Cómo es el primer fondo para invertir en ladrillos desde $1.000

A pocas semanas del lanzamiento oficial del primer REIT argentino —siglas de Real Estate Investment Trust—, Beltrán Briones, el principal influencer del sector y desarrollador inmobiliario del Grupo Briones, quedó en el centro de una apuesta que busca acercar el Real Estate a pequeños y medianos inversores mediante cuotapartes desde $1.000.

El esquema, impulsado junto con Juan Ignacio Abuchdid y Grupo IEB, funcionará mediante un Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario que comprará propiedades terminadas para generar renta y distribuir ganancias entre los inversores.

La iniciativa comenzará a operar el 10 de junio y las cuotapartes cotizarán en BYMA (Bolsas y Mercados Argentinos, entidad donde se negocian acciones, bonos y otros instrumentos financieros del mercado local), lo que permitirá comprar y vender posiciones desde cualquier broker o plataforma habilitada.

“Va a cotizar en Bolsa, lo que significa que se va a poder comprar y vender en cualquier momento”, explicó Briones. Quien analizó el impacto que el modelo podría generar sobre el mercado inmobiliario argentino.

Qué son los REITs e inmuebles

El sistema replica un formato ampliamente utilizado en Estados Unidos, Europa y Asia. Básicamente, reúne capital de múltiples inversores para adquirir inmuebles de renta y distribuir ingresos provenientes de alquileres y valorización de activos.

En esta primera etapa, el fondo no invertirá en desarrollos desde pozo ni tomará riesgo de construcción. Briones señaló: “Vamos a comprar departamentos usados, oficinas y locales comerciales que veamos a muy buen precio y con buena renta”.

La estrategia apunta a activos terminados y con ingresos inmediatos, principalmente dentro de la Ciudad de Buenos Aires.

Dentro de las inversiones elegibles aparecerán distintas alternativas vinculadas al mercado inmobiliario de renta. El esquema podrá participar en:

Departamentos residenciales.

Oficinas premium.

Locales comerciales.

Edificios completos.

Fideicomisos inmobiliarios.

Contratos de alquiler y leasing.

Obligaciones Negociables y deuda inmobiliaria.

Financiamiento para inmuebles de renta.

El problema del mercado actual

Según Briones, el escenario actual del mercado inmobiliario argentino explica parte de la oportunidad que observan detrás del lanzamiento.

“El gran problema del desarrollo inmobiliario hoy en Argentina es que el costo de construcción está muy caro (nada baja de US$1.500 por m2 y en el premium por encima de US$2.000 por m2) y el precio de los departamentos usados sigue relativamente barato”, afirmó.

Actualmente en Buenos Aires hay más de 30.000 departamentos por menos de US$100.000 en venta dentro del segmento del usado.

Para el desarrollador, esa diferencia genera dificultades para vender proyectos nuevos porque muchos compradores terminan comparando valores con unidades usadas: “Muchas veces desarrollar no es viable porque uno intenta vender en pozo o a estrenar a un precio mucho más caro que el departamento usado”.

En ese contexto, considera que el REIT podría absorber parte del stock usado disponible y generar mayor movimiento dentro del sector.

“Cuando el REIT compre una propiedad, la persona que vende probablemente vuelva a comprar otra. Y eso puede desencadenar más operaciones dentro del mercado”, sostuvo.

Quiénes pueden invertir

Uno de los ejes centrales del modelo pasa por la accesibilidad. Mientras comprar una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires puede requerir más de US$100.000, el nuevo esquema permitirá participar desde montos mínimos.

“Acá el monto mínimo es de $1.000, así que puede participar un inversor minorista”, indicó Briones.

Sin embargo, el desarrollador remarcó que el vehículo también puede resultar atractivo para patrimonios grandes que buscan exposición inmobiliaria sin administrar propiedades de manera directa.

Detalló: “Una persona que tiene uS$10 millones, en vez de comprar 20 o 30 propiedades y tener que administrarlas, puede invertir en el REIT y delegar toda esa gestión”.

Cómo gana el inversor

El esquema prevé dos fuentes principales de retorno. Por un lado, la renta trimestral proveniente de alquileres. Por otro, la apreciación del valor de los inmuebles que integren el portafolio.

Briones utilizó un ejemplo concreto para explicar el funcionamiento: “Si el fondo compra propiedades a un promedio de US$2.400 el metro cuadrado y el mercado inmobiliario sube 10%, en teoría el valor de las cuotapartes también debería subir”.

Según el empresario, la lectura actual del mercado resulta favorable para este tipo de apuestas. Amplió: “Las propiedades hoy están baratas, está volviendo el crédito hipotecario, hay inflación en dólares y vemos mucho potencial de apreciación en el mercado inmobiliario”.

Liquidez y mercado secundario

Otro diferencial frente al ladrillo tradicional aparece en la liquidez. Las cuotapartes podrán negociarse en el mercado secundario sin necesidad de vender una propiedad física, algo que en mercados como Estados Unidos y Europa explica buena parte del éxito de los REITs por permitir entrar o salir de inversiones inmobiliarias de manera rápida y simple.

Eso permitirá operar con mayor agilidad que una compraventa convencional, que muchas veces puede demorar meses entre publicación, negociación y escritura.

Además, el esquema contará con regulación de la Comisión Nacional de Valores (CNV) y cotización bursátil en BYMA, dos factores que sus impulsores destacan como claves para aportar transparencia y seguridad operativa.

Juan Ignacio Abuchdid, de Grupo IEB, remarcó que uno de los principales cambios respecto del modelo tradicional pasa por la posibilidad de diversificar inversiones sin necesidad de administrar propiedades de manera directa. Según explicó, el inversor podrá acceder a una cartera compuesta por distintos activos inmobiliarios en lugar de concentrar riesgo en una sola unidad.

Desde el sector consideran que el modelo puede captar tanto pequeños ahorristas como inversores que buscan renta periódica sin ocuparse de escrituras, mantenimiento, inquilinos o administración operativa.

Abuchdid concluyó: “El REIT puede transformarse en una manera mucho más simple de participar del mercado inmobiliario argentino”.

 

Fuente: TN