El negocio inmobiliario que promete hasta 20% de rentabilidad

Con valores de propiedades usadas que todavía no recuperaron los niveles máximos históricos, una oferta amplia en la Ciudad de Buenos Aires (por ejemplo cerca de 77.000 departamentos en venta) y costos de obra nueva que siguen elevados, el flipping inmobiliario empezó a captar cada vez más atención dentro del Real Estate argentino.

El modelo, conocido desde hace años en Estados Unidos y otros mercados desarrollados, se basa en una lógica concreta: comprar propiedades deterioradas, reciclarlas de forma integral y revenderlas en un plazo corto para capturar una diferencia de valor.

En la Argentina, la actividad todavía representa menos del 1% de las operaciones inmobiliarias, aunque el sector considera que existe un enorme potencial de crecimiento. En Estados Unidos, en cambio, el flipping concentra cerca del 7% del mercado.

El escenario actual aparece como uno de los factores que explican el auge. La combinación entre departamentos usados con margen de negociación, unidades antiguas que requieren renovación y compradores que priorizan viviendas listas para entrar generó una ventana de oportunidad para inversores y desarrolladores de pequeña escala.

“El flipping era el gigante dormido del real estate argentino y se despertó”, dijo Virgilio Raiden, presidente de la Cámara Argentina de Flipping Inmobiliario (CAFI).

La reciente creación de CAFI marcó además un punto de inflexión para la actividad. La entidad nació para representar a quienes compran, remodelan y revenden propiedades, en un mercado que hasta ahora funcionaba de forma dispersa y sin estadísticas oficiales.

Según datos del último censo, la Argentina enfrenta un déficit habitacional de 3,5 millones de viviendas. De ese total, alrededor de 2 millones no requieren construcción desde cero, sino tareas de renovación y puesta en valor.

Revitalizar viviendas, clave

Ese dato se cruza con otro problema estructural: más del 50% del parque habitacional argentino tiene más de 40 años. Muchas unidades ingresaron en una etapa de obsolescencia por falta de mantenimiento preventivo.

En barrios tradicionales de la Ciudad de Buenos Aires el fenómeno resulta todavía más visible. Según relevamientos del analista Daniel Bryn, de Zipcode, el 48% de las parcelas porteñas supera los 80 años. En San Telmo el porcentaje llega al 79%, en Retiro al 72% y en San Nicolás al 70%.

Frente a ese panorama, el flipping apunta sobre todo a departamentos de dos y tres ambientes, PH y unidades con deterioro importante en barrios consolidados. La lógica del negocio busca “la peor propiedad de una buena zona”: viviendas castigadas, mal mantenidas o descartadas por el mercado tradicional, pero con potencial de valorización luego de una obra integral.

Para muchos operadores, el contexto actual favorece especialmente ese tipo de estrategia. Los precios del usado todavía muestran margen de negociación, mientras que construir desde cero exige costos altos y plazos más largos.

Hoy levantar una vivienda en zonas del AMBA puede superar los US$1.500 por metro cuadrado, según distintos relevamientos privados. En paralelo, la incidencia de la tierra en varias zonas de la Ciudad continúa elevada. Esa combinación llevó a que parte de los inversores vuelva a mirar el reciclaje y la reconversión de inmuebles existentes.

Además, el flipping permite entrar al negocio inmobiliario con tickets más bajos que un desarrollo tradicional. Muchas operaciones arrancan con propiedades cercanas a los US$100.000 o US$150.000 entre compra y remodelación, según ubicación y escala del proyecto.

“El principal riesgo no es el negocio en sí, es operarlo sin método”, explicó Raiden. Quien agregó: “Improvisar con el dinero de un inversor es la causa más común de fracaso”.

El consejero y qué errores no cometer

Dentro del modelo aparece además una nueva figura profesional: el flipping manager. Se trata del especialista que coordina la operación completa, desde la búsqueda de la propiedad hasta la obra y la estrategia de venta final.

En el sector remarcan que uno de los puntos más sensibles dentro del flipping inmobiliario pasa por definir correctamente el presupuesto antes de iniciar la obra. Hoy una refacción integral difícilmente baje de los US$400 por metro cuadrado, mientras que en proyectos premium los valores ya superan los US$700 por m2. Por eso, los especialistas recomiendan trabajar con un esquema de costos preciso y con la supervisión de un flipper manager, ya que cualquier desvío en materiales, plazos o terminaciones puede afectar de forma directa la rentabilidad final de la operación.

La estructura operativa apunta a reducir tiempos. Según datos de la comunidad Flipping Master, antecedente directo de CAFI, el promedio entre la compra y la venta de una propiedad ronda los seis meses. Una vez terminada la remodelación, las unidades tardan poco más de 30 días en venderse.

La rentabilidad objetivo del sector se ubica cerca del 20% sobre el capital invertido, aunque depende del barrio, del costo de la obra y de la capacidad para comprar bien.

En el mercado reconocen que uno de los puntos más delicados pasa por evitar la “sobrerremodelación”. Es decir, incorporar mejoras que luego el comprador no paga en el valor final de la unidad.

Por eso, gran parte de la estrategia se concentra en detectar propiedades con problemas funcionales o estéticos claros, pero ubicadas en zonas con demanda sostenida. Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez, Saavedra, Colegiales, Chacarita, Caballito y Barracas aparecen entre los barrios con mayor actividad.

Raiden destacó: “Una ciudad sana debería renovar entre el 2% y el 3% de sus viviendas cada año, algo que hoy no sucede en ningún punto del país”.

El fenómeno también empezó a extenderse al corredor norte bonaerense y a ciudades del interior, donde el envejecimiento del parque habitacional abrió oportunidades similares.

Para el sector, otro factor que impulsa el modelo tiene relación con el cambio en el perfil del comprador. Después de años de incertidumbre económica y pérdida de poder adquisitivo, muchos clientes priorizan unidades terminadas y listas para habitar antes que embarcarse en una obra propia.

Ese comportamiento también impactó sobre los proyectos desde el pozo. Aunque el segmento empezó a mostrar cierta recuperación, todavía enfrenta dificultades por costos de construcción altos y márgenes más ajustados.

En ese escenario, el flipping aparece como una alternativa más rápida y flexible. La actividad trabaja sobre stock existente, reduce tiempos y evita parte de los riesgos asociados a emprendimientos de gran escala.

“Estamos frente a la época dorada del flipping en la Argentina. Es un mercado que está naciendo, lleno de oportunidades y con décadas de trabajo por delante”, señaló Raiden, y concluyó que el gran desafío pasa por profesionalizar la actividad y darle escala dentro del mercado inmobiliario argentino.

Fuente: TN