Alquiler temporario para extranjeros: cómo es el negocio que se potenció con el dólar récord

El precio récord del dólar blue y el prestigio de las universidades nacionales arman un escenario muy favorable para quienes tienen un departamento y optan por el alquiler temporario a estudiantes y profesionales extranjeros.

"Invertí en ladrillos" es un consejo siempre bien recibido por quienes desean tener una renta segura, a mediano y largo plazo, que además les permite conservar valor. Pero los cambios que se produjeron en los últimos años en el mercado inmobiliario hacen tambalear esa recomendación.

Impactos globales como la pandemia, y locales como el desdoblamiento de hecho de mercado cambiario y la fallida ley de alquileres, modificaron un escenario que fluía bajo una forma de oferta y demanda tradicional.

El Covid 19 aceleró el proceso de trabajo virtual y zonas como el microcentro sufrieron un vaciamiento de visitantes diarios y los grandes edificios de oficinas están buscando una nueva fisonomía para continuar siendo útiles y rentables.      

En el caso de la Ley de alquileres, la reforma que extendió plazos en los contratos e incluyó un índice indexatorio anual espantó a los propietarios que hacen cuentas y prefieren no correr riesgos ante una rentabilidad en niveles mínimos.

Aluvión de estudiantes para alquiler temporario

Pero dentro de todo escenario negativo existe un nicho de mercado que se mantiene firme y hacia el que están mutando muchas propiedades: el alquiler temporario para estudiantes y profesionales extranjeros.

El prestigio y la gratuidad de las universidades argentinas siempre fueron características valoradas en la región y ahora se suma la depreciación del peso, lo que forma un combo perfecto para un aluvión de alumnos y egresados que buscan continuar sus carreras o realizar posgrados. 

Hacia ese segmento está orientada desde hace más de 40 años la actividad de Eduardo Muller, encargado del área de "Alquileres temporarios y habitacionales" de Triuputti Propiedades.

Barrios cerca de las facultades es lo más buscado

"Las zonas más buscadas por este segmento son obviamente las que están más cercanas a las facultades . Por ejemplo en el radio de las de Medicina y Económicas, toda la zona de Palermo, Recoleta, Congreso, Once  y Abasto. También hay interés en Tribunales y en microcentro, en este caso por la transformación que se está dando", comenta Muller.

Según el estudio "Best Student Cities 2023" –Mejores ciudades para Estudiantes 2023- realizado por la consultora británica "QS", Buenos Aires se encuentra en el puesto 23 de esa lista, siendo la mejor rankeada de Latinoamérica. El listado lo encabeza Londres. Entre otros aspectos la encuesta evalúa la seguridad, si el costo de vida es adecuado y las oportunidades de empleo que ofrece.

De acuerdo a su experiencia Muller nos detalla el origen de los estudiantes que se instalan en Buenos Aires. "La mayor afluencia es de Brasil, luego aparecen, Colombia, Ecuador, Chile, Venezuela, Perú y Bolivia".

El atractivo del tipo de cambio

Muller le pone números concretos a la llegada de estudiantes extranjeros al país movilizados por un tipo de cambio que les resulta altamente conveniente: "Estudiar en una facultad de Río de Janeiro, por ejemplo, Medicina le cuesta a un alumno 9.500 reales al mes, algo así como $450.000. Por el 25% de esa suma se instala en la Argentina y puede pagar sus gastos de alojamiento y alimentos y a la universidad de manera gratuita. Realmente es muy beneficioso".

En el caso de Colombia la situación es muy similar. De acuerdo a la información que maneja Muller, ese 25% de "costo" para los brasileros sube a un 35% en el caso de los colombianos", lo cual sigue resultando muy atractivo.

Pero la movida no sólo es para quienes están cursando sus estudios regulares, Muller destaca el interés de profesionales recibidos que vienen a Buenos Aires en busca de posgrados.   

Muller pone como ejemplo lo que sucede en Ecuador donde la economía está dolarizada: "A los ecuatorianos un posgrado en medicina les cuesta alrededor de u$s60.000 por cuatro años. Si el profesional se instala acá y puede entrar a la UBA no sólo le resulta gratuito, sino que además en determinado momento ya comienza a cobrar por su trabajo".

Rentabilidad del alquiler temporario está en el 4,8% anual

Dado el actual escenario muchos propietarios de departamentos dispuestos para el mercado de alquiler están comenzando a redefinir sus propiedades para orientarlos este tipo de oferta dado que deben estar completamente equipados.

De acuerdo a los valores actuales del mercado un departamento con todos los servicios incluidos tiene un valor entre $55.000 y $70.000 mensuales y en caso de edificios con amenities se encarece unos $10.000 más, pero Muller aclara que es sólo para un segmento premium y muy limitado.

En caso de buscar mayores comodidades, 2 ambientes, los valores se ubican entre $80.000 y $100.000 y 3 ambientes o más va de los $100.000 a los 120.000 pesos.

Acerca de la rentabilidad para los propietarios Muller explica: "El mejor momento para los alquileres temporarios en relación inversión beneficio fue 2010, cuando la renta oscilaba en 1% del valor de la propiedad. Luego tuvo un descenso de hasta 0,25% y ahora oscila entre 0,35% y 0,40% mensual que hace un promedio de 4,8% anual".

Fuente: IProfesional