato y la gente lo aprovechará para entrar en pozos a precios muy convenientes. Históricamente los valores de pozo están muy bajos”, remarca. Y es que el costo de la construcción alcanzó una baja de casi un 35% en plena pandemia.

De un tiempo a esta parte, según Reporte Inmobiliario, el valor para construir se incrementó un 55% en dólares. Es así que el costo en pesos para construir una vivienda sobre lote propio se acerca a los $ 174.000 por m2. El costo de la construcción alcanzó en pandemia una baja del 35% y hoy ya alcanza una recuperación del 55 por ciento.

“Más allá de quienes tengan la oportunidad de blanquear, los verdaderos ganadores de este nuevo blanqueo serán los desarrolladores que tienen proyectos en etapa de lanzamiento con permisos de obra activados, que son quienes van a recibir una inyección de capital en el mediano plazo”, sentencia Alberto Fernández Prieto, de la desarrolladora que lleva su nombre.

Aunque la inversión en el mercado inmobiliario está retraída, los costos aún permanecen lo suficientemente bajos como para tentar e impulsar la vuelta de los inversores.

Para Gonzalo Monarca, presidente del grupo que lleva su apellido, las mayores oportunidades de inversión están en unidades que tengan la posibilidad de abonarse en pesos y en cuotas en el mediano plazo y en lotes que puedan ir construyendo de forma paulatina en pesos; unidades que cuenten con espacios verdes y amplios.

Al mismo tiempo, remarca las “zonas fuera de capital, como el suburbano, que pisarán con mayor fuerza; y, en la medida en que las personas se acostumbren a este nuevo estilo de vida de trabajar desde casa, creo que más familias se animarán a alejarse aún más de la capital. En términos de rentabilidad, para aquellos que tengan la posibilidad de ahorrar en dólar ladrillo, sin duda los fideicomisos o proyectos de pozo siempre son una buena opción para mantener su valor de ahorro”, dice el empresario desarrollador de Lagoon Pilar, donde cuentan con un ticket bajo desde US$ 75.000 hasta US$ 150.000.

Si bien todo apunta a las urbanizaciones en los suburbios, la zona de alta demanda de terrenos y casas es Zona Norte, donde hay nuevos desarrollos de barrios privados y loteos con interesante potencial para capitalizarse. Entre ellos se encuentran ejemplos como los desarrollos de Grupo Coria en nuevos barrios en Pilar, con lotes de 1.000 m2 destinados a familias que buscan espacios de cuatro ambientes a US$ 130.000. Asimismo, su alquiler temporario en US$ 4.000 deja un margen de ganancia muy interesante para comenzar a invertir en ladrillos.

La ciudad también ofrece sus oportunidades. “En CABA, tanto con los desarrollos que ya tengan permisos como con los que están actualmente en obra con avance menor al 50%, el inversor pueden capturar la baja del costo de construcción en dólares (que se mantiene aún muy por debajo del promedio histórico) y aprovechar las ventajas del blanqueo de capitales”, acentúa Leandro Molina, director comercial de Real Estate en Argentina y Uruguay de Zonaprop.

“Por un lado, las inversiones en pozo son una herramienta muy utilizada para “dolarizar” y resguardar ahorros: quienes tienen pesos, ante la imposibilidad de comprar dólares, pueden invertirlos en un desarrollo inmobiliario que el día de mañana les permitirá ser dueños de una propiedad valorizada en dólares. Por otro lado, quienes conservan dólares tienen la posibilidad de adquirir metros cuadrados a un precio de pozo con la certeza de que, una vez finalizado el proyecto, ese valor en dólares aumentará y habrán generado un buen margen de rentabilidad”, sostiene Gerardo Azcuy, fundador y director general de Estudio Azcuy, que en plena pandemia lanzó dos nuevos proyectos en Caballito: Magna y Fiore, que se sumaron a Terra, el primer edificio de la Serie DONNA, de la desarrolladora.

“Al igual que lo que ocurre en las principales ciudades del mundo, Buenos Aires va hacia a unidades más chicas y con más amenities. El público millennial busca vivir en barrios como Colegiales, donde el inversor también se ve atraído por su constante demanda. El desafío de nuestro lado es consolidar una oferta que sea atractiva tanto para el consumidor final como para el que invierte en ladrillos”, sentencia Fernández Prieto.

Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group y uno de los players más importantes de Puerto Madero, continúa apuntando al potencial inversor del barrio más nuevo de la ciudad con la creencia de que será “la zona que más rápido se recuperará de la crisis”. Y redobla la apuesta: “Decidimos comenzar a desarrollar espacios al aire libre, que es lo que se requiere en una pandemia. Como consecuencia de ello, nuestra compañía adaptó sus proyectos a la nueva normalidad”, enfatiza.

Desde hace varios años, GNV Group viene desarrollando Madero Harbour en etapas: “Hoy puedo afirmar que este tipo de desarrollos de usos mixtos es una tendencia que gracias a la pandemia se va a extender y acrecentar más que nunca en la Argentina y en el mundo. Esto se une a la idea de ciudades a 15 minutos, donde tenés que tener todo: banco, centro comercial, oficinas a las cuales acceder en bici o caminando. El concepto a cielo abierto llegó para quedarse, por eso hoy se construye de otra forma”.

Sin embargo, Fernández Prieto advierte: “Cuando esta situación termine, seguramente vuelva a verse una migración hacia las zonas urbanas, por lo que habrá una mayor demanda de torres estilo countries donde los espacios comunes serán un driver fundamental a la hora de adquirir una unidad. Este fenómeno ya lo vivimos en una etapa con Zencity y Link Towers, y ahora lo estamos viendo con Distrito Colegiales”, dice al respecto de los emprendimientos propios. “Nuestra visión siempre tiene que ser cuál es el plus que le brindamos al comprador, hacia dónde evolucionan los amenities”.

Otra oportunidad son los desarrollos industriales; dentro de este segmento, los que más renta anual en dólares presentan son la locación de galpones y naves industriales. “Cuando la gente comience a darse cuenta de esto, va a salir a comprar y construir más de este tipo de inmuebles, lo cual generará que suban sus precios ante la mayor demanda”, dice Emiliano Valli, CEO de Stark Desarrollos.

“Hoy en día el mejor negocio en real estate es comprar un terreno en un polo industrial y construir un galpón”, explica el empresario que actualmente tiene en carpeta tres polos industriales: Buen Ayre 2, Polo 25 Moreno y Hive Storage Park. El mercado de depósitos logísticos está en pleno auge. Según Valli hay mucha demanda, en especial en galpones de última milla en todo el corredor de Zona Norte.

Tanto la incertidumbre generada por la coyuntura sanitaria como la nueva ley de alquileres impactaron de lleno en el negocio inmobiliario.  Los actores del sector no ven con buenos ojos la reglamentación. “El impacto de la ley fue terrible. Yo siempre dije que es una Ley equitativa, porque perjudica a todas las partes”, indica Armando Pepe.

“Otra situación que golpeó duramente el mercado de alquileres, además de la ley, fueron los DNU de suspensión de desalojos, prórroga de contratos y congelamiento de precios. De esta manera, durante un año entero, los inquilinos que decían que no podían pagar no lo hacían. Esto implicó un durísimo golpe a la Seguridad Jurídica en materia de inmuebles”.

Todo esto llevó a que muchos propietarios quitaran sus inmuebles de la oferta de alquileres para ponerlos en venta, lo que produjo que en la actualidad haya más del doble de departamentos en venta de los que había hace tres años. “Entendemos que la ley no cambiará pero, al haber menos oferta en el mercado, los valores de alquileres se recuperaron muy rápido, y hoy hablamos del 3/3,5 por ciento del valor de la propiedad. Creemos igualmente que sería beneficiosa una ley de fomento a los alquileres, que fácilmente sería apoyada por propietarios e inquilinos. Sugerimos que quien ponga una propiedad en alquiler tenga algún beneficio impositivo (no pagar ganancias ni bienes personales por propiedades en alquiler), lo mismo en la ciudad, con mayores posibilidades constructivas para edificios destinados a alquiler. Sería un win-win y tendría un amplio apoyo”, sugiere Daniel Mintzer, CEO de GyD Developers.

De esta manera, en la actualidad el nivel de operaciones de alquiler es muy bajo en relación con las de compra-venta, lo que confluye a su vez en un aumento de precios. Según Zonaprop, los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires evidencian una suba del 4,9% respecto del mes previo. En lo que va del año 2021, los valores de la renta indican un incremento del 14% y se ubican por encima de las cifras de inflación. A su vez, el ascenso en los últimos 12 meses fue del 67,4%.

Lideraron esta tendencia creciente los departamentos usados (67,6%) y grandes de tres ambientes o más (73%). Las unidades a estrenar estuvieron por debajo de la media, con 48,3%. Es así que un departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de $ 34.985 pesos mensuales y, si se trata de una unidad a estrenar, el valor promedio asciende a $ 36.843 mensuales.

Valli hace hincapié en que, más allá del ASPO, la ley de alquileres fue un gran problema para el sector. “Esto desaceleró la inversión, produjo menos oferta de alquileres y una suba lógicamente de dichos cánones locativos, ya que los propietarios los subieron para garantizarse un ajuste implícito al no poder pactarlo de común acuerdo con sus inquilinos como fue siempre”. Dice en referencia a los emprendimientos industriales que también se vieron afectados por la reglamentación.

Carlos Spina, CEO de Argencons, anticipa que luego del segundo semestre de 2020, positivo en lo que a emprendimientos suburbanos y los pocos urbanos que estaban a la venta se refieren, “hoy por hoy, empieza a ralentizarse la situación porque las cuestiones estructurales de la economía se sostienen igual y la ventaja competitiva del dólar hoy no está siendo tanta”.

Para Ignacio Coria, presidente de Grupo Coria, el retraso del cierre del acuerdo con el FMI también puede traer inestabilidad en el dólar, lo que generará incertidumbre al comprador y un enlentecimiento de las ventas.

“Nuestro sector está estrechamente relacionado con la coyuntura económica del país, por lo cual cualquier situación que tienda a generar incertidumbre suele provocar un efecto de retracción en el mercado. Por supuesto que llegar a un acuerdo con el FMI generaría un marco de mayor estabilidad, pero también es necesaria la implementación de políticas a largo plazo que propicien un clima de negocios más amigable, potenciando así el crecimiento de nuestro sector y de la economía en general”, concluye Azcuy.