El regateo gana y los vendedores ceden en las negociaciones

En un mercado con récord de propiedades en venta, hay una tendencia que se afianza: cada vez es más grande la brecha entre los precios publicados en los sitios inmobiliarios y los que finalmente se pagan por los inmuebles. Esto se desprende del “Índice m2 real” que elabora Re/Max en alianza con la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA) y Reporte Inmobiliario.

Según los datos , en junio, el valor del m2 real cayó 2,39% en promedio con respecto al mes anterior. Así, el precio que se pagó para las distintas tipologías pasó de US$2012 a US$1964 por m2 en el último mes. “Esto muestra que sigue la tendencia a la baja”, afirma Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario.
Además, el índice pone de manifiesto un dato novedoso con respecto al mes anterior: la brecha entre lo ofertado y lo vendido registró un pequeño incremento de 0,55 puntos hasta llegar en junio al 7,18%, desde enero de 2020. Al analizar el comportamiento por segmento, se observa que los monoambientes pasaron de US$2003 a US$1863 este mes; las de dos ambientes de US$2001 a US$2051 y las de tres ambientes de US$2102 a US$1972.

Sobre el último punto, Gómez Picasso aclara: “Hacer una comparación mensual entre las tipologías arroja un resultado parcial, no hay una tendencia marcada a que baje el precio de los tres ambientes. Al contrario, estas unidades son las más buscadas y es la tipología de la que menos oferta hay en la ciudad”.
En el mismo sentido, Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades, resalta que la ubicación de los inmuebles influye en el valor de venta y agrega: “El tres ambientes hoy es lo más buscado dentro de la poca demanda que hay, por lo tanto, uno pensaría que es lo que tiene menos margen de negociación”.

El índice incluye los datos de compraventa de departamentos de la red federal de oficinas adheridas a la marca Re/Max, que abarca desde enero de 2020 hasta junio de 2021. El mismo compara los precios de publicación de la red, con sus precios efectivos de venta. Desde el comienzo de la medición hasta la actualidad, se registra una caída del 12,95% en el valor del m2 en CABA.
La caída de los precios de venta es un fenómeno que lleva al menos dos años. En un mercado en el que el comprador tiene tantas opciones, los especialistas remarcan que es común que, si el propietario quiere vender, termine resignando el precio del inmueble. “Las explicaciones son múltiples”, asegura Gómez Picasso. “La devaluación, la falta de acceso a crédito, la poca demanda, la crisis económica y también la pandemia que generó cierta preferencia de la gente por irse a las afueras de la ciudad”.

En el mismo sentido, Balayan indica que se trata de un fenómeno que tiene múltiples causas y habla de “un círculo vicioso” que enfrenta el mercado inmobiliario en donde se vinculan ocho factores que explican el panorama: por un lado, hay una acumulación del stock en venta y una demanda de compra que se encuentra en los niveles mínimos. Además, los precios de publicación no son referencia de los valores de venta, algo que, junto al deterioro del salario real y la falta de acceso a créditos hipotecarios, lleva a que la cantidad de operaciones que se concretan sea de las más bajas de la historia. A su vez, el cepo y las restricciones cambiarías, sumadas a la baja rentabilidad y las condiciones que impone la nueva ley de alquileres, dificultan el mercado.
En este contexto, los brokers exponen algunos motivos por los que, quien se decide a vender una propiedad, debería bajar el precio de publicación:

•El 23% de los departamentos fue retasado en 2021, según el index de ZonaProp y es la mayor cifra de los últimos cinco años.
• La cifra de avisos de venta bate un nuevo récord cada mes. Actualmente hay 154.000 propiedades en oferta en la Ciudad de Buenos Aires, más del 30% que el último año y no baja desde marzo de 2018.
•Lo que ingresa al mercado lo hace a precios más bajos. Los nuevos avisos siempre se ubicaron por debajo, pero en los últimos meses la brecha empezó a ampliarse. El precio de venta del metro cuadrado de las propiedades publicadas gira en torno a los US$2574, mientras que el de los inmuebles que recién ingresan cuesta US$2432.
•La cantidad de escrituras que se firman cada mes es uno de los indicadores más claros del momento que atraviesa el sector. En mayo, se concretaron 1901 operaciones, un 18% menos que en abril, y fue el segundo mes consecutivo de baja.