El día después de la desregulación inmobiliaria. Una propuesta de transición compatible con la libertad y un gran ¡POR QUÉ NO!

Por  Jorge Amoreo Casotti 

CEO & Founder en Proptech Pint

La promulgación de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) en el Boletín Oficial, que entre en vigencia al día siguiente y elimine de un solo golpe la exigencia de matrícula obligatoria para ejercer como agente inmobiliario, sería el paso decisivo para liberar al mercado de la pesada carga de estructuras corporativas que, hasta ahora, monopolizaron la certificación de idoneidad de la intermediación en Argentina. Como ya se mencionó anteriormente, este monopolio, detentado por los denominados “colegios profesionales”, se ha mantenido amparado, en última instancia, en el espíritu opresivo de una normativa de 1973 originada por decreto durante la dictadura militar de Lanusse y su posterior endurecimiento con la Ley 25.028 de 1999.

Con esta medida, no solo se prescindiría de la colegiación forzosa y sus efectos, sino que además se facilitaría la instauración de un régimen competitivo en el que universidades, cámaras, asociaciones especializadas, privados o incluso los antiguos colegios profesionales (re-convertidos en meras entidades voluntarias) podrían ofrecer certificaciones de calidad en igualdad de condiciones, con incentivos orientados a atraer voluntariamente a los actores mediante sus respectivas propuestas de valor, complementados, de considerarlo, con ofertas de servicios de asistencia jurídica a la comunidad ante eventuales litigios o controversias, y sistemas de mediación para resolver fricciones entre consumidores y agentes. La urgencia de liberar el ejercicio de la actividad inmobiliaria avalaría de forma inapelable este mecanismo de “shock”, que podría reforzarse con la posibilidad de incluir incentivos fiscales para provincias que adhieran a la desregulación en un plazo previamente anunciado, o con la facultad de retener fondos si en los tiempos determinados por el Ejecutivo, no adapten las normas que exijan matrícula, impongan jurisdicciones territoriales, requisitos injustificados u otras disposiciones contrarias al derecho a comerciar libremente consagrado en el Artículo 14 de la Constitución Nacional.

El Decreto podría crear, de manera transitoria, la Agencia Nacional de Certificadores de Idoneidad (ANCI), encargada de registrar entidades y recibir denuncias sobre prácticas abusivas durante la transición hacia el nuevo modelo basado en la libertad y la consecuente responsabilidad. La clave radicaría en no perpetuar otro organismo burocrático, sino en garantizar el orden durante el proceso. Pasados los plazos preestablecidos, la Agencia debería disolverse y transferir sus datos a un registro público meramente informativo, dejando en manos de la Justicia ordinaria y de los organismos de Defensa del Consumidor el control posterior. Paralelamente, durante la primera etapa del nuevo régimen, se podría impulsar una campaña de difusión masiva para que tanto los actores inmobiliarios como los consumidores conozcan las nuevas reglas de juego, con un portal de consultas y un listado de instituciones autorizadas.

Desde el día en que el DNU entre en vigencia, la colegiación obligatoria se extinguiría definitivamente y los colegios perderían la potestad de sancionar o imponer sus “rituales” arbitrarios a quienes ejerzan la actividad comercial de intermediación inmobiliaria sin su pretendida “bendición”. Cada actor podría seguir trabajando tal como ya ocurre en la práctica, pero sin la estigmatización constante impuesta por estas organizaciones, sin someterse a trámites ni pagos innecesarios y, si así lo deseasen, revalidar su idoneidad ante cualquiera de las instituciones libres y voluntarias reconocidas por la Agencia. Las entidades privadas y académicas que deseen otorgar certificaciones solo deberían cumplir con un plan de instrucción básica y demostrar un sistema de evaluación de la idoneidad, como se haría en cualquier otro ámbito comercial, tomando, en lo posible, ejemplos como el de Singapur, donde se ofrece una instrucción intensiva para operar en tan solo nueve días, sin recurrir a requisitos innecesariamente complejos que solo funcionan como barreras artificiales de acceso al mercado. Tales solicitudes podrían resolverse en un breve plazo previamente estipulado por la normativa, sin requerimientos onerosos, lo que permitiría liberar las fuerzas del mercado de manera casi instantánea.

En un periodo de tiempo relativamente breve, se consolidarían los efectos de la reforma. Las barreras territoriales quedarían desmanteladas, y los involucrados podrían acudir a la Justicia Federal para frenar cualquier intento de imposición de trabas en ámbitos provinciales o municipales. Al cumplirse un tiempo estipulado de antemano, un comité ad hoc podría elaborar un informe técnico sobre los resultados de las nuevas medidas, mientras la ANCI se prepararía para su disolución efectiva al completarse el plazo previsto desde el inicio. Con esto, la desregulación se convertiría en un hecho consumado, legitimado y legalizado, protegido ante posibles regresos a la regulación forzosa gracias a la supremacía de la norma nacional, a una cláusula de irreversibilidad (que impida volver a imponer restricciones o barreras ya eliminadas) y a las advertencias explícitas de retener fondos a los distritos que se nieguen a acatar la nueva visión de libre ejercicio del comercio y a la perversidad de confundir “comportamiento profesional” con “profesión”.

La reforma pondría en marcha un mecanismo de control de calidad y certificación, ágil y sencillo. Las instituciones privadas y académicas se registrarían, ofrecerían seguros de responsabilidad civil a los actores y publicarían sus listados de agentes certificados. Además, se promovería la creación de plataformas en línea de reputación, de modo que los propios actores reconozcan la diferencia entre un buen servicio y la improvisación, tal como ocurre con los exitosos sistemas de reseñas impulsados por plataformas ajenas al Estado, aunque con la exigencia de logueos oficiales para neutralizar intentos de manipulaciones. La capacitación continua dejaría de ser un requisito impuesto y pasaría a ser un elemento voluntario y competitivo, quedando en manos de cada persona o institución la decisión sobre qué programas de formación ofrecer o cursar. Desde el primer instante, se observaría una reducción inmediata de costos en honorarios, impulsada por la supresión de aranceles y tarifas mínimas, a lo que se sumaría el ingreso de miles de nuevos participantes en un escenario competitivo y transparente. Asimismo, se pondría fin a la estigmatización de quienes ya operan a pesar de los requisitos inventados por el sistema colegiado y se enviaría un mensaje inédito de libertad a quienes, por su mérito, ya son los verdaderos protagonistas del mercado inmobiliario.

La extinción de la matriculación obligaría a los colegios y a quienes se resistan a la desregulación a adaptarse o desaparecer, ya que sin el monopolio que ejercían hasta un día antes del DNU, con el que sancionaban, controlaban cuotas y precios, se verían despojados de su fuente de poder. Algunos dicen temer la irrupción de agentes poco capacitados; sin embargo, ese riesgo se podría mitigar con medidas simples, como la posible exigencia de seguros de responsabilidad y la competencia basada en la reputación, algo mucho más genuino que la falsa garantía de un número detrás del apellido otorgado por imposición legal por parte de organismos altamente politizados. Incluso se abriría la puerta para que las asociaciones mejor preparadas compitan por ofrecer certificaciones de mayor prestigio, mientras que la Justicia ordinaria y las leyes de Defensa del Consumidor se encargarían de los conflictos reales, abriendo así un nuevo escenario de posibles auditorías cruzadas entre los referentes de la industria.

Quien comprenda lo que implica que el Estado deje de autorizar o prohibir el ejercicio de la intermediación comercial en el sector inmobiliario, advertirá que la verdadera clave del éxito es la libertad de elegir. Agentes y consumidores decidirán con quién operar, en qué condiciones y bajo qué certificación, sin que un comité de burócratas obstruya esa opción. No habrá caos, sino un renovado impulso para quienes tengan talento y vocación de servicio, un aumento en la oferta de modelos de intermediación para los consumidores y la eliminación de barreras artificiales que solo ralentizan las transacciones. El mercado se volverá más dinámico y democrático, y el rol del Estado se reducirá a garantizar una transparencia mínima durante la transición, junto con la debida seguridad y justicia.

Este proceso trasciende la mera modificación de una normativa, supone un acto de reivindicación de la libertad y la responsabilidad individuales, que sienta las bases para un mercado más transparente y meritocrático. En el fondo, liberar la intermediación inmobiliaria de las antiguas barreras corporativas es un gesto que reconoce al ciudadano como el auténtico artífice de su propio destino. Bajo esta visión, la confianza y la reputación se elevarían como valores centrales, reemplazando al viejo formalismo coercitivo. Argentina, al avanzar en este camino, no solo estaría impulsando la innovación y la competitividad, sino que reafirmando la posibilidad de que cada persona, por su mérito, esfuerzo y ética de servicio, pueda ofrecer lo mejor de sí misma sin ser coartada por barreras burocráticas o artimañas dialécticas como la falacia de las “desprofesionalización”. Así, se marcaría un antes y un después en la construcción de un futuro más abierto, donde la calidad y la libertad son los verdaderos reguladores del progreso.Por