lunes 24 de enero de 2022 - Edición Nº953

Sector Inmobiliario | 9 ago 2021

la incertidumbre en el mercado

Hacen un contrato por 8 meses pero dudan del peso como moneda

Contrario a lo que indica la nueva ley de alquileres, renovó por tan sólo 8 meses su contrato de alquiler en CABA y en el documento se encontró con una cláusula cómica pero preocupante.


Hoy en día, la demanda de alquileres supera la oferta porque muchos propietarios decidieron vender sus propiedades debido a la baja rentabilidad anual que venían teniendo, devaluación del peso y ley de alquileres mediante. Esto provocó que los pocos dueños que ofrecen alquiler fijen sus propias reglas del juego. Un informe realizado por Re/Max Premium indicó que 7 de cada 10 propietarios no respeta la ley de alquileres y fijan subas por encima de la inflación.

"Hoy los dueños manejan toda la situación como quieren. La realidad es que hay tanta demanda que ponen ellos las condiciones y el precio y el inquilino queda rehén de ellos", remarcó Ariel Champanier, presidente de la empresa a El Cronista.

Se hizo viral por twitter un contrato poco común. Pablo, inquilino en la zona de Villa Crespo (Caba) y desarrollador web, se encontró frente a un problema al querer renovar su contrato: el dueño le dijo que no porque quería vender la propiedad por la baja renta en dólares y las condiciones contractuales actuales por ley. Pablo -que va por twitter como @fernadezpablo- habló con él y le propuso un acuerdo: alquiler por menos de 3 años, contrario a lo que estipula la ley, y le explicó: "yo necesito un tiempo más porque no encuentro otro lugar donde vivir".

En diálogo con El Cronista, el joven contó que le extendieron el contrato por 8 meses más, pero cuando le llegó el contrato se encontró con una curiosa cláusula. En la sección que indica el importe mensual del alquiler, Pablo se encontró con que la prórroga decía: "De común acuerdo se fija para este nuevo periodo de locación un importe mensual de pesos o de la moneda que en futuro pueda reemplazarla (...). Extensión del contrato de alquiler por ocho (8) meses.

"A mí me causó gracia, como si fueran a destruir la moneda y cambiarle el nombre en 8 meses", le dijo Pablo a este medio, y mencionó también otra cláusula interesante del contrato: "dice algo como que ambas partes analizaron perfectamente los mercados y no pueden después aludir a la ley de imprevisibilidad. Que es como cuando en un estacionamiento dicen que no se hacen cargo si se rompe el auto". Si bien el hecho tiene un tinte cómico y Pablo decidió firmar porque no le "queda otra", el hecho de sentir la necesidad de indicar "o moneda que en un futuro pueda reemplazarla" muestra la gran incertidumbre bajo la que muchos viven.

Hasta el mes de julio, los valores ya acumulan una suba del 31,6%. Así, la renta de un dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires ya cuesta en promedio $40.364. Según los datos mensuales de Zonaprop, en los últimos doce meses, los avisos de alquiler acumulan un incremento del 64,4%, por encima de la inflación (51,7%) y del Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central (44,6%). El puesto número uno del barrio más caro para vivir se lo lleva Puerto Madero, donde un dos ambientes cuesta $83.235. En la zona media de precios, el ranking es así: Colegiales ($42.758), Chacarita ($39.983), Caballito ($39.912 ), Parque Chacabuco ($37.388) y Constitución ($35.079). Dentro de los alquileres más económicos se encuentran: Liniers ($31.721), Lugano ($33.011) y Floresta ($33.423). Según un informe elaborado por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), el Salario Mínimo, Vital y Móvil alcanzó en julio para pagar el 97,2% del alquiler de un departamento de un ambiente en la Ciudad de Buenos Aires. La llegada del mes de agosto significa aumentos en los alquileres y expensas, en un contexto en el que el tipo de cambio oficial se mantiene estable pero el dólar blue volvió a la zona de los $180 y las tarifas se encuentran casi congeladas.

LA NUEVA LEY

En junio de 2020 se aprobó en el Congreso una nueva ley de alquileres que introdujo modificaciones en la relación dueño-inquilino. Estos son los puntos centrales del proyecto que impulsó el oficialismo: Se modifica el Código Civil y Comercial de la Nación en cuanto a los contratos de locación.Se extiende de dos a tres años los contratos de alquiler.Se establece que el pago de expensas extraordinarias son responsabilidad del propietario. Se reduce a un mes de alquiler el monto del depósito.La iniciativa establece que los ajustes en los contratos deberán efectuarse utilizando un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte). Se contemplan distintas opciones para facilitar las garantías para los inquilinos, más allá de la garantía inmobiliaria. Se determina que el contrato deberá ser declarado ante la AFIP. De acuerdo a la nueva normativa, los alquileres se ajustan una vez por año con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (el índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC).

Con la nueva ley se dispuso que los alquileres se actualizarán con el índice para contratos del Banco Central, el cual superó el 41% durante julio pasado. También, la nueva Ley de Alquileres determinó que los propietarios deberán pagar los impuestos y tasas sobre el inmueble: ABL, rentas, TSG, Aysa, entre otros. También deberán pagar las expensas extraordinarias correspondientes a las mejoras edilicias, aunque los inquilinos se encargaran de las expensas ordinarias que tengan que ver con el salario del mantenimiento y gastos de limpieza.

Según la ley, el plazo mínimo del contrato de alquiler ya sea comercial o de vivienda es de 3 años, aunque existen algunas excepciones. No rige el plazo mínimo de 3 años en los contratos de locación destinados a: Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular.Habitación con muebles con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los 3 meses se presume que no fue hecho con fines turísticos.Guarda cosas.Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada y que debe normalmente cumplirse en un plazo menor al pactado.Si el alquiler es para vivienda, no se puede pedir al inquilino:El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a 1 mesDepósitos de garantía o exigencias asimilables mayor del importe equivalente al primer mes de alquilerEl pago de valor llave o equivalentesLa firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato originalEn el sitio de Inquilinos Agrupados, indicecontratoalquiler.com.ar, se pueden consultar las actualizaciones de los precios de los alquileres. También, desde la web, se puede denunciar incumplimiento, leer toda la Ley de Alquileres vigente desde julio de 2020 y consultar tips para alquilar vivienda en la Argentina.

FUENTE: El Cronista

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