Impacto de Airbnb en los alquileres

A partir de la salida de la pandemia, y con el boom del turismo, la cantidad de viviendas ofrecidas para alquiler temporario creció exponencialmente, apalancadas en una gran cantidad de turismo receptivo (la Argentina es un país barato en dólares) y la facilidad para coordinar la oferta y demanda que brindan las plataformas.

Este crecimiento se da fundamentalmente en los grandes centros urbanos, con Buenos Aires a la cabeza. Pero también en ciudades medianas o chicas donde el turismo tiene un peso considerable. La crisis habitacional en ciudades como San Martín de los Andes y Ushuaia está escalando de forma dramática. En esta última, el Concejo Deliberante acaba de votar la Emergencia Habitacional, lo que impide que se incorporen nuevas viviendas al alquiler temporario; además de otras políticas que seguramente se impulsarán a partir de la sanción de esta normativa.

El veloz crecimiento de los alquileres temporarios está vinculado también a la inestabilidad macroeconómica. En el contexto actual, la posibilidad de acceder a una renta dolarizada es sumamente tentadora para quienes tienen propiedades en disponibilidad. De esta forma, la demanda de alquiler temporario compite con la demanda de alquiler permanente. Y, dado que renta en dólares mata renta en pesos, los alquileres temporarios van desplazando a los permanentes, provocando cuellos de botella en la oferta de vivienda en alquiler para los hogares.

Pero no se trata de aumentar la renta del alquiler permanente para que equipare la de los temporarios. Ello implicaría aumentar dos o tres veces los valores de los alquileres residenciales, que ya están en valores prohibitivos para los salarios de los hogares argentinos. De lo que se trata es de pensar mecanismos de regulación que impidan que la oferta de alquileres temporarios se expanda en las ciudades como una mancha venenosa, desplazando la oferta para residencia permanente.

En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, la Legislatura, a instancias del oficialismo porteño, votó en 2019 la creación de un registro de alquiler turístico temporario. Pero no estableció ninguna regulación salvo la obligación de contar con un seguro de responsabilidad civil. Es más, en la práctica el registro funcionó como un incentivo al sector, ya que el Gobierno publicaba los inmuebles registrados en diversos portales de oferta turística. El fracaso de esta política es mayúsculo. A septiembre de 2023 existen 445 viviendas registradas sobre 26.200 que se están ofertando en la Ciudad en este momento sólo por la plataforma Airbnb. A pesar que se supone obligatorio, menos del 2 por ciento de las viviendas ofertadas está registrada, no habiendo ninguna política de fiscalización para revertir la situación.

Es una situación dramática que empeora cada día. Pero no sólo en Argentina, son muchas las ciudades del mundo que están siendo afectadas por el gran crecimiento turístico. Berlín, París y Londres desarrollaron regulaciones que apuntan a contener la oferta de vivienda temporal. También se sumó Nueva York, que recientemente sancionó una norma que prohíbe los alquileres temporarios por un plazo menor a los 30 días, y los habilita sólo cuando el propietario también resida en esa vivienda.

Este último punto es interesante. La plataforma Airbnb surgió, por lo menos formalmente, como una expresión de la economía colaborativa. Si a una persona le sobraba una habitación, ya sea porque sus hijos se habían independizado o por otras razones, podía alquilarla mediante la plataforma y complementar sus ingresos. De esa forma todos ganaban, el propietario que generaba ingresos, y el turista que accedía a opciones más económicas de alojamiento.

Pero la situación actual del mercado está lejos de esa realidad. Las plataformas hace tiempo dejaron de representar el espíritu de la economía colaborativa, si es que alguna vez lo hicieron. Actualmente, de las 26.200 ofertas que Airbnb tiene en la Ciudad de Buenos Aires, el 90 por ciento son departamentos enteros, y tan sólo el 10 por ciento corresponden a habitaciones. Es evidente entonces que estamos ante el crecimiento de un nuevo sector de la economía tradicional, o una nueva forma del mercado inmobiliario, con inversionistas que hunden capital a cambio de una rentabilidad esperada.

El problema es que el desarrollo de esos negocios colisiona con la vida de millones de hogares argentinos que ven comprometida sus posibilidades de acceder a la vivienda. Tenemos que empezar a pensar urgentemente mecanismos de regulación del alquiler temporario. Si no lo hacemos corremos el riesgo de que se profundice la crisis habitacional, agudizando la escasez de oferta de vivienda en alquiler y generando un desplazamiento de cada vez más personas a las periferias de las ciudades.

FUENTE: PAGINA 12