Quiénes ganaron y quiénes perdieron en el año de pandemia

A más de un año desde que la pandemia transformara repentinamente muchos de los hábitos de la sociedad, en el mundo laboral se discute cada vez con más fuerza qué sucederá con el trabajo en las oficinas una vez que se pueda asegurar el retorno a la presencialidad.

Aunque el debate es amplio y por momentos se vuelve incluso teórico, el mercado inmobiliario puede dar algunas pistas de lo que vendrá a partir del comportamiento del sector en este último tiempo.

Para entender mejor la coyuntura, resulta necesario hacer un repaso por algunos indicadores del sector. El que más fácilmente grafica la generalidad del mercado es la tasa de vacancia, es decir la proporción de espacios disponibles del stock, ya que refleja cómo se encuentra la oferta. En este sentido, al finalizar el primer trimestre de 2021, este número se ubicó en 14,9 % (el mayor desde 2002), cuando un año atrás era de 7,2 %. El crecimiento, de más del 100 %, comenzó a notarse con mayor intensidad a partir del tercer trimestre de 2020, cuando los efectos de la pandemia dejaron de percibirse como pasajeros y las compañías empezaron a tomar decisiones más contundentes sobre sus activos.

Un segundo indicador válido es la absorción neta, la cual refleja la expansión y contracción de la demanda. En los primeros tres meses de este año se liberaron espacios por un total de 4.500 metros cuadrados, mientras que, en contraste, en el primer trimestre de 2020 se habían ocupado superficies por casi 55 mil metros cuadrados (valor cercano al promedio histórico anual). Por otra parte, desde el inicio de la pandemia se desocuparon 94 mil metros cuadrados netos de oficinas. Estos valores representan, indudablemente, un panorama de una complejidad pocas veces vista, solo equiparable a la de los indicadores de 2001-2002.

No todos los jugadores involucrados resultaron perdedores; algunos pudieron atenuar el impacto y otros, incluso, lograron un buen desempeño de sus activos inmobiliarios. Los ganadores en este tiempo fueron una vez más los edificios de mayor calidad del inventario. “Las oficinas seguirán siendo un activo fundamental de las corporaciones. En los últimos días se conocieron varios casos de multinacionales que volvieron a definir a las oficinas como el corazón de sus operaciones”, afirma Gonzalo Meira, Brokerage Director de JLL.

Por ejemplo, en 2020 se inauguraron dos edificios clase A, el Centro Empresarial Libertador, de la desarrolladora RAGHSA, y 200 Della Paolera, de IRSA, en los submercados Norte CABA y Catalinas, respectivamente. Según la herramienta de scoring y categorización de edificios desarrollada por JLL, dichos inmuebles se ubican dentro del top 5 del stock en términos de calidad. Entre los dos suman 76.000 mil metros cuadrados ocupados desde 2020.

“En JLL gerenciamos el alquiler de 20.000 mil metros cuadrados en estos inmuebles. Esto demuestra que, incluso en pandemia, la demanda por estos activos se mostró dinámica, al convalidar la inauguración de espacios de calidad, que aportan tecnología, amenities, eficiencia y dan lugar a un salto de calidad en las instalaciones”, cuenta Meira.

Se observa que, desde el inicio de la pandemia, el agregado de edificios inaugurados antes de 2020 registró una liberación de espacios de 141 mil metros cuadrados. En contraste, los edificios inaugurados en 2020 y 2021, ocuparon 47 mil metros cuadrados en el mismo período.

Las demandas del mercado corporativo se han vuelto mucho más sofisticadas. Para cumplir con ellas, el valor fundamental de los activos es actualmente la capacidad de adaptarse a las nuevas necesidades de las compañías y de los trabajadores. En ese sentido, los inmuebles nuevos, concebidos desde el inicio del proyecto para destacarse por su calidad y tecnología, terminarán siendo los ganadores del sector. Para los edificios antiguos, imposibilitados de adecuarse a la nueva normalidad, el panorama se vislumbra un poco más complejo y menos alentador.

“En este mercado más flexible e híbrido, donde convivirá el trabajo en la oficina con la modalidad home office, los espacios más demandados seguirán siendo los mejor equipados, los de mejor calidad del inventario. Los nuevos proyectos aportarán más tecnología y serán más amigables para el usuario. Se revalorizarán, a su vez, los espacios al aire libre y se intensificarán los análisis de portafolios para conocer en detalle las formas más eficientes de ocupación de los espacios”, concluye Meira.

Fuente: LA NACIÓN