La paradoja de las propiedades: bajan de precios, pero hay poca demanda

El mercado inmobiliario comienza lentamente a despertar. De a poco y sobre todo en las periferias de las grandes ciudades. El repunte de ventas se produce por la baja de precios generalizada desde inicios de 2019 (35%), pero aun así la mayoría de los propietarios no se resigna. Un dato ilustrativo es que en Capital el 8% de las propiedades está a la venta pero “un 70% está muy por encima de los valores reales”, dice Fabián Achával, economista y titular de la inmobiliaria homónima.

El dato surge de la comparación de precios que se publican con respecto al cierre de operaciones concretas. El estudio que elaboran en conjunto varias inmobiliarias refleja las enormes distorsiones del mercado: volatilidad del dólar, cepo cambiario, falta de crédito y Ley de Alquileres. En CABA hay 163.000 propiedades a la venta. De ese total, 138.000 son departamentos, casas y PH. La mayoría está hasta 60% por encima del valor de mercado. Un 11% está en precio, pero el 19% restante está por debajo.

“Esto significa que 41.000 propiedades reflejan el precio real o están en oferta”, resume Achával. La acumulación de stock se inició en abril de 2018, en paralelo con los grandes saltos del dólar. “Hace 3 años, había 40.000 inmuebles a la venta, que es el promedio histórico en la Capital. Hoy hay cuatro veces más y mucha mercadería está fuera de precio”, dice Daniel Bryn, propietario de la inmobiliaria del mismo nombre.

En el sector creen que la oferta está sobredimensionada ya que muchas propiedades, “con los valores actuales, son casi imposibles de vender”. En Capital repuntaron las escrituras (en junio se concretaron 3.000, lo que representa una suba del 23% interanual). En el acumulado del primer semestre son 13.000 operaciones, muy por debajo del mismo lapso de 2018 (31.332). En Provincia la situación es mejor, pero sigue la tendencia de Capital. “El año pasado fue muy malo, ahora no es tan malo”, describe Bryn.

Todavía no está claro si los precios continuarán cayendo. Algunos creen que todavía pueden bajar más, pero hay otros que dicen que tocaron piso. “El mercado inmobiliario está muy golpeado y no hay ánimo para comprar”, interpreta Diego Cazes, de LJ Ramos. Por otro lado, el experto sostiene que la mejora en la Provincia tiene que ver con la pandemia, que modificó la forma de trabajar. “Yo creo que esa euforia terminó”, dice.

La mayoría de las 163.000 propiedades a la venta en la Capital son departamentos. Son 119.000 y representan el 73% del total. El resto son PH (7%), casas, terrenos, locales y oficinas (4%, cada uno), y cocheras (3%). Según un informe de Invertire en base a datos del portal ZonaProp, los barrios con mayor oferta son Puerto Madero (20%), San Telmo (16,6%), Núñez (14,6%), Parque Patricios (14,5%), Villa Urquiza (13,6%), La Paternal (13,2%) y Belgrano (12,8%).

Según datos de Zonaprop, en CABA el precio promedio del metro cuadrado es de US$2.265. “Todos los barrios registran bajas interanuales de precio, excepto Montserrat que aumenta un 2,8% en el año”, dice el informe y detalla: “Aquellos que menos bajaron son Puerto Madero (1,7%), Monte Castro (4,5%) y Santa Rita (6,2%). Y los de mayor baja son Nueva Pompeya (14,6%), Agronomía (10,6%) y Parque Patricios (10%)”.

Bryn sostiene que “hace 40 meses que el metro cuadrado del usado viene cayendo”. Ariel Champanier, de Re/Max Premium, comenta que “las bajas menores fueron en las zonas premium. En los barrios de clase media baja (Flores, Floresta, San Cristóbal, Congreso, Agronomía y Barracas) cuesta más vender”. Lo curioso es el fenomenal descalce entre los precios publicados con los que se cierran las operaciones. Los analistas reconocen que están desconcertados.

“En CABA, desde hace 6 meses observamos un amesetamiento en los precios de venta. Es decir, que dejaron de caer. Por el contrario, en la provincia de Buenos Aires los valores se recuperaron y en algunos casos, hoy están por encima de la prepandemia”, explica Alejandro Bennazar, titular de la CIA (Cámara Inmobiliaria Argentina).

En el mercado argumentan que esto tiene que ver con los efectos de la pandemia y el largo período de confinamiento obligatorio, el auge del trabajo remoto y la búsqueda por parte de mucha gente de vivir en áreas alejadas de los grandes centros urbanos. Dicen que esto es parte de una tendencia global y que se repite también en el interior del país.

En la Argentina hay 6,36 millones de propietarios. El dato surge de la encuesta permanente de hogares que elabora el Indec. Según una encuesta realizada por Reporte Inmobiliario, el 74% desearía mudarse. “Si vamos a las causas, la mayoría quiere tener parque, jardín o terraza: (37,9%).Un segundo grupo afirma que quiere cambiarse de barrio o localidad (27,7%)”, enumera Germán Gómez Picasso, fundador y director de esa consultora

De querer a poder hay un largo trecho. Porque las dificultades para el negocio inmobiliario persisten, sobre todo las trabas para operar con dólares y la falta de crédito hipotecario, un mal crónico en la Argentina. “Toda la actividad (la construcción y las operaciones de compraventa) están por debajo de los parámetros normales”, señala Emilio Caravaca Pazos, presidente de la FIRA (Federación Inmobiliaria de la Republica Argentina).

El directivo dice que la realidad del AMBA se repite en casi todo el país. Mayor contracción en las grandes ciudades y las capitales de provincia y una situación más aliviada en las áreas suburbanas. En cuanto a valores, Caravaca Pazos sostiene que la resistencia de muchos propietarios a bajar los precios “favorece al que lo hace”. Y agrega que en la actualidad, “la demanda no valida la oferta y por eso hay sobrestock”.

Para Cazes, la migración hacia los espacios verdes terminó y hoy muchos pretenden retornar a las ciudades. No obstante, la vacancia en las oficinas en los mejores edificios del centro porteño está en torno al 17%. “Todavía es muy alta”, grafica.

Refacciones, compras y alquileres

Los precios de las propiedades continúan cayendo. Algunos creen que tocaron piso, pero hay opiniones en contrario. Por lo pronto, un informe del portal especializado ZonaProp indica que en CABA, el precio promedio del metro cuadrado hoy es de US$2.265. “Todos los barrios registran bajas interanuales de precio, excepto Montserrat que aumentó un 2,8%”, señala.

También detallan el valor promedio del metro cuadrado en distintas áreas del país. Por ejemplo, en GBA Norte: US$2.251. En GBA Oeste y Sur: US$1.728. En la ciudad de Córdoba el precio medio del metro cuadrado es de US$1.132 y en la ciudad de Rosario se ubica en US$1.537. Los expertos aseguran que, en líneas generales, la tendencia a la baja es bastante generalizada y que “lo único que se vende es lo que está en precio”.

El panorama para los alquileres continúa complicado por la escasez de oferta. Muchos propietarios se retiraron del mercado a partir de la sanción de la Ley de Alquileres. No obstante eso, el informe de ZonaProp señala que los precios subieron pero “apenas debajo de inflación”.

En mayo, el alquiler de un 2 ambientes en la Ciudad estaba en promedio en $60.262 por mes, esto es un 6% por encima del mes anterior. “En 2022 los alquileres acumulan una suba de 28,5% y la oferta de departamentos se mantiene acotada”.A pesar de que hubo muchos proyectos para modificar o derogar la controvertida Ley de Alquileres, hasta el momento no pasó nada. Sobre esta cuestión, el director de Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso, dice que “la renta por alquileres mejoró debido a la falta de oferta y la suba de precios”.

Esto impacta parcialmente en el negocio inmobiliario. Los más buscados por los inversores son los monoambientes, que son los más golpeados en la actualidad. “Lo que más se vende hoy son los 3 ambientes, que representan el 30% de las ventas. Después vienen los de 2 ambientes (26%) y los de 4 ambientes (20%). El de 1 ambiente está subrepresentados ya que al inversor no le resulta atractivo”, dice Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria.

Como es habitual, los costos de la construcción mejoran cuando salta la cotización del dólar. Por lo menos para los que tienen divisas guardadas debajo del colchón. Según Reporte Inmobiliario, a pesar de la suba de precios de los materiales, los costos para remodelar baño y cocina para los ahorristas en dólares billete mejoraron”.

Si se toma “la cotización del dólar blue de fines de julio, para remodelar baño y cocina de un departamento estándar, habría que invertir casi $2,4millones, equivalentes a US$ 8.053 dólares. Debido a las últimas devaluaciones, esto representa US$1.579 menos de los que se necesitaban tres meses atrás”. A comienzos del 2018 se necesitaban US$17.070 para realizar los mismos trabajos. Así las cosas, en la actualidad el costo de remodelar ambos ambientes se encuentra un 52,78% por debajo”.

Hay otro factor que impulsa tanto la construcción como la compra de propiedades como refugio de valor. Gómez Picasso señala que “el ahorrista de dólares tradicional ve que la moneda americana se está devaluando y en algunos casos opta por volcar parte de sus ahorros al sector inmobiliario y a la construcción”, dice. Agrega también que “esto generó más ventas de inmuebles y también obras, que van desde la edificación de casas hasta ampliaciones y remodelaciones”.

Pero pese al repunte en la cantidad de escrituras que se registra sobre todo en la provincia de Buenos Aires, en las inmobiliarias prevalece la incertidumbre y el pesimismo. La mayoría cree que con los precios actuales, “este es un buen momento para comprar”. Otros consideran que los valores podrían continuar cayendo, “pero no mucho más”.

Fuente: Clarín