Cuándo conviene vender una casa como lote

En la Ciudad de Buenos Aires cada vez más propietarios descubren que su casa vale más por el terreno que ocupa que por los metros construidos que tiene encima. El fenómeno se profundizó tras los cambios del Código Urbanístico, la expansión de nuevos polos residenciales y el regreso del interés desarrollador por zonas que hace pocos años no estaban en el radar.

En barrios como Palermo, Belgrano, Núñez o Villa Urquiza, pero también en sectores de Chacarita, Saavedra, Coghlan y Villa Ortúzar, el mercado comenzó a mirar muchas viviendas desde otra lógica: ya no como casas para reciclar o habitar, sino como suelo con potencial constructivo.

La diferencia no es menor. Mientras una venta residencial tradicional depende del estado de la propiedad, la distribución, la antigüedad o las refacciones necesarias, en el mercado de tierra lo que pesa es otra cosa: cuántos metros se pueden construir, cuánto podría valer el proyecto futuro y qué margen tendría el desarrollador.

Federico Akerman, director de la plataforma Terres, explicó que existe una diferencia clara entre ambos mercados. “Quien compra una casa para vivir toma decisiones emocionales. Un desarrollador trabaja con números, normativa y proyección de rentabilidad”, comentó.

Esa diferencia también impacta en los tiempos. Una vivienda publicada como casa puede tardar entre seis meses y hasta dos años en concretar una operación, mientras que un lote atractivo para desarrollo suele cerrar en plazos de entre 30 y 120 días cuando el precio está alineado con el mercado.

Qué señales indican que el lote puede valer más

No todas las propiedades ingresan automáticamente en el circuito desarrollador, pero existen indicadores concretos que permiten detectar cuándo el lote empieza a ganar valor frente a la construcción existente.

El primero es el entorno urbano. Si en la cuadra o en las inmediaciones aparecieron edificios nuevos durante los últimos años, el mercado ya dio una señal sobre el potencial de la zona. Allí donde surgen nuevas obras suele existir demanda de tierra para continuar el proceso de densificación.

Otro factor clave es el frente del lote. Los desarrolladores priorizan terrenos de más de 10 metros de frente porque permiten mejores distribuciones, ventilación, iluminación y unidades más eficientes comercialmente. Las esquinas y los dobles frentes también elevan el interés porque habilitan proyectos con mayor flexibilidad de diseño.

La antigüedad de la vivienda, en cambio, pierde relevancia. En el mercado residencial puede transformarse en un problema. En el mercado de suelo sucede lo contrario: muchas veces una casa antigua en una ubicación estratégica resulta incluso más atractiva para demoler y desarrollar desde cero.

Según datos de FOT Libre, la incidencia promedio de la tierra en CABA ronda los US$450 por m2, aunque en el corredor norte supera los US$600. Recoleta y Belgrano lideran los valores con incidencias cercanas a US$700 por m2, mientras Palermo se mueve alrededor de US$650 y Núñez cerca de US$600.

En barrios como Villa Crespo, Chacarita y Saavedra los valores rondan los US$400, mientras que sectores de Flores, Floresta y Parque Chacabuco todavía muestran incidencias de entre US$175 y US$300.

Que define cuánto puede valer un lote

Antes de salir al mercado, especialistas recomiendan realizar un estudio de prefactibilidad. Ese informe permite calcular cuántos metros cuadrados pueden construirse según la normativa vigente y cuánto podría pagar un desarrollador por el terreno.

Akerman sostuvo que allí aparece una de las principales diferencias de información entre compradores y vendedores. Explicó: “El desarrollador llega con equipos técnicos, experiencia y modelos financieros. El propietario muchas veces llega solo con una tasación tradicional. El objetivo es reducir esa asimetría”.

El cálculo del valor del suelo no surge de una percepción subjetiva. El comprador estima primero la cantidad de metros vendibles que admite el lote. Luego descuenta costos de construcción, impuestos, gastos financieros y margen empresario. Lo que queda disponible define cuánto puede ofrecer por la tierra.

Dentro de esa ecuación existe un elemento central: la plusvalía urbana. Desde la modificación del Código Urbanístico en 2018, muchas parcelas obtuvieron capacidad adicional de construcción y eso derivó en un canon que el comprador descuenta del valor final del lote.

El impacto de esa contribución puede representar entre un 10% y un 35% del negocio según la zona y la diferencia de metros habilitados respecto de la normativa anterior.

Qué documentación conviene ordenar

En las operaciones de tierra, gran parte de las demoras no aparecen por desacuerdos económicos sino por cuestiones documentales. Para avanzar sin trabas, especialistas recomiendan contar con título de propiedad actualizado, informe de dominio sin restricciones, plano de mensura e impuestos al día.

También influye la situación sucesoria o la existencia de varios titulares. Cuando hay herencias en trámite o condominios, el proceso suele extenderse y obliga a definir previamente las condiciones jurídicas para evitar conflictos posteriores.

Desde el sector desarrollador explican que la velocidad resulta determinante porque los compradores profesionales suelen evaluar varias alternativas al mismo tiempo. Un expediente ordenado puede acelerar de forma decisiva el cierre.

Cómo se pagan hoy este tipo de operaciones

El pago al contado en dólares continúa como la modalidad predominante, aunque en muchos casos aparecen esquemas mixtos.

Es habitual que los desarrolladores ofrezcan unidades futuras dentro del proyecto como parte de pago. También existen acuerdos con pagos diferidos o plazos especiales para que el vendedor permanezca algunos meses más dentro de la propiedad luego de la operación.

Gonzalo Bustos, director de FOT Libre, explicó que muchos desarrolladores prefieren actualmente operaciones simples y rápidas para evitar demoras en el inicio de obra. Resumió: “El negocio inmobiliario funciona con mirada de largo plazo. El desarrollador compra pensando en un ciclo de tres o cuatro años”.

Akerman agregó que, pese a los altos costos de construcción, el suelo bien ubicado sigue siendo un activo escaso y estratégico. “Los desarrolladores buscan anticiparse a la recuperación y posicionarse en zonas con potencial de crecimiento”, señaló.

La tendencia se refleja incluso en operaciones de gran escala. Hace 9 meses, Eduardo Costantini adquirió en una subasta pública un predio de 44.000 m2 sobre Bullrich y Cerviño por US$127.000.000, en una de las operaciones de tierra más importantes de los últimos años en la Ciudad.

Cambia la lógica de las propiedades

La transformación urbana de Buenos Aires modificó la forma en que se valoran numerosas viviendas. Casas que hace algunos años solo interesaban a familias hoy forman parte del radar desarrollador por el potencial del suelo.

El fenómeno se observa con fuerza en corredores donde el crecimiento de edificios cambió por completo la dinámica barrial y elevó el valor de la tierra muy por encima del inmueble existente.

Para muchos propietarios, entender esa diferencia puede significar una mejora sustancial en el precio final de venta. “El suelo vale por lo que permite construir. Quien comprende eso llega mucho mejor preparado a la negociación”, concluyó Akerman.

Fuente: TN