miércoles 21 de febrero de 2024 - Edición Nº1711

Sector Inmobiliario | 14 mar 2023

Pasaje Rivarola

Cómo es vivir, trabajar y caminar por la única cuadra de Buenos Aires con arquitectura en espejo

En 1924 se creó este pasaje con edificios idénticos enfrentados en ambas veredas que ofrecen locales, oficinas y viviendas; cuál es el precio de las propiedades en esta calle que se convirtió en un punto turístico único dentro de la heterogeneidad de la Ciudad


En una ciudad de estilos diversos, como es Buenos Aires, la simetría entre las construcciones no es fácil de encontrar. Llamativamente, una de las pocas excepciones entre los 48 barrios porteños tiene lugar en pleno macrocentro: allí se esconde la única cuadra en la que las propiedades están espejadas entre sí. Se trata del pasaje Dr. Rodolfo Rivarola, que une las calles Juan Domingo Perón y Bartolomé Mitre, un refugio de silencio y elegancia en medio de la escena urbana. Algunos de los residentes llegaron de casualidad, pero hay quienes buscaron especialmente alquilar o comprar en estos 100 metros originales.

Los ocho antiguos edificios, enmarcados por cuatro cúpulas, conviven con locales históricos, y todas las fachadas tienen una réplica enfrente.

El efecto se intensifica al recorrer el pasaje porque se trata de una calle angosta, que atraviesa una manzana del barrio de San Nicolás.

“El pasaje tiene algo muy inusual en la arquitectura de Buenos Aires: la homogeneidad. La Capital Federal es heterogénea, con edificios de distintas alturas, fachadas y antigüedad porque se construyó en momentos distintos. En cambio, en Rivarola ves algo perfecto en el mismo momento y lugar”, afirma Emiliano Espasandin, arquitecto de la Universidad de Buenos Aires y magíster en Arquitectura y Urbanismo en SCI-Arc, Estados Unidos.

El especialista detalla que los edificios de planta baja y cinco pisos están construidos con el manual de la arquitectura francesa del siglo XIX: caracterizada por el estilo racionalista o moderno que promueve un uso funcional del espacio y de la distribución de los elementos y el neoclasicismo. En ese sentido, explica que las construcciones en el pasaje son una muestra de lo que se ve en París: un tejido urbano homogéneo.

Un plan disruptivo

El 1924 se comenzó a construir el pasaje, cuando la compañía de seguros La Rural, fundada en 1894 y propietaria de los terrenos, llevó a cabo el trazado de la calle y edificaciones solo para alquilar departamentos. Esa era una característica de los inmuebles que se construían en la época, ya que la ley de Propiedad Horizontal vigente hasta 1948 dictaba que estas construcciones solamente podían destinarse a las inversiones para obtener rentas a cambio.

Pero el giro de rosca del masterplan fue innovar en la estructura urbana con la creación de aquel nuevo pasaje. Para el urbanista, esta cuadra rompe las reglas porteñas en cada aspecto que puede. “No es menor que el edificio se haya hecho en un pasaje: casi una trampa en la grilla que le saca el jugo a la manzana clásica de 100 varas por 100 varas y la subdivide en dos para agregar dos frentes más y que aparezca el pasaje; es muy interesante”, opina. Desde su visión, el conjunto de edificios mellizos no tendría tanta potencia si no estuviese construido en una calle angosta.

El diseño fue obra del estudio de arquitectos Petersen, Thiele y Cruz, cuyos nombres están grabados en la fachada de cada uno de los edificios que componen la cuadra. La construcción, en tanto, terminó en 1926 y fue ejecutada por la empresa alemana Geopé (Compañía General de Obras Públicas SA), responsables de otras edificaciones icónicas de la ciudad como el estadio de Boca Juniors, el Obelisco, el Correo Central y el Colegio Nacional de Buenos Aires.

Tres décadas pasaron hasta que el decreto N° 13.929 dispuso que la calle cambie de nombre de La Rural, como se había bautizado, a Dr. Rodolfo Rivarola, en conmemoración al centenario del nacimiento del abogado, docente, filósofo y juez argentino.

No fue hasta los años 90 que la zona que comprende este pasaje y el de La Piedad -ubicados a dos cuadras de distancia- se declaró como área de Protección Histórica (APH). “La homogeneidad edilicia de ambos pasajes, así como las cualidades arquitectónicas y ambientales que los caracterizan, creando ámbitos silenciosos en el contexto de un área céntrica, contribuyen a asegurar la calidad de vida de la población”, dispone el Código de Planeamiento Urbano sobre esta área y que regula, entre otras cosas, la protección del patrimonio histórico.

Una perla en el océano urbano

Más allá del estilo singular, hay otra característica de esta cuadra que escasea en la ciudad: la calma. “Es un lugar precioso, silencioso y muy tranquilo”, confirma Fernando, encargado de la histórica librería del pasaje. Parte de esta paz podría explicarse por el poco tránsito que hay alrededor ya que se encuentra en la zona del centro donde no se puede circular con vehículos sin autorización vigente de 11 a 16hs y además está prohibido estacionar.

La originalidad y la ubicación se conjugan para que sea un lugar atractivo para el turismo. “Hay muchos extranjeros que vienen solos o en tours, ya que estamos cerca de la Avenida de Mayo, el Palacio Barolo y el pasaje La Piedad”, cuenta el comerciante, que atiende clientes de variadas nacionalidades. Además, no son pocas las figuras conocidas que eligieron vivir en esta elegante cuadra de bajo perfil. Exmiembros del Congreso, músicos y artistas del Teatro Colón tienen domicilio en esta particular calle porteña.

En medio de la calma, conviven algunos negocios históricos de la zona como la ferretería Gata y el local de Vidrierías del Centro en los que, según los vecinos, “se consigue lo que no tiene nadie”. Así como algunos rubros permanecen en pie, otros dejaron sus huellas para que no los olviden. En el 134 sigue sobresaliendo el reloj de agujas del local conocido como “La Chacarita de los relojes”. Especialista en piezas antiguas, Miguel Raab reparaba relojes de no menos de 50 años de antigüedad y llegó a guardar 70 toneladas de despertadores en su depósito, que se pesaron para el libro Guinness. Pese a que bajó sus persianas hace más de diez años, sigue apareciendo gente por la cuadra que pregunta por el negocio.

Poco conocido es que allí existe el Museo de la Mujer Argentina que, junto a la Librería de la Mujer, organizan cada tanto presentaciones de libros o galerías de arte en la calle. También hay una imprenta, una sucursal del registro automotor, una carpintería y una casa de música, por mencionar algunos negocios. Todos tienen, por supuesto, un local mellizo enfrente.

El estilo Beaux Arts de la cuadra creó el escenario perfecto para que se filmen publicidades y ficciones. De hecho, allí trascurre la escena de la candidata al Oscar Argentina, 1985 en la que se ve al personaje del fiscal Luis Moreno Ocampo (interpretado por Peter Lanzani) corriendo por la noche cuando es perseguido por un auto. También fue locación de la serie Santa Evita (2022), que relata los eventos posteriores al fallecimiento de Eva Perón. En esas secuencias se pueden observar de refilón las imponentes entradas de mármol y el trabajo de herrería en los balcones.

“Cuando vienen los rodajes se transforma todo y, como suelen filmar de noche, a veces se torna un poco molesto. Por ejemplo, cuando recrearon el funeral de Evita decoraron todo con velas y fotos. También le pusieron un filtro a las luces para que parezcan amarillentas y viejas, pero se lo olvidaron puesto y vivimos unos meses con menos luz”, relata Dorina, vecina del pasaje desde 2017.

Una tendencia importada

Hoy en día, una de las tendencias que predominan en el mercado de real estate es que los edificios sean de usos mixtos y para Espasandin los edificios de Rivarola son el “ejemplo pionero de esto”. Lo que en la actualidad parece innovador, es una práctica clásica de las capitales europeas de hace 100 años.

“Los edificios en París suelen dividirse en tres partes: un primer piso comercial, del segundo al cuarto serían el cuerpo típico de un edificio y generalmente en el último piso hay un desarrollo distinto”, describe el urbanista. Efectivamente, en Rivarola hay locales comerciales en la planta baja y en los pisos de arriba se mezclan consultorios, oficinas, galerías de arte y residencias. Se trata de edificios que funcionan como “ciudades de un minuto” por la variedad de unidades que los componen, lo que según el especialista permite que “siendo homogéneos, cada uno puede tener su propia identidad per se”.

A pesar de que el multitasking de cada edificio se parece al ritmo de los más nuevos, por dentro mantienen un gen centenario. “Siempre me gustaron los departamentos antiguos, de techos altos y ambientes amplios con piso de madera y acá, además, tiene el encanto de que está espejado”, dice Efraín, un vecino oriundo de Santa Fe que eligió alquilar en el pasaje porque le encanta el lugar y siempre soñó con comprarse un departamento allí.

Por dentro, los edificios también están amparados por el Código de Planeamiento Urbano. Éstos tienen protección a nivel estructural que los clasifica como “edificios de carácter singular y tipológico, que por su valor histórico, arquitectónico, urbanístico o simbólico caracterizan su entorno o califican un espacio urbano”. Según el Código, se debe proteger el exterior del edificio, su tipología, los elementos básicos que definen su forma de articulación y ocupación del espacio, permitiendo modificaciones que no alteren su volumen. “Eso quiere decir que los edificios no se pueden demoler, no debería haber modificaciones sustanciales en sus fachadas, deben conservarse los espacios comunes de cada uno -por ejemplo, hall, escaleras y ascensores- pero las unidades funcionales sí se pueden modificar internamente”, explica Marina Vasta, Gerente Operativa de Patrimonio Arquitectónico y Urbano (APH) del gobierno de la Ciudad.

Con esta regulación en mente, muchos podrían cuestionar las decisiones que se toman acerca del mantenimiento de las fachadas. ¿Se tienen que pintar los dos edificios enfrentados del mismo color? ¿Tienen la misma administración? La respuesta para ambas preguntas es que no, ya que cada consorcio que maneja el funcionamiento del edificio tiene derecho a elegir los tonos que tiñen su frente. Tal es así que al pasear se puede notar la diferencia de colores. Además, la alta frecuencia de manifestaciones dada su cercanía con el Ministerio de Desarrollo Social de la Nación siempre deja la marca de algún grafiti que debe ser nuevamente removido.

Un precio de oportunidad en una zona a contracorriente

Son varias las propiedades sobre Rivarola que están publicadas en venta. Los departamentos no bajan de los US$190.000 en el caso de los 162 m² y llegan hasta US$250.000 en el caso de los de 233 m². Si bien parecen precios de oportunidad, hay que contemplar que en la zona los departamentos manejan el mismo rango. Por ejemplo, sobre Talcahuano, la calle paralela, un departamento de cuatro ambientes se comercializa a US$140.000, uno de tres ambientes a US$79.000 y un dos ambientes a US$59.000.

Son diversas las razones que motivan a los residentes a mudarse a esta calle. Vecinos como Dorina le comentan que encontraron en el pasaje un lugar cercano a sus puntos de interés por un precio conveniente mientras que otros, como Efraín, manifiestan su deseo de pasar sus días allí por el encanto que transmite.

En parte, la baja de valores se debe a la escasa demanda registrada en la zona y los especialistas inmobiliarios señalan que esto dificulta una correcta tasación para las propiedades. “Las oficinas y departamentos en venta tienen escasas consultas y los dueños son reticentes a retasar. A la gente le encanta el edificio y la historia pero no para comprar”, analiza la martillera Analía Zárate, de Zárate Gestión Inmobiliaria.

Coinciden con la especialista los profesionales de RE/MAX, quienes destacan que “las unidades no tienen casi consultas y a pesar de haberlo bajado de precio no hay interesados”, y agregan que los dos puntos fundamentales en los que los propietarios se guían para tasar las unidades en venta allí son la ventaja de la tranquilidad y la desventaja de la inseguridad, ambos por una misma razón: la baja circulación en la cuadra.

Según el monitor del portal inmobiliario Zonapropel valor del metro cuadrado en esa zona del macrocentro promedia los US$1762. Precisamente en las cuadras que rodean esa manzana los valores de los inmuebles usados rondan entre US$1679/m² y US$2300/m², de acuerdo al relevamiento de Reporte Inmobiliario que analiza los valores cuadra por cuadra.

Sin embargo, Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario, sostiene que “por más que el valor en relación al metro cuadrado sea atractivo va a ser difícil vender esas propiedades”. Esta dificultad puede deberse a varios factores, entre los que menciona la descentralización de las ciudades hacia el verde, la tarea del mercado inmobiliario en la Ciudad para recuperar los niveles de escrituras pre pandémicos a pesar de que los precios hayan caído un 40%, la inseguridad, la frecuencia de manifestaciones en su cercanía y que -en ese contexto- “por esos tickets los compradores pueden conseguir en una zona residencial y mejor posicionada, como el corredor norte o en Caballito, departamentos usados más nuevos que los que hay en el pasaje y apenas más chicos, claro que no con la misma historia y valor arquitectónico”.

Los alquileres acompañan esta tendencia de precios de oportunidad. Mientras que de acuerdo al relevamiento de Zonaprop los valores pedidos para unidades de dos ambientes rondan los $88.594 por mes, en el pasaje un vecino que pidió no mencionar su nombre admitió pagar $130.000 al mes sin contar expensas por un departamento de cinco ambientes.

En el rubro de oficinas, se replica la misma realidad. “Tenemos espacios de trabajo sin seguridad de 120 m² que se ofrecen a $80.000 o $100.000 por mes y se alquilan, pero si superan ese valor no tienen ni consultas”, cuenta Zárate. Asimismo, advierte que las oficinas pagan expensas de entre $50.000 y $70.000 al mes “por lo que el alquiler es casi igual al monto que tienen que abonar de expensas”.

Observa también que la falta de movimiento comercial y profesional obligó a que muchas oficinas de diferentes rubros y financieras se reubiquen en otros barrios porteños, en un contexto en el que el micro y macrocentro buscan reposicionarse y recuperarse de la vacancia que dejó la pandemia. Si bien existe un plan del Gobierno porteño que incentiva la conversión de inmuebles a través de beneficios impositivos y créditos, el pasaje Rivarola no entra en la zona de promoción y, según la martillera, “los propietarios no quieren alquilar estas oficinas como viviendas porque no tienen cocina o baños aptos para ese fin”.

Fuente: La Nación

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