jueves 18 de agosto de 2022 - Edición Nº1159

Sector Inmobiliario | 4 ago 2022

Efecto dólar blue

Cuánto bajó el costo de construir una casa en un country y hasta cuándo durará la oportunidad

El índice de junio demuestra que los valores volvieron a ser similares a los de cuatro meses atrás


Después de siete meses con un dólar paralelo muy anclado, durante los cuales el costo de construcción fue creciendo licuando los beneficios para los ahorristas en moneda extranjera, la escalada del blue en el último mes y medio abrió una nueva ventana de oportunidad. 

Con el aumento del tipo de cambio paralelo de los últimos días de junio a $239, el costo en moneda dura bajó de nuevo a niveles de hace cuatro meses atrás, según un informe de Reporte Inmobiliario. Para los analistas y referentes del mercado la incógnita es cuánto va a durar esta ventaja. Mientras que en pesos se espera que los costos continúen subiendo, la incertidumbre está en qué pasará con los precios en dólares a partir de la inestabilidad financiera.

“Hoy el dólar es más atractivo para construir del que teníamos hace unos meses. La situación actual beneficia sin dudas a quienes ya están embarcados en una obra que, tras meses con el dólar estancado, vuelven a tener una diferencia. La gran incógnita es cuánto va a durar esta ventana; cómo va a impactar en los costos en pesos. Si el dólar se va quedando en los niveles actuales se va a ir apreciando mes a mes”, apunta Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario.

¿Cuánto duró la última ventana de oportunidad?

Luego de una fuerte baja de los costos medidos en dólares a mediados del 2020 por devaluación, -en mayo de 2020 llegó al mínimo histórico con US$776,23/m², en plena pandemia- el costo comenzó a subir paulatinamente y tuvo unos meses de estabilidad desde marzo del 2021 a enero del 2022. De febrero a mayo de este año los costos se comenzaron a disparar en moneda dólar, haciendo que prácticamente se pierda todo el beneficio de las fuertes devaluaciones para los ahorristas. Durante los últimos siete meses, el dólar mantuvo casi la misma cotización, con fuertes incrementos en pesos.

Ahora, hay que ver cómo sigue la situación del dólar y como repercuten las medidas económicas que tome el Gobierno, luego de una jornada marcada por una fuerte incertidumbre política, que culmina con el anuncio de la creación de un “súper” ministerio de economía encabezado por Sergio Massa. Tras una semana de alta volatilidad, la divisa estadounidense bajó $12 del cierre de ayer y cotiza a $314 para la venta. Aún así, al observar el recorrido que realizó en el mes de julio, sigue $75 más arriba.

Todo dependerá de si tenemos una devaluación como la de 2018 o la de 2020. Si se asemeja a 2018, el dólar se mantiene en estos nuevos niveles y esta ventana dura lo que la inflación tarde en alcanzar a la devaluación, si es que pasa”, advierte el economista Federico González Rouco, especializado en mercado inmobiliario. Por el contrario, el escenario cambia en caso de que la situación se asemeje a la de 2020. “Si el dólar comienza a bajar, cosa que está sucediendo, si la suba a $330 fue pura exageración, durará poco.”

El informe de Reporte Inmobiliario detalla que el costo de construir una vivienda de categoría premium en un country o barrio privado, se acercó a los $376.000/m² a fines de junio. En tanto, el valor del metro cuadrado en dólares descendió en junio a US$1573, por debajo de los US$1764 registrados en mayo, cuando se acercaron al pico del 2017-2019, cuando salieron los créditos hipotecarios UVA. En ese entonces, en noviembre de 2017 llegó a los US$1836,09/m².

Con la suba del blue en los últimos días de junio y la abrupta escalada de la semana pasada, generaron una fuerte devaluación que hizo bajar aún más los costos. ¿Qué se puede esperar para el índice de julio? Los especialistas estiman un incremento en los costos en pesos del orden del 20% debido a los efectos inmediatos de la devaluación, y con un dólar a $314 (al cierre de hoy), el costo medido en esta moneda se ajustará aún mucho más, retrotrayéndose a niveles promedio que se vieron durante casi todo el año 2021.

Más allá de la baja en los costos en dólar billete que es importante, el gráfico compartido en el informe muestra que con un dólar que llegó a $337 es impensado volver al boom que se vivió en obras particulares en el segundo semestre del 2020.

Gómez Picasso añade que, respecto al ritmo de devaluación, lo que percibe el mercado es que el dólar estaba pisado desde hace varios meses y se esperaba un salto, aunque quizás no tan abrupto. “Sabemos que si el dólar se queda en cierto nivel y los costos en pesos siguen aumentando esa ventana de oportunidad para el tenedor de dólar billete se licúa rápidamente. Hay que ver cómo evoluciona y qué pasa en los próximos meses con el incremento de los costos en pesos. Este será un punto clave. Hoy depende más del ritmo de inflación. Es difícil predecir, nadie imaginaba una devaluación en dos semanas del 30 por ciento.”

Aún en el escenario actual de inestabilidad, la construcción por los bajos costos en dólares es una apuesta segura al ahorro como refugio de valor. “La economía sigue generando y da muchos excedentes. ¿Dónde se ponen esos excedentes en la Argentina? Si tengo dólares con 8% de inflación en Estados Unidos, ya no es gratis, y si el costo de la construcción está bajo, lo pongo ahí”, explicó el economista Esteban Domecq en un encuentro organizado por Reporte Inmobiliario. En este sentido, consideró que hoy “ganan los que apuestan a los barrios cerrados y los proyectos con inversores que apuestan a largo plazo. Si voy a construcción mi perspectiva de retorno es a cinco o 10 años”, dijo.

La medición que realiza Reporte Inmobiliario es sobre la base de una vivienda con muy buen nivel de terminaciones, en dos pisos y con una superficie de 315 m², que alcanza un costo que se acerca a los $118.490.534, lo que se traduce a un total de U$S495.534 medidos por la cotización del mercado marginal de divisas.

Sin embargo, el costo puede variar dependiendo la calidad de materiales, el momento de compra y el tiempo de la obra.

Fuente: La Nación

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