A tres años de la pandemia, cómo se recuperó uno de los mercados más golpeados

La pandemia impactó de lleno en el mercado de oficinas. La llegada del home-office cambió por completo las formas de trabajar y obligó a las compañías a adecuarse al nuevo escenario. Hoy el negocio vuelve a resurgir: las empresas apuestan a la compra de metros cuadrados para canalizar el sobrante de pesos y los valores de las oficinas empiezan a recuperarse.

Según los datos de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, en Buenos Aires el mercado tuvo una recuperación y cerró 2022 con una vacancia del 14,5% en oficinas corporativas. Esto significó una caída interanual del 6,6% . Además, marcó una absorción neta positiva de 23.835 metros cuadrados (m2) para el último semestre, registrando de este modo el primer período con un indicador positivo desde la llegada del Covid.

"La pandemia se fue pero nos dejó ciertas tendencias. Uno antes veía la oficina como un lugar donde se iba a trabajar todos los días y eso no estaba en discusión. En cambio hoy no se puede reclutar talento sino consideras el home-office", explicó Domingo Speranza fundador y presidente de Newmark. Estas nuevas formas de trabajar obligaron a las empresas a modificar los espacios de trabajo. "Es importante que hablemos de oficinas como espacios similares al living de tu casa. Los amenities y los ambientes amplios y luminosos son muy valorados" , reconoció el empresario inmobiliario.

Hoy son cada vez más las compañías que piden asesoramiento para construir espacios de trabajo agradables y que atraigan a los nuevos talentos. "El objetivo para nosotros es transformar a las empresas en espacios de trabajo similares a los que ofrecen compañías como Google", agregó.

Crecen las ventas

Según los datos de Cushman & Wakefield, el precio promedio total de alquiler de oficinas clase A en Buenos Aires finalizó en 2022, con un valor de u$s 23,71 por m2 - expresado en dólares oficial-, lo que pronunció la tendencia a la baja, con una variación de 4%, respecto al año anterior. Ahora, los valores de venta parecen defenderse mejor y si bien se despreciaron comparado a los números pre-pandemia empiezan a recuperarse.

"Los precios de las oficinas en venta bajaron, pero no se destruyeron", explicó el número uno de Newmark. Las empresas, ante el exceso de pesos y la imposibilidad de giran divisas al exterior, apuestan a la compra de inmuebles. De esta forma el mercado se dinamiza generando un incremento de operaciones.

"Ya desde el último año de la presidencia de Mauricio Macri, las empresas comenzaron a tener una acumulación de pesos y con el cepo no podían girarlo al exterior. Una de las opciones era comprar ladrillos para convertir ese dinero en moneda dura", contó José Ignacio Viñas, director general de real estate comercial de Cushman & Wakefield para Argentina & Uruguay.

Para el empresario inmobiliario "lo que está pasando es que las empresas siguen comprando oficinas porque entienden que cambie o no el gobierno -ante las elecciones presidenciales de octubre- el levantamiento del cepo será progresivo y podría demorar por lo menos tres años". En ese sentido agregó; "siempre que haya déficit fiscal la medida restrictiva va a continuar".

Si bien los valores de las oficinas a la venta se recuperan, hay una zona que no escapa a la crisis y a los coletazos de la pandemia. El microcentro, concentra los precios más bajos y las tasas de vacancia más altas. "Se evidencia una gran variedad de ofertas, y al mismo tiempo poca demanda por parte de las empresas", indicó Andrés Di Nallo, Broker de la división oficinas de Adrián Mercado. Pocos apuestan a esta zona y resurgen con fuerza nuevos polos de trabajo.

Lo más buscado

"Catalinas se recuperó muy bien. De hecho, el 90% de las operaciones del último año se hicieron allí", indicó Viñas. Esto se vio impulsado sobre todo por las innumerables ventas de IRSA en su edificio más nuevo en Della Paolera. El holding invirtió más de u$s 110 millones en la torre que se inauguró en 2021 en medio de la pandemia. De un total de 30 pisos, más de la mitad se vendió en los últimos dos años a empresas como Globant y el banco Santander.

"La vacancia sigue siendo mayor que la pre-pandemia. Vamos bajando mes a mes pero todavía no se igualaron los números de 2019. Deberíamos estar cerca del 10% y hoy, por lo menos, tenemos 4 puntos por encima ", reconoció Viñas.

Otra de las zonas que tomó relevancia, post pandemia, es la arteria de Libertador. "Desde Núñez, Belgrano y Palermo, se está empezando a vender. Nosotros vemos mucho interés por esta zona al igual que Catalinas", agregó por su parte Nicolás Ferrero, Research Manager de CBRE Argentina.

"El edificio de oficinas de Mirabilia en Palermo Hollywood está teniendo muchos interesados. Esta zona es una de las más demandadas por las empresas", agregó Ferrero en relación al nuevo desarrollo en Nicaragua y Humboldt. "Otra tendencia que también empezamos a notar en los últimos meses es que las empresas buscan comprar edificios enteros", agregó el especialista.

En relación al polo de Catalinas, a pocos metros de Retiro, Ferrero apuesta a una recuperación en el corto plazo. " Este año la constructora Consultatio va a comenzar su desarrollo allí aumentando la oferta y poniéndole valor", explicó. Desde la empresa que lidera Eduardo Costantini aseguraron que el emprendimiento -que será de usos mixtos- está previsto para el segundo semestre de este año, pero aún están ultimando los detalles finales.

Lo que está claro es que las empresas buscan espacios alejados del microcentro y más cercano a las zonas residenciales en donde los edificios ofrezcan espacios modernos y adaptados a las tendencias post pandemia. "Buscan oficinas con muy poco por hacer a niveles arquitectónicos, muchas veces amobladas y en zonas con edificios o torres modernas como por ejemplo el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires desde Palermo a Núñez" , agregó Di Nallo.

Según los datos relevados por Cushman & Walkfied, en Buenos Aires, la superficie que se está construyendo actualmente es de 243.718 m2. La mayor parte de esta superficie ya debería haber sido entregada, pero las fechas de finalización fueron aplazadas por la pandemia. "Empezamos a ver nuevos proyectos de oficinas. Hoy las desarrolladoras apuestan a este mercado porque hay movimiento como consecuencia del excedente de pesos que tienen las compañías y que no pueden girar al exterior", agregó Ferrero.

Logística, el mercado ganador

Dentro del segmento inmobiliario corporativo, el mercado industrial es el gran ganador de 2022. Con un aceleramiento en la atracción de demanda, cerró su balance con indicadores positivos y valores con una leve alza. Además hoy hay una tasa de vacancia con tendencia a la baja. "Hay indicadores favorables y una propuesta atractiva para la diversificación de las inversiones con una rentabilidad cercana al 7% anual", explicaron desde Newmark.

El crecimiento exponencial del e-commerce viene fortaleciendo positivamente la demanda del sector logístico. Según datos de la Cámara de Comercio en Argentina (CAC) el comercio electrónico creció un 73% en primer semestre de 2022 respecto al primer semestre del 2021. Por lo que de mantenerse este nivel de demanda se espera en 2023 un contexto de escasez de espacios ante la baja producción de nuevas naves y la alta demanda del mercado.

"El triángulo de San Eduardo en Zona Norte es históricamente el que concentra mayor demanda. Hoy este polo está saturado y se está migrando a la altura de Pilar. Allí observamos nuevos desarrollos y una fuerte demanda", indicó Ferrero de CBRE.

Los datos de Newmark muestran una absorción neta del último trimestre de 2022 con números positivos con 33.766 m2 y un acumulado anual de 142.356 m2 , cercano a los valores presentados en 2018. En términos de metros cuadrados en los últimos meses de 2022 se registraron 131.710 m2 disponibles, cifra que supone un descenso del 35,5% respecto del mismo período del año anterior, por lo que la oferta continúa en descenso y sin ingresos inmediatos.

La tasa de vacancia se ubicó en 7,3%, con una tendencia a la baja y cerró con 1,8 puntos porcentuales menos que el período anterior.

Fuente: Cronista