¿Los precios llegaron al piso?

Analizar los precios de un mercado siempre es un desafío ya que deberíamos entender a qué se debe la evolución en el pasado y si ese movimiento podemos trasponerlo al futuro. Por otro lado, debemos pensar si las variables que le dieron sentido al precio en el pasado siguen afectando de la misma forma. Para poner ejemplos tenemos que discutir, cómo se mueve la oferta y que variables la afectan, así como que variables afectan a la demanda y de qué forma.

La oferta la podemos dividir en dos grandes grupos: los desarrolladores que ofrecen unidades de pozo y a estrenar, y los consumidores finales que ofrecen las unidades que compraron en pozo para “hacer negocio” y los usados de los que quieren desprenderse. Así tenemos tres grandes precios en el mercado: precios de pozo, a estrenar y del usado. Analizando estos precios podemos decir que la variación acumulada del año, de acuerdo a información del índex de Zonaprop, se movieron muy diferentes. Los usados fueron los que más bajaron el precio con un -3.8%, lo cual es absolutamente lógico ya que si quiero vender una unidad usada mi posibilidad de esperar puede ser menor, ya que lo hago por alguna razón personal y no necesariamente como negocio inmobiliario.

Por otro lado, los productos a estrenar bajaron un 1.78% y los productos en pozo un -0.48%. Esto tiene sentido en función de lo antedicho, el producto a estrenar en venta o es del inversor o es del desarrollador y nuevamente el inversor no maneja con gran exactitud los movimientos de los costos, sin embargo, el precio en pozo, que es el que menos bajo se mueve casi directamente con los costos.

Analizando estos costos podemos decir que están en aumento debido a que el aumento del costo de la construcción medido por la CAC le está ganando a la evolución del dólar, por lo tanto, cada vez cuesta más construir un metro cuadrado en dólares, así podemos explicar que los desarrolladores no tengan más margen para bajar los precios.

Por último, podríamos analizar la demanda. Esta tiene dos variables que pueden afectarla en mayor medida, poder adquisitivo y expectativas. El poder adquisitivo se podría incrementar si se diera algún tipo de crédito hacia la vivienda que algunos analistas esperan se pueda dar en el próximo año eleccionario. Por otro lado, si mejoran de alguna manera las expectativas sobre la economía y se entiende que los precios están en el mínimo, podría producirse lo que se conoce como overshooting.

Analizando la evolución del precio podemos decir que de acuerdo al índice de Zonaprop, la caída del año es de -2.8, menor a la de los últimos 12 meses que es de -7.8%. También podemos señalar que el precio promedio es de USD2300. De acuerdo al mismo índice está por debajo de la media de los últimos años 2012-2021, que es de USD 2380; por lo tanto, este valor debería corregir cuando las expectativas se reviertan.

En conclusión, podemos decir que es buen momento para ahorrar en ladrillos o invertir en el mercado inmobiliario. 

Por: Patricio Villagrán, Economista y Gerente Comercial de Sumar Inversión