Por qué La Boca empieza a seducir a los inversores

La posible ampliación de la Bombonera volvió a instalar a La Boca en el centro de la escena inmobiliaria. Mayor flujo turístico, proyectos culturales consolidados y valores del metro cuadrado que siguen entre los más bajos de la Ciudad de Buenos Aires. Esa combinación empieza a despertar interés inversor en un barrio que, históricamente, quedó rezagado frente a otros corredores.

Hoy, según Zonaprop, el valor del usado en La Boca se ubica en torno a US$1468 por m2, mientras que en pozo escala a US$2292 por m2. La diferencia con zonas como Palermo o Belgrano sigue siendo amplia y explica por qué el barrio aparece como una oportunidad en términos de entrada de precio.

En paralelo, la discusión sobre el futuro del estadio mítico (inaugurado el 25 de mayo de 1940) funciona como un factor que puede redefinir completamente el valor del suelo en el mediano plazo. Hay varios proyectos que baraja la dirigencia que encabeza Juan Román Riquelme.

Un barrio con precios bajos y potencial de suba

La brecha de valores respecto de otros barrios consolidados refleja tanto el atraso histórico como el margen de crecimiento. El barrio de La Boca combina una identidad cultural muy marcada con un stock edilicio envejecido y, en muchos casos, subutilizado. Esa condición genera un escenario particular: precios accesibles en el Real Estate para ingresar y posibilidad de capturar valorización si se consolida un proceso de renovación urbana.

El turismo cumple un rol clave en este esquema. El circuito que integran Caminito, el Museo Quinquela Martín, Fundación Proa y el entorno de la Bombonera mantiene flujo constante durante todo el año. A eso se suma una expansión progresiva de la actividad gastronómica y comercial, aunque todavía con déficit de oferta en varias zonas del barrio.

En ese contexto, el desarrollo inmobiliario aparece condicionado por una variable central: la falta de definición sobre el estadio. “Decime cómo va a ser la Bombonera y te digo qué se puede construir alrededor”, sintetizó Gabriel Dorrego, de Vigore Propiedades (quien comercializa el PH frente a la cancha), marcando el impacto directo que tiene esa incertidumbre sobre las decisiones de inversión.

El factor Bombonera y la escala del proyecto

Desde el sector, Pablo Abbatángelo, miembro del Colegio Inmobiliario porteño, ex directivo del “Xeneize” y nieto de Camilo Cichero, presidente de Boca cuando se colocó la piedra fundamental del estadio, recuperó una idea original del diseño del estadio: la posibilidad de completarlo en el futuro. Ese concepto, planteado hace más de 80 años, vuelve a tomar relevancia en el escenario actual.

Un relevamiento del Colegio Inmobiliario porteño, impulsado por Abbatángelo, aportó datos concretos sobre las propiedades linderas. De 129 viviendas, un 65% se encontraba en condición de venta inmediata, un 20% presentaba situaciones subsanables y solo un 15% mostraba resistencia. La magnitud económica de esa operación se estimó en torno a US$15 millones, una cifra que permite dimensionar el impacto potencial sobre el mercado.

Estimaciones más recientes elevan ese número a cerca de US$20 millones si se consideran valores actuales y negociaciones individuales. Más allá del monto, el dato central es que existe un escenario de negociación posible sin necesidad de expropiaciones, lo que abre la puerta a una transformación urbana de escala.

Abbatángelo planteó que “cualquier avance deberá contemplar el equilibrio con los vecinos y la mejora de la calidad de vida en una zona atravesada por eventos masivos, una variable clave en el debate”.

Del uso residencial al turístico y comercial

Uno de los cambios más relevantes que se proyectan en el entorno del estadio es la reconversión del uso del suelo. Las condiciones particulares del área —ruido, tránsito, flujo constante de personas— limitan el perfil residencial tradicional y potencian alternativas vinculadas al turismo y la actividad comercial.

En esa línea, el antecedente del hotel frente a la cancha marcó un punto de inflexión. La demanda de visitantes, tanto locales como internacionales, sostiene niveles de ocupación elevados y refuerza la idea de que el barrio puede expandir su oferta en ese segmento.

El arquitecto Jorge Moscatelli, de Situar Propiedades, puso el foco en esa dinámica y señaló que “el entorno del estadio ya funciona con lógica distinta a la de un barrio convencional, con una tendencia hacia mayor presencia de locales gastronómicos, alojamientos temporarios y proyectos mixtos”.

Un caso testigo: el PH frente al estadio

Dentro de ese escenario, la propiedad que había sido eje de la entrevista en TN volvió a poner el tema en agenda. Se trata de un PH en block ubicado sobre Del Valle Iberlucea al 800, justo frente a la Bombonera, con un valor de US$400.000.

El inmueble reúne más de 400 m2 cubiertos y está compuesto por tres unidades independientes, con un total de 10 ambientes, 9 dormitorios y 4 baños. Una de las unidades alcanza cerca de 250 m2, lo que le otorga flexibilidad para distintos usos.

Desde una mirada inmobiliaria, Dorrego destacó que la venta en block es el principal diferencial, ya que permite control total del activo y habilita decisiones de reconversión sin interferencias entre copropietarios.

“Las alternativas van desde alquiler turístico hasta desarrollo gastronómico, coliving o pequeños proyectos hoteleros”, dijo. La ubicación garantiza flujo constante de visitantes y posiciona a la propiedad como un activo con potencial de renta.

Costos, mercado y oportunidad

El contexto de costos también influye en la ecuación. Hoy edificar es caro: nada estándar baja de US$1350 por m2 y lo premium parte desde US$1700 en adelante. Incluso con departamentos recién entregados que arrastran parte de un costo menor de 2022, los aumentos acumulados siguen presionando sobre los valores finales. En promedio, los costos subieron cerca de un 70% anual.

Ese escenario explica parte de la dinámica actual del Real Estate. Por un lado, se sostienen los valores del a estrenar y del pozo. Por otro, mantiene competitivos a los usados, especialmente en barrios donde todavía hay margen de valorización.

En La Boca, esa relación se potencia. El bajo precio de entrada combinado con la posibilidad de reconversión posiciona al barrio como una opción para perfiles inversores dispuestos a asumir riesgo urbano.

Una decisión que define el futuro

El consenso entre los especialistas apunta a un mismo eje: el futuro del barrio depende en gran medida de lo que ocurra con la Bombonera. La ampliación del estadio, la compra de propiedades linderas o un rediseño integral del entorno pueden modificar por completo la dinámica inmobiliaria.

Mientras tanto, el mercado empieza a anticiparse. La aparición de propiedades en venta, el interés de inversores y el crecimiento del turismo configuran un escenario de transición.

Moscatelli planteó que, “con el nivel de actividad actual, resulta difícil imaginar que un proyecto de ampliación tenga un impacto negativo”. La clave estará en la ejecución y en la capacidad de articular lo urbano con lo social.

Dorrego concluyó: “La Boca tiene un potencial enorme y tarde o temprano va a tener una transformación urbana importante; cuando eso pase, el mercado inmobiliario va a reaccionar”.