sábado 02 de julio de 2022 - Edición Nº1112

Sector Inmobiliario | 16 jun 2022

Mercado inmobiliario

Los cinco barrios porteños en donde las casas son protagonistas y sus precios

En Belgrano R, Barrio Parque, Agronomía, Villa Devoto y Barrio Naón las casas mandan: características, valores y perfiles de clientes


¿Cuán accesible es en la actualidad el sueño de la casa propia? La pregunta debe leerse literal: cuán lejos está hoy el lector de acceder a una casa, a una verdadera casa; una propiedad sin consorcio ni palier compartido, seguramente con jardín, terraza y hasta con pileta, tal vez. Pero no hablamos de una casa cualquiera, sino de una en CABA, donde el valor de la tierra cuenta más que en el resto del país, lo que la convierte en un bien cada vez más infrecuente.

Reformulemos entonces la pregunta: en concreto, ¿cuánto sale hoy una casa en Capital, dónde hay oferta y a qué valores? Recorrer los barrios de casas, que los hay en la Ciudad, además de un viaje en el tiempo, da algunas pistas que responden el interrogante, las cuales, además, hablan tanto de Buenos Aires y su sociedad como del mercado inmobiliario actual. Los brokers, en tanto, dan las precisiones.

Barrio Parque, el coqueto y sofisticado sector de Palermo que parece un recorte de París, es el más exclusivo y caro en el valor del metro cuadrado pero con nula o escasa oferta inmobiliaria y grandes restricciones para construir en altura. Hay otras áreas de la ciudad cuyas manzanas se caracterizan por el predominio de las casas, cada cual con su estilo arquitectónico e identidad, aqui una selección de algunas de ellas y sus características.

Belgrano R.: con acento inglés

Ladislao Belgrano, de Century 21 Belgrano, comenta acerca de lo que ofrece Belgrano R. “Se trata de casas al estilo inglés, con características similares a las propiedades que se encuentran en Olivos o Vicente López, pero ubicadas en Capital”, señala, en relación a este rincón de la ciudad, nombre cuya R, dicen que significa residencial (aunque la historia afirma otra cosa), y está delimitado por las avenidas Cramer, de los Incas, Monroe y la calle Holmberg.

“El barrio se caracteriza por contar con lotes mucho más grandes de lo habitual y por la ausencia de medianeras”, continúa el broker, describiendo la zona. “Y que sea de difícil acceso, aunque esté conectado a través del tren San Martín, forma parte de su encanto, convirtiéndolo en uno de los más lindos de la Ciudad”, agrega Belgrano. Según precisa, su experiencia en la zona fue con una propiedad arriba de los U$S600.000.

“Por supuesto: no es un producto fácil de colocar”, comenta el inmobiliario, haciendo hincapié en la tipología, remarcando que se trata de una propiedad cara de mantener, que requiere múltiples servicios –de jardinero y piletero, en adelante- y por la que también se paga altos impuestos. “Sin embargo, también tienen su público”, dice en referencia al producto. “Esta zona, puntualmente, resulta atractiva porque tiene mucha seguridad, garantizada por la presencia de muchas embajadas”, agrega.

Barrio Parque: el más exclusivo de la Ciudad

En 1912, el paisajista Carlos Thays, la mente detrás de iconos porteños como el Jardín Botánico, Barrancas de Belgrano o los Bosques de Palermo, ideó lo que hoy es una de las zonas más exclusivas y caras de Buenos Aires: Barrio Parque. Lugar sofisticado de calles curvas, arboladas y silenciosas, embajadas y casas con pequeños jardines, el Barrio Parque de Palermo Chico, tal su nombre original, tiene aires de suburbio pero en plena ciudad, unas pocas cuadras de pura elegancia con inmejorables accesos.

Es un enclave sin límites oficiales, no tiene más fronteras que las que traza la costumbre. Si hubiera que hacer definiciones, podría decirse que comprende la zona entre Avenida del Libertador y la vía, entre Salguero y Tagle, encontrando su fisonomía más pura a partir de la Avenida Figueroa Alcorta en dirección al río. Sus caserones señoriales de estilo francés o inglés y sus edificios bajos son elegidos principalmente por empresarios, diplomáticos extranjeros, o expatriados de compañías multinacionales. En Barrio Parque, el valor promedio del metro cuadrado supera los US$4000. Sin embargo, es un número que responde a las pocas ofertas publicadas porque es una zona casi sin movimiento inmobiliario, y muchos estiman que el precio podría ser aún más elevado, rondaría los US$6000 (o más) por metro cuadrado. En el caso de departamentos de dos ambientes el valor puede alcanzar US$2917/m², según Reporte Inmobiliario.

El barrio es hogar de una ecléctica mezcla de estilos arquitectónicos: neoclásico, Tudor, sevillano, incluso el modernista, como en la casa de 1929 encargada por Victoria Ocampo, y que fue un escándalo para la época. Destacan también el Palacio Chrysler o la cúpula de Eduardo Costa y Ortiz de Ocampo, diseñados por Mario Palanti (el padre del Palacio Barolo). Además, Barrio Parque fue designada como zona de protección histórica, lo que impide la construcción de edificios de más de cuatro pisos de altura en determinadas manzanas, entre otras prohibiciones.

Cuando se habla de mercado inmobiliario, Barrio Parque es un área difícil. La oferta de terrenos libres es prácticamente nula, hay poca rotación de inmuebles y las restricciones a la hora de construir o refaccionar son mayores que las de cualquier otro barrio. “Es un lugar en el que durante muchos años prácticamente no se invirtió”, dice Rodolfo Miani, socio del estudio BMA. Es un mercado cerrado, de mucha reventa y con muy poca renovación.

Actualmente hay una “pequeña ola” de proyectos inmobiliarios que empieza a suplir la escasez de oferta en una zona a la que nunca le faltará demanda, pero que se renueva a cuentagotas. Las cuadras más elegantes (y caras) de Buenos Aires tienen un ritmo propio, tanto en sus calles como en sus vaivenes de mercado.

Villa Devoto: nuevas, viejas y a reciclar

Aunque en algunas partes está cambiando con nuevos proyectos, Villa Devoto también se presenta como un barrio de casas con siestas largas y silenciosas y vecinos lavando el auto en la puerta de su hogar a las 3 de la tarde de un sábado soleado, rodeados de silencio. “Lo primero que hay que decir es que la oferta es variada: hay casas viejas, recicladas, a reciclar, de distintas dimensiones”, apunta Ximena D´Adam, titular de Century 21 D´Adam Villa Devoto.

De acuerdo con la broker, el valor del metro cuadrado de una casa en la zona oscila entre US$1800 y U$S2500, dependiendo también de la cercanía con la plaza, donde floreció la oferta comercial y gastronómica. “Se trata de un producto difícil de tasar”, comenta D´Adam. “Hay propiedades muy grandes, que se han vendido hasta por U$S900.000, y sin pileta”, ilustra, destacando que hay viviendas que están valuadas en más de U$S1 millón.

Se trata de un segmento con poca rotación, asegura la comercializadora. “La gente que compra es la misma de Devoto, que también es un barrio muy aspiracional para toda la zona, y, por otro lado, además, es muy familiar. La oferta está dada por gente que vende las propiedades porque les quedan grandes porque los hijos que se van. Hay casas muy bien recicladas, con agregados de metros cuadrados, con valores que el mercado no está dispuesto a convalidar. Por eso no rotan”, evalúa.

Barrio Naón, un símbolo de ascenso social

Norberto Acosta, titular de la histórica inmobiliaria homónima en el oeste de CABA, habla del barrio Naón, una opción pegada a Mataderos, que surgió como su zona residencial, formado por pasajes con casas bajas, principalmente chalets, dúplex y hasta tríplex, con medianeras. Se trata de un sub barrio, como otros de la inconmensurable Buenos Aires, tales como el Barrio River en Núñez o el Barrio Inglés en Caballito.

Delimitado por las avenidas Juan B. Alberdi al sur; Emilio Castro al norte y General Paz al oeste; y al este por Carhué y Lisandro de la Torre, el barrio brinda un rápido acceso a través de la General Paz. Consta de lotes de 8,66 x 17,50 m, aunque cerca de la general Paz los hay con hasta 60 metros de fondo, con casas reformadas y con mucha estética de los ‘80, con impronta de hogar de una clase media cómoda antes que acomodada. ¿Valores? “Hay propiedades de hasta U$S 400.000″, responde el profesional.

 

“Nació como un barrio residencial para obreros de los frigoríficos”, comparte Acosta, orgulloso de los 75 años de trabajo de su oficina en el área. “Después, los matarifes y comerciantes fueron comprando en la zona, alta, no inundable y cercana a su trabajo, mejorando las casas hasta convertirlo en lo que es hoy”, explica. De acuerdo con Acosta, el barrio Naón en particular y la zona en general, dependen y mucho del crédito hipotecario. Según precisa, los industriales y comerciantes “que hoy están retraídos” siguen siendo los clientes naturales del área, que también interesa a una franja más amplia de la clase media y a la gente joven.

Agronomía, bajo y verde

Ubicado dentro de la Comuna 15, Agronomía está comprendido entre las avenidas San Martín, Salvador María del Carril, Constituyentes y Chorroarín, y las calles Gutenberg y Campana. Es definitivamente verde, gracias a que gran parte de su superficie está ocupada por -claro- la facultad de Agronomía y la facultad de Ciencias Veterinarias, los clubes de Arquitectura y Comunicaciones. Ligado a Villa del Parque en el pasado, también se funde con otro barrio de casas de la ciudad: Parque Chas.

Carlos Tedesco, titular de Tedesco y Asociados, comenta que hay oferta de casas desde los U$S 200.000. “Tal vez, haya algunas por U$S190.000 o 180.000″, especifica, siempre dependiendo del tamaño del lote, hay chicos de 8,66 x 10 o 12 y también los hay más grandes. “Y en relación con el tipo de casa también es variado. Ahora, tengo en ventana casa de cuatro ambientes, con espacio guarda coche, jardín al frente y contrafrente con parrilla y un balcón terraza en el primer piso, con dos baños”, ejemplifica.

“Y en cuanto a quiénes compran estas casas, hay distintos perfiles: puede ser alguien que tiene un cuatro ambientes y no quiere seguir pagando expensas altas, entonces pasa al lote propio”, reflexiona Tedesco. “También hay gente que le gusta vivir en casas porque vivió en casas toda su vida y en relación con los que compran por aquí pueden llegar a ser del barrio o no, aunque, por lo general, se eligen zonas. Y, por último, hay gente que tiene PHs y luego pasa al lote propio, con unos ahorros encima; un lote propio que le da otra libertad, y que es otra forma de vida: sin vecinos, en esencia”.

Fuente: La Nación

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