Cuánto cuesta un departamento de dos ambientes, barrio por barrio, en la ciudad de Buenos Aires

Los precios de los alquileres de las propiedades publicadas en los sitios inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires registraron un aumento en el valor de publicación, un 3.3% en el mes de julio, rompiendo con la fuerte desaceleración que acarreaban los meses anteriores, según el índice que todos los meses publica Zonaprop.

Este fenómeno se produce en un contexto marcado por la vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) impulsado por el presidente Javier Milei en diciembre, un conjunto de medidas que marcaron un cambio radical en la regulación en el mercado inmobiliario por la derogación de la ley de alquileres, y que actualmente se encuentra en discusión.

A su vez, la oferta de alquiler superó el 200% en lo que va del año. “Luego de tocar pisos históricos en febrero de 2023, se registran nuevos aumentos de la oferta de departamentos en alquiler, especialmente a partir de diciembre de 2023″, relata Leandro Molina, director del portal inmobiliario.

Los nuevos contratos de alquiler acumulan una suba de precio de 163,7% en los últimos 12 meses, avanzan por debajo de la inflación (271,5%, tomando último dato de junio) y por encima del ajuste del ICL (244,4%). Este último, es el índice por el que se ajustaron en forma anual los contratos firmados bajo la ley derogada por el DNU en julio.

La derogación de la ley de alquileres (27.551), aprobada en julio de 2020 y modificada posteriormente en octubre de 2023, permitió que a partir de ahora, la libertad entre las partes prevalece en la negociación de puntos cruciales en los contratos de alquiler. La clave para ambas partes, propietarios e inquilinos, radica en llegar a acuerdos por escrito sobre estos puntos, así como cualquier otro aspecto relevante, con el objetivo de prevenir posibles conflictos en el futuro.

En números, el alquiler de un departamento de un ambiente en promedio en la ciudad se ubica en los $397.171 mes, un dos ambientes se puede alquilar por $464.742, mientras que un tres ambientes lo hace por $628.168, de acuerdo a Zonaprop.

Respecto a la rentabilidad, se disminuyó en julio. La relación alquiler/precio se ubica en 4.24% anual. Hoy se necesitan 23.6 años de alquiler para recuperar la inversión, 23.5% más de lo requerido un año atrás. Lugano y La Boca se mantienen como los mejores barrios para inversores que buscan renta, con un retorno promedio de 6,4% y 5,6%, respectivamente. Mientras que Puerto Madero (3,4%), Palermo (3.5%) y Belgrano (3.6%) son los que menor rentabilidad generan.

Los barrios más caros y más baratos para alquilar un dos ambientes en CABA

De acuerdo a la zona en la que se encuentran los inmuebles, los precios de los departamentos varían: el portal inmobiliario da a conocer los precios mensuales promedio de los departamentos en los diferentes barrios de la ciudad, utilizando a modo de ejemplo concreto las unidades de dos ambientes.

En este caso, Puerto Madero ocupa el primer lugar como el barrio más caro, con un precio medio en torno a los $958.337 por mes, mientras que por el lado contrario se ubicado Lugano como el más económico con $303.133 mensuales.

Los barrios con los alquileres de 2 ambientes más caros

• Puerto Madero: $958.337
• Palermo: $530.763
• Núñez: $517.793
• Colegiales: $506.597
• Belgrano: $505.424  

  Los precios de los departamentos de 2 ambientes en los barrios más económicos

• Lugano: $303.133
• Floresta: $378.778
• Mataderos: $386.085
• Liniers: $394.111
• Parque Avellaneda: $400.421 
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• Los valores de los alquileres intermedios de 2 ambientes
• Villa Urquiza: $489.756
• Paternal: $456.737
• Parque Chacabuco: $440.061
• San Nicolás: $432.086
• Constitución: $417.294
• FUENTE: LA NACION