domingo 14 de julio de 2024 - Edición Nº1855

Sector Inmobiliario | 12 jun 2024

Alquileres

Cuánto cuesta un departamento de dos ambientes, barrio por barrio en la ciudad de Buenos Aires

Los precios de los departamentos continúan en alza, aunque a un ritmo menor que los meses anteriores y se evidencia la desaceleración


Los precios de los alquileres de las propiedades ubicadas en la Ciudad de Buenos Aires registraron un leve aumento en el valor de publicación, un 2.3% en el mes de mayo, registrando una fuerte desaceleración por cuarto mes consecutivo luego de aumentar un 21% en enero y un 18.6% en diciembre, según el índice que todos los meses publica Zonaprop.

Este fenómeno se produce en un contexto marcado por la vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) impulsado por el presidente Javier Milei en diciembre, un conjunto de medidas que marcaron un cambio radical en la regulación en el mercado inmobiliario por la derogación de la ley de alquileres, y que actualmente se encuentra en discusión.

Los alquileres se desaceleraron por cuarto mes consecutivo

A su vez, la oferta de alquiler aumenta un 10.5% en mayo y acumula un incremento del 150% en lo que va del año. “Luego de tocar pisos históricos en febrero de 2023, se registran nuevos aumentos de la oferta de departamentos en alquiler, especialmente a partir de diciembre de 2023″, relata Leandro Molina, director del portal inmobiliario. 

Los nuevos contratos de alquiler acumulan una suba de precio de 209% en los últimos 12 meses, avanzan por debajo de la inflación (289,4%, tomando dato de abril) y por encima del ajuste del ICL (233,73%). Este último, es el índice por el que se ajustaron en forma anual los contratos firmados bajo la ley derogada por el DNU en mayo.

La derogación de la ley de alquileres (27.551), aprobada en julio de 2020 y modificada posteriormente en octubre de 2023 permitió que a partir de ahora, la libertad entre las partes prevalece en la negociación de puntos cruciales en los contratos de alquiler. La clave para ambas partes, propietarios e inquilinos, radica en llegar a acuerdos por escrito sobre estos puntos, así como cualquier otro aspecto relevante, con el objetivo de prevenir posibles conflictos en el futuro.

En números, el alquiler de un departamento de un ambiente en promedio en la ciudad se ubica en los $383.954 mes, un dos ambientes se puede alquilar por $440.072, mientras que un tres ambientes lo hace por $588.039, de acuerdo a Zonaprop.

Respecto a la rentabilidad, se aceleró en mayo. La relación alquiler/precio se ubica en 4.77% anual. Hoy se necesitan 21 años de alquiler para recuperar la inversión, 1% más de lo requerido un año atrás. Lugano y La Boca se mantienen como los mejores barrios para inversores que buscan renta, con un retorno promedio de 7.3% y 6.4%, respectivamente. Mientras que Palermo (3.9%), Belgrano (4,1%) y Retiro (4.1%) son los que menor rentabilidad generan. 

Los barrios más caros y más baratos para alquilar un dos ambientes en CABA

De acuerdo a la zona en la que se encuentran los inmuebles, los precios de los departamentos varían: el portal inmobiliario da a conocer los precios mensuales promedio de los departamentos en los diferentes barrios de la ciudad, utilizando a modo de ejemplo concreto las unidades de dos ambientes.

En este caso, Puerto Madero ocupa el primer lugar como el barrio más caro, con un precio medio en torno a los $1.052.056 por mes, mientras que por el lado contrario se ubicado Lugano como el más económico con $292.018 mensuales.

Belgrano se ubica entre los barrios más caros para alquilar, con un alquiler promedio de $481.859

Los barrios con los alquileres más caros

  • Puerto Madero: $1.052.056
  • Palermo: $505.329
  • Colegiales: $491.794
  • Núñez: $487.284
  • Belgrano: $481.859 

    Los precios de los departamentos en los barrios más económicos

  • Lugano: $292.018
  • Mataderos: $342.813
  • Liniers: $357.222
  • Floresta: $359.190
  • Vélez Sarsfield: $370.266
  • Los valores de los alquileres intermedios

  • Villa Crespo: $458.745
  • Villa Pueyrredón: $434.932
  • Boedo: $414.519
  • Agronomía: $406.258
  • Constitución: $391.578  

    Por su parte, en cuando al incremento interanual, los barrios que presentaron mayor suba son San Telmo, Parque Avellaneda y Montserrat, con un incremento en los últimos 12 meses de 251.9%, 250.8% y 248% respectivamente.

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    Depto Alquiler 3 ambientes B° Nagera Villa Lugano / Parque Avellaneda  Frente al CAMPUS de la UTN | A. BRAÑA PROPIEDADES

    Mientras que por el lado contrario, se encuentran Palermo, Boedo y Parque Chas. En este caso, los alquileres crecieron un 171.3%, 174.4% y 175.6% respectivamente. Un dato a tener en cuenta es que, además de ser los barrios que mostraron una variación menor en los precios en comparación al resto de las zonas, también se encuentran por debajo del avance de la inflación en el último año, que fue del 289,4% en abril (último reporte).
  • FUENTE: LA NACION

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