
Construcción | 27 ene 2025
Altos costos
Quienes compran lotes, hoy no se apuran en construir por la fuerte suba de costos en dólares
Construir en Argentina se encareció en dólares, superando los valores de los últimos 17 años. El alza de costos afecta a desarrolladores y compradores
Con valores en niveles récord, construir un desarrollo en propiedad horizontal de 8 pisos y poco más de 1.000 m2 totales alcanzó en noviembre pasado el mayor costo nominal en dólares de los últimos 17 años. El presupuesto inicial ascendió a casi $1.400 millones, según un informe privado.
Expresado también en pesos, el costo de construcción registró un aumento del 3,02% en el undécimo mes del año en comparación octubre de 2024. Este incremento, sumado a la evolución del tipo de cambio, provocó una significativa escalada en dólares, con un crecimiento del 11,45% respecto al mes anterior, de acuerdo con datos de Reporte Inmobiliario.
Considerando la cotización del dólar en el mercado paralelo, el costo por metro cuadrado vendible se estableció en u$s1.615, conforme el relevamiento, mientras que el monto total necesario para la construcción del edificio tipo superó ligeramente los u$s1,27 millones.
La construcción privada resiste mientras el mercado se ajusta
Datos aparte, aunque fuentes del sector inmobiliario observan que las obras en curso no se detuvieron, "sí debieron renegociar contratos porque durante estos últimos años el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) fue tan alto, que el valor histórico sumado a este dejaba un costo de construcción muy elevado y que no reflejaba la realidad del precio de mercado actual", explica Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group.
Esto implicó que los contratos antiguos fueran más onerosos que los más nuevos. Afortunadamente, todas las partes involucradas entendieron que es necesario adaptarse al contexto para que el rubro siga evolucionando. "Las nuevas obras siguieron su proceso un poco más lento, esperando la evolución del mercado y que los valores de venta se empiecen a recuperar", puntualiza.
Lo que sí puede apreciarse "es que quienes hoy compran lotes, que son muchos, no se apuran a empezar a construir", asiente el presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Damián Tabakman. Pese a ello, para el directivo es un error: "De la mano de la normalización de la macro, todo en nuestro país se va a seguir encareciendo en dólares, y la construcción no será una excepción".
No obstante, asevera Tabakman, en el sector "hay mucho optimismo", tal como lo reflejan las últimas ventas de lotes del Estado, que salieron valores muy altos. Eso significa que "la expectativa está puesta en la suba de precios y también en ahorros en los costos, producto de mejoras en la productividad, insumos importados más baratos, etc.".
Así, uno de los problemas principales problemas para seguir construyendo hoy es que "los precios aún no subieron en sintonía a los costos, algo esperable, por lo cual solo lo resuelve el tiempo", asegura Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana.
Y esto, lejos de ser un freno, "provocó que muchas desarrolladoras hayan optado por replantear sus estrategias", opina Jonathan Balbis, gerente de Desarrollos en Spazios. Porque, sin dudas, ahora "hay menos rentabilidad, y como todavía los precios de venta no se acomodaron, muchos deben reducir costos".
En sí, los aumentos del primer semestre de 2024 tienen que ver con "la incertidumbre que generaba el dólar que podía irse a $2.500 y el colchón que muchas empresas tuvieron", escenifica Carlos Spina, presidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda.
Sin embargo, en los últimos meses el índice CAC ˗cuyos nuevos valores se conocerán entre el 20 y el 25 de enero˗, está yendo muy por debajo de la inflación. "El principal problema es que hay empresas que más rápido se readecuaron, buscando eficientizar costos y procesos, y otras que recién lo están haciendo".
Mientras no se estabilicen los costos y no haya un repunte en la demanda, "la presión sobre los márgenes seguirá. Sin embargo, estamos observando que el mercado comienza a buscar productos diferenciados, lo que podría abrir nuevas oportunidades", argumenta Balbis.
Los desarrolladores, en consecuencia, deben adaptar el negocio a las nuevas reglas de juego, entendiendo que al parecer serán permanentes y que no habrá grandes cambios: "Vemos posible que en los próximos meses el precio de venta de los departamentos suba, con lo cual aún sigue siendo un excelente momento para comprar departamentos en pozo", destaca Ginevra.
De esta forma, "se reestablecerá un nuevo equilibrio, habrá jugadores que seguirán en la espera de un dólar superalto que abarate los costos, pero la verán desde afuera", apunta Spina. Porque la recomposición vendrá "por suba progresiva de precios de los activos". En este 2025, sin dudas "será esa la tendencia" y los que no hayan ingresado a tiempo "se arrepentirán de haber esperado un quiebre que no creemos que se vaya a dar".
Oportunidades del mercado inmobiliario para 2025
El mercado se halla en un proceso de cambio y, por el momento, se pueden encontrar oportunidades. La relación precio y oportunidad hoy está mucho mejor en un departamento a estrenar que en un usado y "para muchos que venden su inmueble para comprar es muy atractivo adquirir algo vacío que no dependa de una reubicación de lo que compra", revela el director institucional de Alianza Urbana.
En realidad, todos los inmuebles "están por debajo del valor real: algunos desarrollos están necesitados de capital, ya que las obras se encarecieron y venden a precio más bajo. Otros, no, y el valor empieza a subir", define Ginevra. Pero en poco tiempo "van a subir y mucho", afirma Tabakman. "No tiene lógica que se vendan tanto por debajo de lo que costaría hacerlos de nuevo menos la depreciación por antigüedad".
Y pese que algunos hayan apurado alguna venta, "una vez que las oportunidades en el usado se terminen, lo nuevo, con las nuevas características de diseño, prestaciones, se irá pagando el precio adecuado al costo de realizarlos", pronostica Spina.
En definitiva, el precio de venta actual no refleja los costos reales de construcción por "la competencia directa con unidades usadas, que históricamente se vendían por debajo de las nuevas", entiende Ginevra.
Pero atención, 2 de cada 3 operaciones son de recambio, por lo cual, "la gran mayoría de compradores y vendedores tienen una dinámica de que la oportunidad no es el precio, sino la posibilidad de mudarse", clarifica Levrio. En este contexto, en Argentina "todo ya subió, menos los inmuebles".
La fórmula para recuperar la rentabilidad
Si el ciclo actual se consolida, el 2025 "será un negocio de cantidad y no de margen grande sobre cada venta. Sería lo esperable y natural", sugiere Santiago Levrio. Otros coinciden en que el segundo semestre seguro será otra foto. "Hoy están estresadas las variables, más por la memoria de momentos más bajos que otra cosa. Hay que ser pacientes", aconseja Carlos Spina. La buena recuperación debería ser "por precio y no por baja de costos. Cuando la inflación y los negocios de la brecha tapan todo y todo se barre bajo la alfombra, no se piensa tanto en eficientizar y mejorar. Ahora es momento de la mejora, la competitividad", afirma.
En definitiva, la rentabilidad de los desarrollos se recupera "siendo eficientes y tratando de asumir una mayor cantidad de responsabilidades en la obra", indica Alejandro Ginevra. Otras claves serán lograr reducción de tiempos, optimización de recursos mediante tecnología y mejores procesos constructivos, enfocarse en nichos con necesidades específicas y ofrecer planes de pago atractivos, según especialistas consultados.
Así las cosas, el resiliente mercado inmobiliario está creciendo. Las recientes medidas, como el Régimen de Regulación de Activos y las hipotecas divisibles, están insuflando al sector una dosis de liquidez, transparencia y dinamismo que estimula la demanda. A esto se suma el impacto visible del blanqueo de capitales, que ya comienza a derramar beneficios en este ámbito. Como resultado, los desarrolladores están adaptándonos con estrategias que buscan no solo sostener la actividad, sino posicionarnos para aprovechar el rebote cuando las condiciones mejoren.
FUENTE IPROFESIONAL


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