Radiografía de un mercado distorsionado

Los alquileres de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires aumentaron el último año por encima del índice de inflación acumulado. Los valores se incrementaron un 53,66% y un 56,35% en promedio para las unidades de dos y tres ambientes, respectivamente. Es la mayor suba interanual de los últimos 12 años.

Además, en la comparación por trimestre, el último (febrero, marzo y abril) fue el que registró la suba más alta desde 2009 respecto al anterior. “La aceleración de la tasa trimestral también fue récord: 18%”, detalla José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, la empresa que realiza el releva- miento. Para dar un parámetro de la magnitud de la suba, explica que el año pasado ese crecimiento era del 6, 7% y los meses de otros años en que más subieron fue del 11%.

“El incremento de los alquileres se aceleró durante el último tramo del año anterior y principios de este 2021, ya que hasta entonces, al igual que años anteriores, los valores pretendidos no llegaban a igualar el incremento del índice general de precios al consumidor”, analiza Rozados.

En el caso de los departamentos de un dormitorio, la suba interanual superó en 11 puntos a la inflación anual acumulada entre abril del año pasado y el mismo mes del 2021, en el caso de los tres ambientes se superó en casi 14 puntos porcentuales a la tasa del 42,6% registrada por IPC general del Indec.

“El valor medio de toda la ciudad para departamentos de dos ambientes usados superan este mes los $26.600, mientras que las unidades de tres ambientes cotizan en promedio por encima de los $35.500”, detalla Rozados quien aclara que desde el inicio de la serie de relevamientos trimestrales en el año 2009, el aumento del precio del alquiler fue inferior comparado con la inflación e incluso menor a la evolución del coeficiente de variación salarial que publica el Indec.

El dato de la mayor suba en los últimos 12 años se da en un contexto particular: por la baja renta que deja el negocio cada vez son más los propietarios que prefieren vender barato que alquilar caro.

La ley de alquileres que rige desde mediados del año pasado genera incertidumbre y las declaraciones del ministro Jorge Ferraresi, quien anticipó la posibilidad de que se cobre impuestos a las propiedades desocupadas, no ayudan.

Los dichos del funcionario se generan en un momento en que el mercado está totalmente distorsionado, con récord de avisos de venta y cada vez menos propiedades en alquiler, con precios de los contratos que definen los mismos dueños al mejor postor sin escuchar las tasaciones de los brokers inmobiliarios. “En abril la oferta de alquileres cayó 11% versus marzo del año pasado, pero si la comparación es abril 2021 respecto del mismo mes de 2019, la baja es del 14%. La oferta es menor hoy que en 2019 y que en 2020”, detalla Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades.

La broker también comparte los datos que indican cuánto aumentó la oferta de inmuebles en venta: 48% en la comparación de abril de este año con los avisos que había publicados el mismo mes del 2019, y 18% respecto a 2020.

“Los argumentos que recibo de los propietarios que quieren vender es que por menos valor prefieren no alquilarlo, que tienen temor a que el precio quede muy por debajo del valor de mercado, que no le paguen el alquiler o las expensas y que la Justicia no haga nada”, relata Balayan.

Otros apelan a las condiciones de la nueva ley: “No podré deshacer el contrato hasta dentro de tres años, tengo miedo de que no cuide el inmueble y de que luego no me alcance el dinero para poder dejarlo en condiciones, tengo miedo de que me vuelvan a congelar el valor del alquiler o no me dejen desalojar por falta de cumplimiento con el contrato”, agrega.

Por todas estas argumentaciones, entre otras, hoy siete de cada 10 propietarios cierra sus contratos por fuera de la ley según un relevamiento realizado por Re/Max Premium. “Hoy los dueños manejan toda la situación como quieren. La realidad es que hay tanta demanda que ponen ellos las condiciones y el precio y el inquilino queda rehén de ellos”, remarcó Ariel Champanier, presidente de Re/Max Premium.

“Aunque recibimos consultas, vemos que se terminan haciendo acuerdos por fuera de la ley y el inquilino queda atado a lo que el dueño decida”, agregó. Desde el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (Cucicba) coincidieron con el diagnóstico. Muchos alquileres, explicaron, se están concertando por fuera del ámbito de las inmobiliarias, arreglado entre dueños e inquilinos, ya sea por un vínculo preexistente o por la voluntad del propietario de tener libertad para regular aumentos en el contexto de una economía con alta inflación.

En este sentido, Ferraresi también hizo referencia a la “alta irregularidad” que presenta ese mercado: “Es muy complejo aplicar políticas públicas sobre un tema en el que las asociaciones de inquilinos hablan de cerca de cuatro millones y en AFIP solo hay inscriptos 193.000”. Hace apenas un mes atrás había aclarado en diálogo con la nación que “los propietarios no podrán desalojar si los contratos no están inscriptos”, es decir, registrados ante el organismo.

Fuente: La Nación